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商业不动产 REITs 试点启动，商业存量盘活路径增加

2025 年 12 月 31 日，中国证监会出台《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确了商业不动产 REITs 的定义：通过投资于商业不动产资产支持证券，以其和相关项目公司为载体取得商业不动产的所有权或者经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流，并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金。同时明确了基金注册及运营管理要求、管理人责任和监管责任，为试点落地划定清晰边界。

同日，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，明确表示要"推动商业不动产 REITs 平稳健康发展"，指出 " 推动商业不动产 REITs 市场发展是资本市场落实党中央、国务院关于‘盘活存量、做优增量’‘提高直接融资比重’决策部署的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段"。同时提出要 " 重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产 REITs，提高发行上市效率。鼓励 REITs 持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力 "。

与此同时，沪深交易所同步修订发布公募 REITs 业务规则，护航商业不动产 REITs 市场高质量发展，标志着我国 REITs 市场进入了商业不动产 REITs 与基础设施 REITs 并行发展的新阶段，为更多优质商业地产项目提供了退出渠道。

1 月 15 日，中国证监会召开 2026 年系统工作会议，强调要 " 推动债券市场提质量、调结构、扩总量，抓好商业不动产 REITs 试点平稳落地。"

商业不动产 REITs 对净回收资金用途等要求相对宽松，政策灵活性、包容性更强

表：消费基础设施 REITs 与商业不动产 REITs 对比

信息来源：中指研究院综合整理

对比消费基础设施 REITs 和商业不动产 REITs，在底层资产范围、收益率要求、净回收资金用途、发起人（原始权益人）、申报路径等方面均有优化。

底层资产方面，消费基础设施 REITs 虽然覆盖零售商业、商业综合体、酒店，但要求相对较细，更强调 " 保民生 " 属性。消费基础设施 REITs底层资产的业态细分为百货商场、购物中心、商业街区、农贸市场、消费品市场、社区商业、体育场馆、商业综合体、酒店等。其中，商业综合体需为商旅文体健等多业态融合的商业综合体，酒店需为四星级以上。此外，2025 年 12 月，新版基础设施 REITs 项目清单，将商业办公设施纳入发行范围，但要求是超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目。商业不动产 REITs对底层资产仅要求为权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定的商业综合体、商业零售、办公、酒店以及其他具有商业属性的资产业态。

与此同时，基础设施 REITs 将消费基础设施和商业办公设施列为两类不同行业领域范围，从目前已经上市的消费 REITs 来看，暂无两类资产在首发时混包发行的案例。相关政策仅允许 " 与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产 "，更多体现的是对资产完整性的要求。但商业不动产 REITs 则允许多种业态的项目在首发时混包发行。

收益率方面，商业不动产 REITs 要求不动产项目主要依托租赁收入的，预计未来 2 年每年净现金流分派率原则上不低于评估基准日 10 年期国债收益率上浮 150 个基点。

净回收资金方面，商业不动产 REITs 的净回收资金可用于与主营业务相关的偿还债务。同时要求 " 不得用于购置商品住宅用地 "。

发起人方面，消费基础设施REITs要求发起人（原始权益人）不得从事商品住宅开发业务。商业不动产 REITs无此要求，且将发起人拓宽至银行保险业资产管理公司等金融机构。

申报路径方面，消费基础设施 REITs要求经由省、国家两级发改委推荐后，向中国证监会和沪深交易所申报。商业不动产 REITs可以直接申报。

首批八只商业不动产 REITs 已获上交所受理，预计募集资金合计约 314.7 亿元

表：首批申报的 8 只商业不动产 REITs 基本情况

信息来源：商业不动产 REITs 招募说明书（草案），中指研究院综合整理

系列政策发布后仅时隔 1 个月，1 月 29-30 日，上交所正式受理首批 8 只商业不动产 REITs 的申报请求，预计募集规模合计约 314.7 亿元。底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店。底层项目运营情况普遍较好，2026、2027 年预计分派率在 4.5%~5.8% 之间。原始发起人包含央企、地方国企、民企和外资企业，其中唯品会和凯德在此前已发行过消费基础设施 REITs。2 月 3 日，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金正式申报至深交所。

除以上 8 只基金外，还有部分公司正在积极筹备商业不动产 REITs 发行工作，如茂业商业的申报发行工作已经通过了董事会，近期披露了具体的申报方案；万科集团表示在关注商业不动产各类资产证券化的机会。武商集团表示已启动商业不动产公募 REITs 专项研究工作。当前我国商业地产存量规模较大，有众多优秀项目存在存量盘活的需求，未来或将有更多企业通过发行商业不动产 REITs 的方式盘活存量资产、拓宽权益融资渠道。

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