" 围观人数已经超过 10 万，请耐心等候或重新进入。"

2 月 25 日，广州马场地块正式开拍，因围观人数太多，广州交易集团官网一度出现短暂宕机。

作为广州珠江新城最后一块 " 绝版宝地 "，该地块自 2026 年 1 月上架以来，就吸引了业内广泛关注。

值得一提的是，该地块的起拍价高达 186.44 亿元，光是起拍价就已跻身广州历史 " 总价地王 " 榜单前五，距离第一位的广州亚运城地块的 255 亿元，相差约 69 亿元。

《每日经济新闻》记者 2025 年 11 月 19 日来到项目现场时，发现商家早已搬空，但地块内的商铺还未完全拆除。仅过去 3 个多月时间，该地块已呈净地状态。项目于 2026 年 1 月 23 日正式挂牌，于 2026 年 2 月 25 日正式竞价出让。

2 月 25 日，记者从广州交易集团处获悉，本次拍卖采用线上模式，有 8 家房企参与拍卖。当日上午 10 点 48 分，报价超过 197 亿元，已达到广州土拍总价 TOP2 的高度。进入下午 1 点后，保利、越秀、广州城投频繁加价。最终，经过 9 小时 243 轮竞价，越秀地产以约 236 亿元拿下马场地块，折合可售住宅楼面价约 8.5 万元 /㎡，打破广州楼面价 TOP1 纪录。

从区域视角看，作为连接珠江新城与金融城的黄金地块，它承载着城市变迁的记忆，更肩负着衔接两大 CBD、打造超级集群的使命。

广州楼面价新地王诞生

此次广州马场地块的分量相当重。

此前，广州总价地王的宝座长期由以下五宗地块占据：排在榜首的是总价 255 亿元的广州亚运城地块，其次是 197 亿元的番禺长隆地块、188 亿元的广船地块、186 亿元的南方面粉厂地块以及 132 亿元的品秀星图地块。

而马场地块光是起拍价就达到了 186.44 亿元，已跻身广州总价地王前五。

除了价格，更关键的是这块地的稀缺性。该地块位于珠江新城核心区，是 CBD 最后一块大体量核心用地，总用地面积 19.45 万平方米，涵盖居住、商业、商务、中小学等多种用地性质，计容总建面达 56.7 万平方米。

地块所在位置。

从竞价规则来看，这块地的溢价空间几乎全部集中在住宅用地。综合溢价率约 26.6%，住宅部分溢价率约 35.67%。

记者注意到，马场地块在 2 月 25 日上午 11 点 10 分左右，总价就突破了 200 亿元；而到了当日下午 3 点 40 分左右，总价已突破 219 亿元。最终，该地块以约 236 亿元成交，总价仅次于广州亚运城地块的 255 亿元。此外，马场地块的折合可售住宅楼面价约 8.5 万元 /㎡，打破广州楼面价 TOP1 纪录。

值得一提的是，在竞拍的后半程，竞争较为激烈的当数保利与越秀。据克而瑞数据，2025 年，保利发展和越秀地产在广州市场分别实现 542.66 亿元和 308.22 亿元的全口径销售额，分别位居广州市场第一和第二。

2 月 25 日下午，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者分析称，马场地块可能是 2026 年全国总价地王。这样的核心区域地块必然引发开发商争抢，所以创下广州单价地王纪录也不奇怪。

" 但需要注意的是，一定要避免非理性竞价、过度竞争。考虑到新地块得房率的优势，再加上最新的户型设计、社区配套等优势，可能会对周边的楼盘产生降维打击，导致周边在售项目不得不降价竞争，开启全市新一轮的新房降价。" 李宇嘉表示。

马场片区规划愿景图

将引发珠江新城豪宅市场大洗牌？

在部分业内人士看来，广州 " 新地王 " 的诞生不仅会刷新广州楼市的价格纪录，更会引发珠江新城豪宅市场的大洗牌。

记者梳理发现，广州较为典型的豪宅片区主要包括珠江新城、二沙岛、琶洲、白鹅潭、金融城等板块，多数豪宅项目集中于 " 黄金三角 "，即 " 珠江新城—金融城—琶洲 "。

而在广州豪宅项目中，广州马场地块项目与保利冼村旧改项目是两个经常被拿来对比的项目。

两个项目均位于珠江新城板块，保利冼村项目位于珠江新城板块中区，即将入市，市场吹风价达每平方米 18 万元至 20 万元；而广州马场地块项目位于珠江新城东区，是广州的新晋 " 地王 " 项目。

在广州马场地块周边，已经诞生过不少豪宅，房价天花板也在不断刷新。

其中，距离地块约 2.2 公里的保利玥玺湾，作为 2025 年全国首个 " 开盘当日破百亿 " 的项目，成交均价高达 17 万元 /㎡，最高单价超 30 万元 /㎡，堪称广州豪宅的 " 标杆 "。

除了保利玥玺湾，马场地块周边还汇聚了侨鑫汇悦台、凯旋新世界、保利天曜等顶级豪宅。

值得注意的是，近期珠江新城豪宅成交分化明显，核心顶豪与改善户型热度分化。

据广州链家数据，侨鑫汇悦台目前有 9 套在售二手房源，业主挂牌均价约 25.77 万元 /㎡；凯旋新世界目前 73 套二手房源，业主挂牌均价普遍在 17 万元 /㎡以上。而保利天曜于 2025 年 5 月开盘，销售均价约 9.4 万元 /㎡。

值得一提的是，位于珠江新城东板块的侨鑫汇悦台项目，曾多次以天价成交刷新全国住宅纪录。2024 年 10 月 9 日，侨鑫汇悦台成交一套建面约 1251.44㎡的顶层复式，成交总价约 4.61 亿元，单价约 36.86 万元 /㎡，该成交价格刷新该楼盘 2021 年超 3 亿元的此前最高纪录，同时创下中国内地高层住宅有记录以来的最高总价与单价。

链家数据显示，中海花城湾 2025 年 12 月底挂牌成交一套 315.08㎡的 4 室 2 厅房源，业主挂牌价 3800 万元，最终成交价为 3350 万元，折合单价约 10.6 万元 /㎡。2025 年 11 月底，天銮成交一套约 264㎡的 5 室 2 厅房源，业主挂牌价约 2980 万元，最终成交价为 2630 万元，折合单价约 9.95 万元 /㎡。

部分业内人士提醒，广州珠江新城板块虽是广州豪宅较为集中的区域，但在市场调整的背景下，仍较为考验产品的打造能力。此外，随着区域内的竞品增多，市场竞争将加剧，项目去化压力也将加大。

中国城市发展研究院投资部副主任袁帅向记者分析称，珠江新城板块目前部分豪宅楼盘单价已跌破 10 万元 /㎡，表明市场正处于回调阶段。而在行业调整之际，将更为考验开发商的产品打造能力。此外，开发周期延长、成本上升、质量把控等问题，都可能影响项目收益与口碑。

记者| 陈荣浩

编辑|何小桃 黄博文 杜恒峰

校对 |段炼

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