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春节假期之后，广州诞生了 236 亿元地王，北京土拍也有新动静了。

2 月 26 日，通州 0703 街区 FZX-0703-6032、6031 地块，进入用地预申请，交易起始价 17.69 亿元，住宅楼面价 1.98 万元 /㎡。

它的受理时间，自 2 月 26 日起至 3 月 27 日下午 17:00。

按照以往北京土拍上架流程——如果没有意外的话，花姐推测，6032、6031 地块将在 4 月初成交。

这表明，北京 2026 年一季度涉宅土拍的成绩单，已基本提前锁定：

预计成交七宗涉宅用地（有三宗待成交），总占地 26.17 公顷、地上建面 44.21 万平米，金额 87.39 亿元。

反观 2025 年一季度，北京卖了 11 块地，总占地 65.48 公顷、建面 120.5 万平米、成交金额 569.37 亿元。

相较之下，2026 年一季度的这三个指标，分别下降了 60%、63.3%、84.65%。

北京 2026年一季度土地交易金额，下跌超八成！很克制，很低调。

这背后的信号很明显，北京要减少土地入市，为在售新盘争取更多的销售时间，以提振楼市信心。

放眼 2026 年全年，北京的供地基调，也可以浓缩成两个字：缩量。

花姐曾做过一版推测：2026年北京供地量，同比估计缩水约 15.4%。（详见《北京供地计划，太精确了》）

已成交地块，开发进展神速

2026 年已成交的四块地，开发商进展神速：

1、首钢璟瑞长安地块

2 月 3 日，石景山首钢璟瑞长安，占地 1.66 公顷，建面 3.66 万平米，金额 13.9 亿元，买家首钢地产；

它准备最充分，早在去年 11 月份，首钢地产就提前发出了招标计划；2 月 3 日夺地当天，公布了案名；2 月 12 日，公示了报规图。 ( 详见《石景山楼市，双雄对决》）

2、宋庄镇丁各庄 6002地块

2 月 3 日，通州宋庄镇丁各庄 6002 地块，占地 4.85 公顷，建面 8.73 万平米，金额 15.62 亿元，买家 " 北投置业 + 新航城 + 建工地产 "；

北投置业在 2026 年 1 月 20 日，发出了招标计划，总建面 15.7 万平米、其中地上 10.2 万平米，估算投资 11.5 亿元。

在 2 月 14 日，招标计划更正，将招标单位变为北京北投和翼房地产开发有限公司，由北投置业、北京建工地产和新航城分别持股 60%、20% 和 20%。

3、国展三期 0002、0003、0004 地块。

2026 年 2 月 3 日，通州新国展三期 0002、0003、0004 地块，占地 5.97 公顷，建面 11.94 万平米，金额 28 亿元，买家中铁工投

拿地者是中国铁工投资建设集团有限公司，一张新面孔。它的母公司为央企中铁股份，主营业务为市政和房建业务，几乎没有地产开发业务。

中铁工投 2024 年营收 118.86 亿元，净利润 3.58 亿元。现在，它亲自做甲方生意，兄弟中铁置业董事长杨智艳会作何感想？

4、密云水源路 6022、6025 地块

2026 年 2 月 11 日，密云水源路 6022、6025 地块，占地 2.5 公顷，建面 5 万平米，金额 3.8 万平米；买家为首融 ( 海南 ) 商业发展有限公司和北京密云城市建设投资集团有限公司联合体。

