2026 年 2 月 25 日，上海市住房与城乡建设管理委员会联合其他四个相关部门发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（即 " 沪七条 "），该政策自次日起正式实施。此次调整主要围绕限购条件、公积金贷款及房产税减免三个方面展开，推出了七项关键措施，旨在激活市场活力，满足居民的刚性及改善性住房需求。

新政中最具突破性的举措之一是大幅放宽非上海户籍居民的购房限制。对于计划在内环以内区域购房的人群，社保或个人所得税的缴纳年限由原来的三年缩短至一年；连续缴纳满三年的购房者可额外购买一套房产；而持有居住证满五年的非户籍家庭，则可在全市范围内限购一套住房。这一调整有效降低了外来人口在上海置业的门槛，尤其是对核心区域的购房者而言，带来了实质性利好。

相较于 2024 年的政策框架，此次调整首次系统性地降低了核心区域的购房门槛。以静安、徐汇等内环区域为例，这些区域因房价表现稳健，成为新政的主要受益者。中信建投分析指出，新政与此前在上海部分区域推行的二手房收储措施形成协同效应，有助于提升市场流动性。据统计，2025 年上海二手房交易中，非上海户籍购房者的占比已攀升至 40% 至 45%，预计新政将释放超过 9 万名新市民的购房潜力。

在金融支持方面，新政对住房公积金政策进行了全面优化。首套房的贷款额度由 160 万元提升至 240 万元，若叠加多子女家庭（额外增加 20%）以及绿色建筑（额外增加 35%）的优惠政策，最高贷款额度可达 324 万元，创下了全国范围内的新高。按 30 年期贷款计算，购房者每年可节省约 2300 元的利息支出。此外，政策还放宽了贷款套数的认定标准，对于已结清贷款且名下无房或仅有一套住房的家庭，可再次申请公积金贷款，从而进一步释放改善性住房需求。

浙商证券分析认为，新政有望使核心区域高总价房源的需求保持稳定，2025 年外环以内新房的成交占比已达 48.4%，新政将加速这些房源的去化进程。财信证券则预测，3 月起，由于新政精准瞄准核心区域需求，效果或超预期，市场数据将明显改善。当前上海二手房挂牌量已连续 9 个月下降，新政实施后或推动房价企稳，部分热门区域甚至已出现房价上扬的成交案例。

在市场预期方面，新政通过实施住房公积金 " 认房不认贷 " 政策以及房产税的豁免措施，有效降低了置换住房的成本，促进了 " 卖旧买新 " 的市场需求。例如，上海户籍家庭的成年子女在购买唯一住房时，可免征房产税，这一政策直接减轻了多代同堂家庭的住房持有压力。上海链家研究院数据显示，2026 年 1 月，上海二手住宅的成交量达到了 2.03 万套，同比增长了 26.69%，政策落地后，中介机构的带看量也显著增加。

业内普遍认为，新政将推动 3 月至 4 月期间出现 " 小阳春 " 的市场行情。中指研究院指出，政策精准满足了职住平衡以及宜居安居的需求，预计核心区域的房价将保持稳定，房地产企业的估值也将有所回升。申万宏源的分析则提到，中央《求是》杂志在 2 月发表文章，明确支持房地产政策要 " 一次性给足 "，上海的新政为全国其他地区提供了重要的参考范例。

综上所述，上海的新政通过降低购房门槛、提升购房者的支付能力以及减免相关成本，不仅在短期内提振了市场的成交活跃度，更在中长期内优化了市场的整体格局。核心区域房价的企稳、置换链条的修复以及房地产企业估值的回升，将成为市场发展的主要趋势，同时，上海的新政也为全国其他地区的房地产政策调整提供了宝贵的参考。