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2 月 24 日，春节复工第一天。

北京地铁 14 号线北工大西门站往西，一面长长的围墙上，新贴了一张图纸。

内容是朝阳区松榆里 0001 地块的设计方案公示，落款建设单位为北京懋源璟鸿房地产开发有限公司。

公示时间为：2026 年 2 月 24 日至 2026 年 3 月 3 日。

这是懋源地产在去年 11 月 25 日拿下的宅地，总价 50.24亿元，楼面价 6.21 万 /㎡，溢价率 18.2%。

在北京，开发商拿地三个月后公示报规图，比常规速度，慢了大概个把月。

不过，好饭不怕晚嘛！

这是一块东三环的临铁宅地，豪宅专家懋源一定会再三打磨的。

去年 9 月 30 日，懋源曾憾别太阳宫 6027 地块——中建智地以 43.145 亿元、溢价 39.18% 夺得。

之后，它将重心移向松榆里地块，最终得偿所愿。

和太阳宫 6027地块相比，松榆里项目楼面价低了 3万元 / 平米，且周边几乎没有新盘对手。

在东三环豪宅市场，懋源做了一道填空题。

正所谓是：失之东隅，收之桑榆。

地铁退线约 5-6米，楼栋相互错落

懋源松榆里项目的骨相不错，东西长约 300 米，南北长约 100 米，正南正北。

它的占地面积 2.89 万平方米，总建面 13.24 万平米，其中地上建面 8.1 平米，地下建面 5.15 万平米，容积率 2.8，建筑高度 18.7 至 73.6 米。

松榆里项目在楼栋排布上，采用了行列式加梅花桩组合，一共规划 13 栋楼，从 6F、7F、8F、9F、10F、13F、15F、17F 到 21F，相互错落。

没有办法，身处东三环的它，容积率有点高，且还有南北要退线。

好在，松榆里项目的地块面宽足够大。

有关南北退线问题：

1、北面有进深约 5-6米的地铁退线。项目的北面规划为地铁 11 号线，敏感建筑须退线 15 米。这让一条东西近 300 米的退线区域，出现了。

2、南面有很多现有建筑。影响最大的是 4，高 18 层，导致与 4，不得不远离 62 米；

此外，6#、7#、8，都退线了 23至 27 米。

花姐认为，对于一个临铁楼盘，松榆里项目北面的退线，真不算多。

图纸里的五个小细节

仅从平面图上看，在松榆里项目身上，懋源下了狠功夫。

仅下沉庭院，它就规划了 4处——相信它的会所会很出彩。

此外，松榆里项目至少还有 5 点，引起了花姐的注意：

1、6，与前面楼栋最近距离为 23.19 米，目的是为了满足日照需求。

2、东边大门前，设计了一个地下连接通道，要求 " 净宽不小于 6 米 "，目测实际在 8 米左右。

通过这条通道，与东边 0002 文化设施用地相连——规划建面 1.8 平米，它则与地铁 14号线北工大西门站打通，进而间接实现了项目与地铁的连通。

3、拿地文件规定，松榆里地块东边有条街坊路，宽 7.5 米。懋源照办。

但这条街坊路，西半部分为 3.5 米宽人行道，东半部分为 4 米宽行车道，另外 4 米宽的行车道，出在文化用地身上。

说白了，一条宽约 15米的街坊路，让东西两个地块平摊了，减轻了松榆里项目的压力。

4、在松榆里地块西南角，懋源似乎吃了个暗亏：红线内，有一个应急口，是条现状路，宽 5 米，通向项目西南角车库的进出口。

从图上看，这条路，也可以通往南面 18 层现状楼。不过，花姐踩盘时，发现这条道被围墙封住了。 

5、懋源西南角的车库出入口前的回车场，有个角露在红线之外。

此外，懋源松榆里项目北面有一排电线杆，如果能入地是最完美了。

调补了东三环豪宅空白     

懋源地产是京城楼市的豪宅专业户，专做精装大户型。

从 18 年前红玺台开始，这家民营地产商开发过钓云台、璟岳、璟玺、璟橒、煜泽台、云纪、骊橒臺，等 " 璟、台、云 " 系列产品。

花姐推测，懋源松榆里项目，大概率是 "台 "系产品——主做大平层项目。

松榆里项目 13 栋住宅楼，住宅建面 8.03 万㎡，共 499 户，户均建面 161.85㎡。

根据规划图，花姐对它的户型面积做了一版推测，大致分 135平米、150平米、170 平米、220 平米和 230 平米。

1、135 平米分布在 8#、9#、10#、12#，共计 96 套，占比 19.24%；

2、150 平米分布在 1#、2#、6#、7#，共计 234套，占比 46.89%，绝对主力户型；

3、170 平米分布在 1、2#，共计 85 套，占比 17.03%；

4、4，共计 42 套，占比 8.42%；

5、5，共计 42 套，是全景舱户型，占比 6.42%。

有关户型赠送面积，北京目前实行一盘一策，地段好，赠送尺度卡得比较紧。

从平面图看，懋源松榆里项目北侧无设备阳台赠送，南面也没有通面内嵌式阳台，进深约 1.5米。

这一点，从侧面证明了，松榆里项目是一个被看好的豪宅。

花姐预计，它的售价，在 10 万元左右 / 平米，售楼处预计 5-6 月开放。

在东三环豪宅市场，懋源松榆里项目算是填补了空白。能建东誉府进入尾盘销售，首开呼家楼项目只有 44 套，皆不构成竞争。

往东四环外的广渠路 0414-20 地块，两度调规，正在公示实施方案阶段，最早也得今年下半年才进入土拍流程，预计售房要到明年一季度。

永安里 0401-01 地块多次进入供地清单，无人问津，充满未知数。

中建智地太阳宫地块虽然在去年 9 月底拿地，但临地铁退线太多，一直在打磨产品，上市时间待定。缦合北京二期上市也遥遥无期。（详见《太阳宫地王，中建智地有了新消息》）

朝阳区其余在售盘，基本都不在三四环之间。