本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

被围挡的马场 1 期地块

马年首场土拍，广州宅地单价最高纪录就被刷新了。

2 月 25 日，越秀地产以总价 236.04 亿元竞得广州知名 CBD 珠江新城一宗涉宅地块 " 马场 1 期 "，溢价率 26.60%，地块成交总价跻身广州第二高，住宅部分楼面价将近 8.55 万元 / 平方米，取代越秀地产于 2023 年 12 月竞得的海珠琶洲西区 AH040331 地块（7.57 万元 / 平方米），成为广州楼面价最高宅地。

地块位于广州市天河区黄埔大道以南、马场路以东，前身为始建于 1992 年的广州赛马场。作为经营性赛马赛事用地，广州赛马场见证了广州赛马文化的高光时刻。

1999 年，赛马场停止运营后，地块逐渐转为汽车、家居、餐饮等经营场所。而如今，历经 30 年开发的珠江新城，早已成为寸土寸金的城市核心，原马场用地功能已难以适配城市发展需求，板块内土地资源稀缺，因此，这片尚未更新改造的区域也被称作珠江新城的 " 最后一块宝地 "。

马场 1 期地块的成交，为今年广州土拍市场点燃了 " 第一把火 "。尽管资金门槛高企，地块仍引起 7 家房企激烈角逐，包括华润置地、越秀地产、保利发展、珠江实业、广州城投、广州地铁、广州建筑，同时由于市场关注度较高，线上竞拍围观人数超过 10 万人，导致竞拍页面数次崩溃。

在竞拍环节，央企保利发展、广州本土国企越秀地产、珠江实业和广州城投积极报价，但当总价超过 213.44 亿元之后，只剩保利发展和越秀地产 " 单挑 "。最终，竞拍过程持续 9 个小时、243 轮鏖战，保利发展不敌越秀地产，这场土拍也是广州土拍史上耗时最长的场次。

马场 1 期地块竞拍页面崩溃

SKP 要来了？

根据出让文件，马场 1 期地块共包含 5 幅子地块。其中，3 幅为商业商务用地，总面积 7.85 万平方米，计容建筑面积不超过 33.72 万平方米；2 幅为二类居住用地，总面积 5.41 万平方米，计容建筑面积不超过 22.27 万平方米；其余为地下空间面积。

地块的资金门槛极高，起拍总价即达 186.44 亿元，在广州历年出让的涉宅用地中排名第二，仅次于 2022 年 10 月成交的荔湾区 " 广船二三期地块 "，该地块起拍总价将近 187.60 亿元。

除了总价门槛，地块的出让条件亦颇为苛刻。出让文件要求，竞得人须对 AT111321、AT111323 两宗商业商务地块投资不低于 60 亿元，其中固定资产投资不低于 50 亿元，且项目建成后须全部自持；另一宗商业商务用地 AT111338，则需建设计容建筑面积 9.14 万平方米的村权益物业，由村集体按成本价回购，同时无偿配建 7962 平方米复建安置物业。

备受外界关注的是，AT111321 地块须引进一家高端时尚百货运营企业，项目运营后 6 年内，累计销售贡献不低于 300 亿元；AT111323 地块则须建设一家计容建面不低于 4.5 万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，项目建成运营后的 6 年内，经营产值贡献累计不低于 20 亿元。

广州曾计划引入全球高端时尚百货 SKP，市场一度传言该商场将选址马场地块，但该消息尚未得到官方证实。作为全球知名的高端商场，截至 2025 年，SKP 在国内仅落地 4 家，位于北京、西安、成都和武汉。其中，北京的 SKP 商场曾多次拿下 " 全国店王 " 的称号。

值得一提的是，在 2021 年 8 月，中国政府采购网曾发布《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》，该公告提出对标北京 SKP 等国际知名 CBD，按照粤港澳大湾区核心城市、广州打造全球活力城市和 " 老城市新活力 " 的发展要求，对地块进行科学定位。也正是自此，马场地块或将引入 SKP 的传闻持续发酵。

顶豪 " 邻居 " 最高房价超 30 万 / 平

回顾广州土拍历史，在马场 1 期地块成为楼面价最高宅地之前，广州的楼面价 TOP1 地块为越秀地产于 2023 年 12 月竞得的海珠琶洲西区 AH040331 地块，楼面价达 7.57 万元 / 平方米；TOP2 则为保利发展于 2024 年 9 月竞得的天河临江大道北侧 AT080722 地块，楼面价将近 6.70 万元 / 平方米，地块项目保利・玥玺湾已于去年开盘。

目前，广州总价 TOP1 地块为位于番禺的广州亚运城地块，成交总价 255 亿元，于 2009 年 12 月由富力、雅居乐、碧桂园联手拿下，至今保持了超过 16 年的最高总价纪录；TOP2 为此次马场 1 期地块，而 TOP3 地块为华润置地于 2023 年 4 月以 197 亿元总价竞得的番禺长隆地块。

马场 1 期地块之所以打破多个纪录，是多重因素综合的结果。克而瑞广佛区域指出，从一手住宅市场来看，2025 年，天河是广州唯一一个量价同比上升的区域。其中，成交面积为 61 万平方米，同比上升 31%；成交均价为 8.12 万元 / 平方米，同比上升 7%；天河全年成交金额 496 亿元，占全市成交金额的五分之一。

与此同时，豪宅市场整体表现坚挺，而珠江新城长期稳居广州豪宅第一梯队。但从板块供应来看，珠江新城近五年未有全新住宅项目入市，一手豪宅稀缺。

根据克而瑞广佛区域，天河区各板块的成交结构中，140-200 平方米户型是成交主力，近年来 200 平方米以上高端改善产品占比上升。其中，泛珠江新城 300 平方米以上占比达 34%，板块内基本为千万级豪宅，3000 万以上总价顶豪产品市场份额增加。

区位上，马场 1 期地块与广州顶豪标杆侨鑫・汇悦台直线距离仅数百米。贝壳找房平台显示，侨鑫・汇悦台当前在售二手住宅共 8 套，总价区间 4999 万元至 1.8 亿元，单价最低 21.11 万元 / 平方米，最高达 30.05 万元 / 平方米。

地块与去年爆红的顶豪新盘保利・玥玺湾直线距离约 1000 米。该楼盘于去年 11 月 7 日晚开盘，当晚销售额突破 100 亿元，成为去年全国首个单日销售额破百亿的楼盘，房源成交均价 17 万元 / 平方米，最高成交单价超 30 万元 / 平方米。

随着马场 1 期地块入市，这块 " 最后的宝地 " 能否重塑广州的商业格局与豪宅版图，市场正翘首以盼。