翻出了一些以前写的文字
好像现在来看又别有一番滋味
不知道各位有没有过这种感受
就是有时不经意路过某个开满高档西餐厅的街区，或者路边有家 lululemen 的门店，晚饭后还能瞥见一位身着精致瑜伽服的小姐姐在跑步
虽然不知道周围房价
但下意识总觉得这里的小区档次一定不太差
还记得以前在杭州钱江新城上班，那时候公司楼下万象城新开了家汉堡店 shake shack
嗯，就是那个牛肉汉堡卖 69 元贼贵的汉堡店，同事告诉我是杭州首店
当时就想敢在这里开店，某种程度上也代表着周边居住客群有着不错的消费力（周边二手房有超 10w/ 平）
果然，后来我在上海新天地又看见了它
也越发印证了我的猜想
而这也让我联想到 2021 年前，我们写过一篇推文，叫做《因为喜茶，我搬家了 ...》
确实，五年之前类似喜茶、盒马、学而思这样的品牌，喜茶代表着年轻消费力，学而思代表着宝妈首选，盒马代表着居住密度
这些商业品牌多少能让人不看其他，一眼就洞察出小区地段能级
而如今五年时间过去了，当星巴克都能把自家门店开到县城，当喜茶也在告别 30 元一杯
整个消费市场发生着巨大的变化
那么，我们买房看商业的角度，也应该更新下了
ps: 本文商业列举品牌不含任何刻意比较，排序仅为主观参考～
01
年轻消费力高不高，这些餐饮品牌一眼就能看出
老实说，能够一口气说出哪些餐饮品牌直接代表着年轻人的高消费，很难
于是为了确保相对客观，我采访了身边好几位 20-30 多岁之间的办公室 lady 们，没想到她们都不约而同告诉我
买房看商业，其实看精致白领几件套就够了
第一，比如最新的茶饮品牌为
阿嬷手作 > 霸王茶姬 > 蜜雪冰城
最直接的证据，就是它们的价格了
对比来看
一杯阿嬷手作的超浓抹茶 32 元，且在上海买一杯堪比抢演唱会门票，一杯霸王茶姬伯牙绝弦 16 元，而到了蜜雪冰城 ... 一杯柠檬水 4 块
来自广西的阿嬷手作先胜一筹
但我更想说的，其实是它们的选址
或许也因为蜜雪冰城一直以来都是极致亲民，相比另外两个品牌
我翻了下阿嬷手作小程序
大概 13 家门店，主要集中在上海恒隆广场、兴业太古汇、新天地，即使稍远一点也是前滩太古里和迪士尼这样的人流密集区
选址眼光之毒辣
而另一边的雪王，走的却是郊区包围市区路线
据窄门餐眼数据显示，上海目前有290 家蜜雪冰城，核心城区共有 62 家门店仅占 21.4%，其余近 80% 都集中在非核心区域
所以各位，如果你也在上海，也在自家小区附近看见阿嬷手作，那么恭喜你大概率是市区顶级商圈地段没跑了
第二，上海怎么能不聊咖啡
M stand > Manner
我先把星巴克排除了，倒不是说不好，而是现在星巴克、KFC 也好，这些大众熟知的品牌，店面已经太多了
一次踩盘我在前滩小区楼下的社区门店都能看见星巴克
所以如果说如今还有什么咖啡届的后起之秀，应该就是 M stand 和 Manner 了，而之所以把 M stand 放在前
一个毕竟 M stand 客单价接近 40 元
此外还有门店数量，相比 M stand 的克制，去年全国新增门店大概在 100 家，Manner 简直称得上无孔不入
如今 Manner 门店数量突破 2000 家
这一点上海打工人最有体会，那就是无论地铁站、还是街边的小夹角
位于上海南阳路的 Manner 首店，仅约 2 平
你总能看见它的身影
而最初的 Manner 首店，也不过仅仅是南阳路上室内不过 2 平米的街边小店，还没隔壁入户门大
但也因为后期扩张门店众多，模糊了地段边界
同样如此的还有西餐快餐类
必胜客 > 萨莉亚