其中，首容海南的间接母公司，为北京城建六建设集团有限公司。

初看起来，它像个纯国企。实际上，它是一家民营资本控股的混合所有制企业。

城建六建的股东为六建职工持股会（43.9354%）、朱忠择（25.4%）、李树森（19.4%）和北京城建集团（11.2646%）。朱忠择是董事长。

待售之地，大概率以底价成交

1、顺义区胡各庄 05-02-21-1 地块

这块地呈 7 字形，是典型的 " 边角料 "。

它占地 1.57 公顷，规划建面建面约 2.26 万㎡，容积率 1.44，限高 60 米，起价 3.48 亿元。

这块地很难排楼。西北地块的南面为仁和花园二区，有一栋高 18 层的板楼，高约 50-54 米。

这栋楼会对 21-1地块形成遮挡，导致长约 98米、宽 58 米的土地，无法排列住宅楼。

如此一来，住宅只有挤在东面的长条地块，南北长约 180 米，东西长 80 米左右，预计可以排三排住宅。

为了日照达标，第一排房子可能为 11层，且为连塔设计。最后一排为 18层。

此外，在 05-02-21-1 地块供地前夕，2025 年 8 月之前，砍掉了 05-03-04 零售商业地块，占地 0.44 公顷，建面约 5000 平米。

2、顺义河东站 0037 地块

这块地很方正，占地 3.14 公顷，建面 6.08 万平米，容积率 1.3，限高 36 米，起价 5.71 亿元，楼面地价 0.94万元 / 平米。

花姐预计，它的买家为住总地产，地上地下总建面约 4.08 万平，估算投资 12.08 亿元。

住总地产有珠玉在前。

0037 地块西北面一路之隔，是住总 · 青年 ONE，主打 " 地铁 + 低总价 "，于 2024 年 9 月开盘，供应 444 套，网签 442 套，成交均价约 3.26万元 /㎡，成交金额 12.7 亿元，地价覆盖率 200%。

青年 ONE 的容积率 1.5，限高 33 米，户型为 72㎡、89㎡和 105㎡。在这个项目上，住总赚大发了。

于是，它想拿下 0037 地块再续传奇。最起码硬件条件比青年 ONE 还要好——容积率更低，建筑高度更高。

3、昌平园 0013、0015、0016、0039 地块

这个地块组合，有点突然。四块地的占地 6.48 公顷，建面 6.54 万平米，起价 16.88 亿元。

A、0013 住宅地块，占地 0.99 公顷，规划建面约 1 万㎡，容积率 1.01，限高 18 米；

B、0015 住宅地块，占地 1.98 公顷，规划建面约 2 万㎡，容积率 1.01，限高 18 米（局部 24 米）；

土地文件说，鼓励 0013地块和 0015地块，地下空间进行连通。

C、0039 住宅地，占地 3.51 公顷，规划上建面约 3.54 万㎡，容积率 1.01，限高 18 米；

D、0015 幼儿园用地，占地 0.48 公顷，规划建面约 3840㎡，容积率 0.8，限高 16 米，规划 1 处 12 班幼儿园。

花姐预计，它们的产品，应该是双拼 +洋房组合。如：顺义的北京润园、懋源云纪。

昌平园组合地块里，0039 地块是变过性的。

早在 2023 年，它的编号为 1201-1，用地性质为一类工业用地，占地 3.52 公顷，容积率 1.8。

变性的时间点，至少是在 2025年 11月 4 日之前。

此外，0015 幼儿园用地，也是从其它地方挪过来的。

在该板块内，还规划了 0017、0023、0024、0026 和 0027 四个住宅地块，容积率大概率也是 1.01，占地共计 17.73 公顷。

一个昌平新别墅板块正在诞生。

花姐点评：

土拍市场，有冷有热。

3 月 25 日，广州马场地王，激战 9 小时，竞价 243 轮，最终越秀以 236 亿元拿下，住宅楼面价突破 8.5 万元 /㎡。

相比之下，北京的开年土拍，充满了克制与低调。一季度成交的七块地，有两个特点：一是非核心地块；二是以底价成交。花姐期待，北京土拍市场在二季度雄起。（详见《北京供地，不分轮次了》）

北京没有拿出热门地块，不发布详细的年度供地计划。

背后折射出，北京楼市当下库存较高的现实。

怎么破局？除了压缩土地供给，会不会有更大的政策礼包？

这不，上海楼市松绑了。

1、非沪籍外环内购房，社保或个税 3 改 1；

2、非沪籍社保或个税满 3 年，外环内可增购 1 套（相当于本地居民家庭待遇）；

3、居住证满 5 年的非沪籍人士，上海全市范围可购 1 套；

它堪称 2016年实施严格限购以来，最大幅度松绑。

北京楼市新政呢？大家都在翘首以待。