2026 年 2 月 25 日，上海市住房和城乡建设管理委员会联合其他四个部门发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，即业内所称的 " 沪七条 "，并于次日正式实施。新政涵盖限购、公积金及房产税三个领域，共推出七项重要调整措施。

新政最引人注目的变化是非本地户籍居民购房条件的显著放宽。针对购买外环以内住房的居民，社保或个税缴纳要求从原来的 3 年大幅缩短至 1 年。同时，满足 3 年缴纳条件的购房者可额外增购一套住房，持有居住证满 5 年的人员则可在全市范围内购买一套住房。这一政策调整有效激活了外来刚需群体及改善型需求，特别是内环区域的限购松绑措施，有效对冲了限售政策带来的市场压力。

与 2024 年的政策相比，此次调整首次系统性降低了核心城区的购房门槛。以静安区、徐汇区等内环区域为例，这些区域因其房价稳定性较强，成为新政的主要受益地区。根据中信建投证券的分析，此次新政配合此前上海三个区域收购二手房的举措，将进一步疏通市场循环机制。数据显示，2025 年上海二手房交易中，非本地户籍购房者占比已达 40% 至 45%，预计新政将释放超过 9 万新市民的购房潜力。

在金融支持方面，新政对住房公积金政策进行了优化调整。首套房公积金贷款额度从原来的 160 万元提高至 240 万元，同时结合多子女家庭（增加 20%）和绿色建筑（增加 35%）的政策支持，最高贷款额度可达 324 万元，创下全国新高。按照 30 年贷款期限计算，这一调整每年可为购房者减轻约 2300 元的利息负担。此外，政策还放宽了贷款套数的认定标准，已结清贷款且无房或仅有一套住房的家庭可再次申请公积金贷款，从而有效释放了改善型需求。

浙商证券分析认为，核心区域高总价房源的需求有望趋于稳定。2025 年数据显示，外环以内新房成交占比已达 48.4%，新政的出台将加速这些房源的去化进程。财信证券预测，从 3 月份开始，市场数据将出现明显改善，由于政策精准瞄准核心区域需求，其效果可能超出市场预期。目前，上海二手房挂牌量已连续 9 个月呈现下降趋势，新政有望推动房价企稳，部分热门区域已出现价格上涨后成交的案例。

从市场预期来看，新政通过公积金 " 认房不认贷 " 与房产税豁免等政策，有效降低了置换成本，促进了 " 卖旧买新 " 的需求流动。例如，上海户籍家庭成年子女购买唯一住房可免征房产税，这直接减轻了多代同堂家庭的持有压力。上海链家研究院的数据显示，2026 年 1 月，上海二手住宅成交量达到 2.03 万套，同比增长 26.69%，政策落地后，中介带看量显著上升。

业内普遍认为，此次新政将推动 3 至 4 月份出现 " 小阳春 " 行情。中指研究院指出，新政策精准适配了职住平衡、宜居安居的需求，预计核心区域房价将趋于稳定，房企估值也将回升。申万宏源分析认为，中央《求是》杂志在 2 月份发声支持地产政策 " 一次性给足 "，上海此次新政为全国其他城市提供了参考样本。

综上所述，上海此次新政通过降低购房门槛、提升支付能力及减免相关成本，短期内提振了市场成交活跃度，从长远看则优化了市场格局。核心区房价企稳、置换链条修复及房企估值回升是主要发展方向，同时这一政策也为全国房地产市场提供了有益的参考。