我家中山公园附近去年又开了一家萨莉亚，之前不懂为什么每到节假日就大排长队，后来发现菜单上 70% 菜品不到 20 块
人送外号 " 意大利版沙县小吃 "
既然都沙县了，自然很难看出周边的住区档次
这样看必胜客还是小有优势
02
大型商业的规格与体量，也代表着人群密度
怎么通过小区附近的大型商超，判断出周边的人群密度以及社区档次
各位只需要记住三个字
第一个，贵
代表商业：港资
举两个最极致的，港资瑞安的新天地和新鸿基的中环广场
附近是二手单价 20w+ 的华府天地和翠湖天地，新盘也有去年首开近 200 亿元卖爆上海楼市的中海顺昌玖里
包括紧邻中环边上的前滩，这应该是港资开在上海最远的一家大型商业了，为什么太古会选择这里
九宫格的价格会告诉你，如今三湘印象名邸二手 21.7w/ 平的价格依然值得仰望
你看，港资的眼光是真可以穿越周期
那大家可能会说，要知道港资商业选址本就苛刻，总不能指望每个地方都能有港资商业青睐
那还有第二招，做大做强
我最有感触的就是普陀环球港
还有多少小伙伴不知道这家看似土土的商场，每年营业额高达上百亿，长期霸占整个上海商场销售额第一
数据整理自：赢商网
体量 32 万方的环球港年均客流 5830 万人次，平均下来就是一天约 16 万人次，我就没有一次去环球港吃晩饭没排过队
这背后离不开它的地理位置
环球港它正处在普陀区、长宁区、静安区交界处
很多年前，这里原来是上海地铁 3、4 号线与内环之间的一块狭长的边角地带，区域内有不少旧厂房和棚户区
不仅交通四通八达，这边的居民也为商场带来了很多的客流量和人气
再比如嘉定的南翔印象城
34 万体量年客流 3800 万人次，一个小切口，就是过往每次我们去郊区看新盘无一例外销售都会提到项目优势是靠近南翔印象城或者松江印象城
可见对于郊区而言一个大体量高人气的商业体有多重要
这么看没有印象城的青浦似乎有些吃亏
但青浦商业说，没有大咱还可以比密
从诸光路站开始，奥特莱斯、天空万科广场、蟠龙天地等等
几乎每一站地铁口出来，都有一个新商业体
这展现了作为郊区的青浦商业布局的特点
即便是远郊，商业也同样密集繁华
我计算了下总体量，仅仅沿着 17 号线的商业加起来就有快近150 万平方米
而当我们顺着地铁线来看下沿街楼盘，万科天空之城、蟠龙天地，还有赵巷别墅区，谁不是上海响当当的红盘
更贵、更大、更密
大家不妨看看你家周边有没有这样的商业体
03
此外还有的商业，是可以看出背后板块气质
这种感觉就像是前面我们提到的充满高档西餐厅的街区，不是指具体某一商业品牌
而是通过周边大量商业氛围的呈现
是可以一眼洞察出背后客群的结构，乃至整个居住板块的特质
比如这个板块位于上海西侧，距离虹桥商务区 5 公里范围内，区域名字叫做：
金丰国际住区
曾经我们写过一篇《二十年，这才配叫「国际住区」》，这个地方最大的特点，就是纯粹
除了拥有上海英国学校，上海韩国学校等 12 所国际名校，更重要是周边商业
大多也是典型西餐国际风
在这里一共有 3800 多位的外籍人士，来自六十几个国家，再加上上海一些顶尖人士
构成了整个社区表里如一的居住氛围
代表楼盘也是上海地产人必看楼盘兰乔圣菲，以及来自香港置地港资的虹庐湾
楼盘气质也在和板块气质相契合
第二，除了国际化社区之外，还有一种商业带有明显的标签属性，当属中产品牌
典型商业如下：
瑜伽裤：lululemon，冲锋衣：始祖鸟，单价 1w 起步的自行车：小布 Brompton
我在上海也待了快 3 年，据我观察这样的板块和人群常见于
徐汇滨江每天 6 点晨跑的人，在中山公园大草坪扔飞盘的人，以及长宁绿道全装备骑行的人，还有新晋网红世博双子山 ...
