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北京楼市出现一个 " 反常 " 现象。

最近，朝阳区有三个楼盘的报规图反馈意见，姗姗来迟。璞樾、紫京宸园和北熙区三期，反馈时间都超过 150天以上。

尤其是黄杉木双子豪宅，皆已开盘上百天了。

这种先开盘、后补反馈意见的事儿，曾发生在北京宸园身上，拖延了 190 天。

十分巧合的是，璞樾、紫京宸园和北京宸园的大股东，都是兴鼎地产，由中建智地与朝阳城开，分别持股 97% 和 3%。

它们，享受了 " 超常规 " 待遇。

北京楼盘开发，是有一套流程的：

第一步：公示报规图；第二步：公示 7 天接受公众意见；第三步：通告反馈意见；第四步：领取规划证；第五步：领域预售证。

这些步骤里，对通告反馈意见的时长，没作明确要求。

一旦没有要求，就有文章可做。

于是，北京楼市报规图反馈意见通告，形形色色。

自 2024 年以来，花姐跟踪了上百个北京新盘报规图，现将心得和大家一起来分享。

一、花样百出、17 盘出图时间异常

在约 100 个新盘报规案例里，已公示反馈意见的，有 72 个。

它们的平均反馈时间为 36天，30天以内有 47 个，最快的只有 9 天。

存在如下几个现象：

1、有 5 个盘已经出图，去年年底至今报规图的，属于正常状态，在等待通告反馈意见；

2、有 4个盘异常。2025 年 8 月出图的兴创置地的大兴经开区 021/022 地块、大兴城建的大兴西片区 0007 地块；2025 年 10 月出图的兴创置地的义和庄 052 地块、西红门 6030 地块；

3、有 13个盘拿地后，至今未出图。其中有 5 个地块异常：呼家楼 9001、9002 地块，中建智地太阳宫地块，鑫界金鱼池地块，城建长阳 02、03 地块，城建长沟地块。

二、反馈效率差异甚大：最长 190 天

1、反馈效率最低的 10 个楼盘

北京宸园 190 天、紫京宸园 167 天、璞樾 166 天、北熙区三期 151 天、北京润府 145 天、中铁建花语璟云 81 天、中海万吉玖序 65 天、中海丽金府 63 天、金茂璞逸丰宜 57 天、中海玉华玖章 54 天。

2、反馈效率最高的楼盘

9 天：北京润园、龙湖宸翰、城建国誉颂、星悦时光；

10 天：中海丽泽叁号院、懋源云纪；

11 天：懋源骊橒臺、金隅花溪云锦、招商云璟揽阅；

13 天：观宸二期、中海未来之境、北京隅西颂、中海长安源境一期，

3、没有反馈的已售楼盘

按距离公示报规图的天数排序：住总清樾府（645 天）、中海翠湖玖章（643 天）、北京隅东序（526 天）、城建国誉燕园朗润（已领预售证、374 天）、北京国贤府二期（360 天）、中建臻源府（186 天）、龙湖恩祥凌云颂（144 天）。

花姐推测，这些楼盘大概率无视规则的存在，不会出反馈意见了。

它们之所以拖延，迟迟不出反馈意见，大多数是有难言之隐的，或是图纸上有不可言传的小秘密，等等。

没有通告反馈意见，规划证照拿，房子照卖，是谁给它们开了绿灯呢？

反观北京宸园，璞樾、紫京宸园，虽然也是反常规操作，但亡羊补牢，为时未晚。

这至少表明，它们对规则，是有敬畏心的。

三、黄杉木双子四大反馈意见解析

到底是什么原因，让黄杉木双子豪宅的反馈意见，耽搁了 160 多天？

从报规图的反馈意见看，数量不多：璞樾 6 条，紫京宸园 7 条，加一起区区 13 条而已。

花姐通读之后，绝大部分是寻常问题，答复起来没那么难。

下面，花姐挑四个重点问题，来解析下：

1、关于公示平面图表达问题

有关平面图表达的具体问题，反馈意见里没明说。

根据答复，花姐猜测，公众应该在质疑建筑间距、退线距离等问题。

从图纸上看，璞樾和紫京宸园的确没有画出建筑间距、退线距离，而且图纸非常不清晰。据说，是因为出现过大改。

不过，它们的图纸能挂出来，想必是符合北京报规图公示条件的。

在黄杉木双子之前，朝阳区的金茂满矅、保利朝观天珺和中海朝阳 ONE，都是有先例的。

璞樾和紫京宸园，只不过是依葫芦画瓢。

如果大家想了解它们的间距情况，请阅读《北京地王豪宅，楼间距首度曝光》。

2、关于开敞阳台和设备平台封闭问题

璞樾和紫京宸园，有点背时，遇到了北京阳台尺度收紧的正常。

不仅原计划的花池没了，南向阳台进深从 1.5米缩至 1.2米。

这是内嵌式阳台。按照北京楼市常规的操作，以开敞阳台报规，赠送一半面积，待验收完毕后，再进行封闭成室内面积。

但，这种操作手法，经常被周边老盘和业主投诉，称其会影响房价。（详见《北京楼市，举报之风何时了》）

因此，很多开发商会借通过反馈意见之机，承诺开敞阳台和设备阳台不封闭使用。

璞樾和紫京宸园，概莫能外。

3、关于街坊路封闭问题

紫京宸园内，有一条南北走向的街坊路，宽 11 米，是花钱买的，计入容积率。

按照规定，街坊路属于城市道路的一部分，是需要开放的。

但在实际操作中，北京很多楼盘的街坊路，变着法子封闭起来。如：通州的缦云 ONE，朝阳的金茂满矅、中海万吉玖序，等等。

紫京宸园将街坊路，变成了一条 S形的樱花大道。

但，在反馈意见里，紫京宸园没有明确承诺：街坊路不封闭。

不仅如此，紫京宸园方面还对街坊路进行了描写：

" 打造舒适宜居的生活街区，曲线的道路动线与园区园林边界结合，提升街坊路通行感受，更好的形成城市慢行系统 "。

4、关于权益退线问题

按照拿地文件，黄杉木地块共规划了三个居住地块。

紫京宸园在南，璞樾居中，北面还有一块待上市之地、没有时间表。

2025 年 4 月 28 日，中建智地 + 中国金茂 + 越秀地产 + 朝阳城发联合体，以 126 亿元底价，拿下紫京宸园、璞樾等地块。

由于紫京宸园和璞樾是兄弟，内部在权益退线上，处理得很得体，各有退让。

但为了璞樾北面是那块未上市之地，璞樾不得不做了大幅退让，退距在 17 米至 50 米之间。

因而，璞樾的实际容积率从 2.8升至 3.0以上，吃了个哑巴亏。

花姐简单测算了下，璞樾北面地块的建筑，几乎可以不用做退线处理。

这是北京规自委，对未上市居住地块的一种保护。