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北京楼盘调规，真是花样百出。

2 月 6 日，北京规自委公示了建发金茂观宸一期的规划设计方案说明。

文字不多，核心点是：把一、二期地下连通起来。

文尾，还附了两张图纸：

一张是原图，已于 2024 年 12 月 27 日公示，在 2025 年 1 月拿到两张规划证；

另一张，就是调规图。在 01 地块负一层 1，增加了与 02 地块联通的通道一处，称之为 "地下车库连通口 "。

这个通道，长 15 米、宽 6 米多，共计 98 平米。随之，车库面积相应增加。

费劲力气，建发房产挖这么一条通道，到底有啥作用呢？

花姐推断，它大概率不是真的让地下行车方便，而是为了让业主更好地共享一、二期的会所。

两边的会所加一起约 5000㎡，集合商务、宴请、运动、雅聚等 22 大功能。

业主进出这些场所，走地下更加舒适、方便，尤其是在冬季、在晚上。

将两楼盘地下打通的做法，是有先例的。

如：海淀保利半壁店项目、大兴区大兴发展集地的 21/22 地块、通州中建运河玖院，以及昌平未来城星寰时代。（详见《昌平楼市，送出了 " 四件套 "》）

不过，一个新问题来了！

既然观宸是把一、二期连通，为什么图纸上，开口只体现在一期，而没有把二期地块画出来？

原因很简单。

新设的 " 地下车库连通口 "，是位于街坊路之下。这条 L型街坊路，占地约 5000 平米，是属于观宸一期花钱买的。

正因为有了它，让观宸一期的实际容积率，从 2.0 升至 2.42。

如今，在这条街坊路，建发房产北京总经理华晓巍找到了价值感，有了 " 地下连通 " 的神来之笔。

不过，在观宸一期新版图纸上，花姐依然没有找到风雨连廊的印迹。

但在它的售楼处沙盘上和宣传单上，赫然出现了一条约百米长的风雨连廊构造，自大门开始，往东 3 个 90 度拐弯之后，便来到了小区的中心湖景，并通过连廊的形式，将湖围成一圈。

这次，为何华晓巍没有打申请报告，将新增风雨连廊，也一并调规了？

那条风雨连廊，就像一把 "违建 "的剑，高悬于观宸的头顶之上。

看到观宸调规的那刻，花姐惊呆了。

它可是北京最早的好房子代表这一，更是丰台区少有的热销盘。

连销冠都要调规，只能说，北京楼市实在太卷了。

有关北京楼市调规现象，花姐梳理了 12 个项目，得出一些判断。

它们大致可分成两类：

第一类：从传统房子，增加好房子元素

1、增加阳台

如大兴区的元启、亦庄北京润府二期、通州缦云 ONE 二期、通州北投栖澐湾、昌平住总清樾府三期、大兴兴创置地 6030 项目、房山颐知筑东区。

它们的开敞阳台，个别为内嵌式、可封闭。

2、调整品相

如海淀保利嘉华天珺西区，将楼栋的东南朝向，变成正南正北，且将户型总户数从 424 套增加至 488 套，把户型变小。

朝阳区的首农御林湾，将原定的石材材质，换成了 " 玻璃 + 铝板 "。

它们有一个共性，担心在好房子时代，原有产品落伍，担心背刺。其中，大部分楼盘，之前卖得不佳。

索性，开发商破釜沉舟，死马当作活马医。

第二类：原本是好房子，新增功能或调整户型

除了观宸之外，还有两个典型案例，都发生在通州。

中海九棵树项目调规，将大门景墙后移、修改消防通道、架空层移位，想让产品尽善尽美。

神盘朝棠揽阅有了开盘大数据，将东区户型面积缩小、楼高上浮，调到适销对路的户型。

反观观宸调规，一是为了给业主们提供配套的附加值，二是二期销售遇到了难题。

它于 2025 年 9 月份取证，供应 395 套房源，至今网签仅 72 套，去化率 18%，成交均价 7.52 万元 /㎡，成交金额 6.7 亿元，地价覆盖率约 32%。

观宸二期的销售情况，远弱于一期。一期供应 479 套，网签 373 套，去化率 77.87%，成交均价约 7.86 万元 /㎡，是丰台的销冠。

或许正是基于此，华晓巍和他的团队，想到了将一、二期地下打通，起码为业主们增加了点附加值。

最后，花姐想说的是，开发商调规的尽头，是为了更好地卖房。