所以在这些区域内你普遍更容易找到中产商业
反之，通过商业特性又能倒推出板块气质以及周边住区调性
这也是为什么每次去到徐汇滨江西岸的梦中心，都要被这样的滨江业态所惊艳
不似高楼大厦的密集
徐汇滨江街区商业，来源：小红书
独栋式的滨江商业体彼此交错，结合大量的外摆空间，远处又是夕阳下波光粼粼的江面惹人留恋
试想下
去年徐汇滨江为什么能卖出 17.8w/ 平的单价，突破上海豪宅单价天花板
又为什么能接连拍出上海两块地王
香港置地启元实拍
而今年香港置地启元和绿城潮鸣东方也都在快速兑现，是不是越发觉得地段商业和小区档次真的很有联系
04
最后，再来说当下裂变出的两个商业新物种
一个是 TOD
也就是常说的轨交综合体，TOD 算是当下最先进的商业形态，最大特点就是轨道交通极其方便的同时，又伴随着非常丰富的商业业态
曾经我们去过徐泾的万科天空之城就是如此
可以看到左侧是地铁 17 号线，紧临地铁线通过徐盈路站接壤的，就是万科天空之城的商场
为了使二者同时处在合适的位置，天空之城将商场相对地面抬高 9 米
不仅可以从徐盈路商业无缝衔接
商场通往每期的住宅之间又利用桥串联，业主日常出行更加便捷，也能保证私密性
体现在房价上
虽然不能直接证明是 TOD 有关，但相比周边小区挂牌价差幅基本在 30%
数据整理自：链家
尤其是位于莘庄的TODTOWN 天荟
作为依托于亚太地区最大的 TOD 的项目，早在 2021 年TODTOWN 天荟就以 10w 的二手单价震惊外环，如今对比周边超 80% 的差幅依旧能打
而另一个，可以说是 TOD 的进阶版
POD ( POD=TOD+PARK）
顾名思义就是在轨道交通的基础上，又叠加了生态的元素：市中心的绿地公园
这种形式有多受宠呢
开业 4 日引流 50 万的徐汇万科广场，新房市场的保利光合上城、浦发在新杨思将公园导向型开发和步行导向型开发相结合的双 POD 模式
众多房企纷纷入局
当前万科、龙湖、华润等头部商业地产企业均在相继进行 POD 项目的开发
如果你家周边的商业已经进化到这个形态了
第一，说明人流量已经足够
商业体内嵌绿地对客流的聚集
第二，也意味着引进的房企品牌实力强势，不是所有开发商都有能力驾驭如此复杂的开发模式
但也更能逼出高级商业体
这两种商业模式很可能是未来大势所趋，买房的时候确实值得纳入参考范围
05
其实最初做这个选题还蛮纠结
毕竟不同于小区外立面、景观这样肉眼可见的硬性指标，可以有可视化的分界线看出小区档次
甚至以上关于买房看商业的结论也并非完全客观
但之所以还是想跟大家谈论商业
一是认为买房子这件事不该只把目光放在楼栋本身，也应该时常多看看围墙之外
比如周边的业态是否纯粹
比如每天和你一起走出家门的邻居是同样喜欢户外运动品牌，亦或是也喜欢坐在西餐厅
你选择了什么样的业态，几乎就决定了周边的人群
而对于那些本就拥有优秀择址观的商业体
好比港资商业、国际化社区
这样的商业体背后本就决定着消费力、客群，某种程度上甚至可以看出周边居民段位
本质上也就是在帮你为房子提前做判断，跟着它们大概率不会太跑偏
所以买房看商业自有其存在的道理
那么各位，你买房会倾向哪种业态，又偏好哪种商业体呢，期待评论区各位毒辣的眼光狠狠惊艳我一下～
以上为正文，来自真叫卢俊团队
这是真叫卢俊公众号的第 6144 篇原创文章
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