开年后，出现了一道分水岭，核心区的新房也不硬刚了。

网红盘神话终结

深圳新房卖出分水岭，核心地段不再是万能钥匙。

直降百万的不仅是宝安片区的项目，还有南山片区核心地段的翰熙典居。

在宝安区新安片区珺悦名都拿出二十多套房源刷屏的同时，南山区的翰熙典居也默默地撕开口子。

在转介的渠道上可以看到，开年后翰熙典居出现不同程度折扣的消息——

105 平户型折后总价约 850 万起，120 平户型折后总价约 1000 万起。

2 栋 4 单元三套房源给出了约 88.4 折促销。

其中 4 单元 2003 房，约 105 平备案价约 1206 万，折后总价约 1066 万；4 单元 1201 房，约 117 平备案价约 1315 万，折后总价约 1163 万；4 单元 805 房，约 117 平备案价约 1336 万，折后总价约 1182 万。

虽然只是转介渠道的折扣，只是延续了曾经开盘的促销力度，但也恰恰说明一个问题——距开盘 8 个月，项目销售并不顺畅。

去年 6 月，项目 334 套住宅备案均价约 11.24 万元 / 平方米，单价区间 9.47 万— 12.45 万元 / 平方米，总价 993.7 万— 1758.31 万元 / 套，开盘曾祭出重磅折扣——按揭最高综合 87 折，一次性付款低至 86 折，首开去化宣称约 71%，大卖 28 亿。

看似交出了一份不错的成绩，然而时隔 8 个月，深圳房地产信息平台显示，截至 2026 年 3 月 2 日，项目实际销售不足六成，还剩余 136 套房源，与曾经高调官宣的首开成成绩形成鲜明的对比。

要知道，这个项目是深圳核心区多年来备受关注的项目。

项目前身是桂庙新村旧改，市场从项目 2015 年被列入《深圳市城市更新单元计划第三批计划》开始，便高度关注。

位于 " 深圳最牛街道 " 粤海街道，与深圳大学粤海校区一路之隔，与腾讯滨海大厦等大厂云集的深圳市软件产业集群隔路相望，与地铁 9 号线深大南站距离不足 500 米。

在建的 15 号线（科技环线）还能将项目快速与前海、留仙洞等核心商务区串联起来，20 分钟直达深圳湾超级总部基地，是公认的高收入人群聚集区，地段价值毋庸置疑。

项目开盘时周边更无新房竞品压力。

可以说，地段，资源禀赋，产业支持，购买力都没有问题。

所以，市场对项目的期望值也比较高，即使开盘不能 " 日光 "，市场预计销售成绩也不会太差，没卖完的房源，顺销周期也不会太久。

但明显，项目顺销期的表现并不及预期。

作为地处南山粤海街道、紧邻科技园与深圳大学的黄金地段项目这是非常值得注意的变化。

曾经的网红神盘，时隔 8 个月的数据差距，恰恰是深圳楼市从 " 地段崇拜 " 迈向 " 价值理性 " 分水岭的标志。

告别 " 地段万能 "

为了加速去化，明显开发商在价格上是给了诚意的，多重折扣叠加后，实际入市单价已经到 8 字头，总价门槛降至千万以内，在南山核心区有一定冲击力。

要知道，项目附近的二手住宅，即使楼龄 20 年左右的小区，成交价格也要 7 万— 8 万 /㎡的水平。

比如项目附近的厚德品园，2008 年建成的房子，去年 12 月成交一套约 114.55 平户型，成交总价约 860 万，折合单价约 7.51 万 /㎡；

比如距离项目不到两公里的恒立听海花园，2006 年建成的房子，今年 1 月一套约 67.14 平户型，成交总价也要约 860 万，折合单价约 12.81 万 /㎡；

再比如楼龄超过 12 年的阳光里小区，今年成交一套 45.41 平小户型，成交总价约 300 万，折合单价约 6.61 万 / 平。

而项目折扣能换来短期热度，却换不来长期去化的根本原因，在于其本身的定位。

项目主打约 105-140 平 3-4 房改善户型，总价段集中在千万级，精准卡在深圳改善客群的敏感区间。

当下深圳市场，刚需追求高性价比，顶豪追逐稀缺资源，中间段改善客群最为理性，对价格、品质、配套的要求极高，单纯地段优势，是很难打动购买群体的。

所以，存在一定的产品与需求错配情况。

其次，市场预期转向理性。

历经多轮政策调整与市场洗牌，深圳的购房群体不再盲目迷信核心地段，转而看重真实价值、交付安全、流通性。

翰熙典居虽地处核心，但明显景观的视野属性，学区属性，大型商业配套等，在同类竞品中辨识度有一定欠缺。

更重要的是，项目本身也让市场的购买力望而却步。

比如项目 9.28 的容积率，几乎接近 10 的容积率；

比如有大量的回迁及保障性住房，且体量远高于可售商品住房体量；

比如交房时间预计需要到 2028 年才能交付，其间需要供房以及租房有一定成本；

再比如项目预售，作为普通开发商，关联企业曾因房屋拆迁补偿合同、房地产开发经营合同等问题引发纠纷，未来交付品质如何还是未知数。

这些问题，都足以让市场的购买力在最终选择观望。

然而，这恰恰是一面照妖镜。

数据反差暴露的是真实行情，说明价格与折扣只能换来短期热度，市场整体理性，不再是 " 地段万能 "。

作者 | 骑猪英雄