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首开股份的动作，实在太慢了。

3 月 4 日，朝阳区呼家楼南里 CY00-0310-9001、9002 地块项目方案公示。

距离拿地，过去了正好 6个月。

它占地 5300㎡，规划地上建面 7588㎡。其中，住宅规划 5508㎡，社区综合服务规划 2080㎡。

这个迷你楼盘，麻雀虽小，须五脏俱全。

五脏怎么排列？十分考验设计师的功夫。

不知何故，这张由中建设计标准院出图的图纸，居然不是很清晰，相信不是有意为之。

花姐将图越拉大，越大越看不清楚。

幸好，旁边还有地块经济技术指标，和外立面效果图。

可以确定是，这个盘只有 1栋楼，两个单元，地上 11层、地下 2 层，建筑高度 35.9 米，预计单层层高约 3.2 米。

但这些只是表面，设计师在这个十分局促的地块里，须把一切空间做到了极致，怎么设户型面积，怎么巧用街坊路，等等。

正所谓是：螺蛳壳里做道场。

总共 33 套豪宅

呼家楼项目最大的悬念，是户型套数。

它的地上建面 5508 平米，11 层，单层面积约 500平米。

两个单元，怎么分配这 500 平米呢？

从图纸上初看起来，好似有 44套房，实则不然。

因为，住宅楼北面有三个红色箭头，意味着有 3 个楼栋出入口，东边单元两户，西边单元只有一户。

为什么东边单元北面有两个入口呢？

花姐推测，目的是为了每个竖向楼栋，有单独的入户厅，互不干扰。

关于有多少户，从它只有 42 个机动车停车位、68 个非机动车停车位，也可以找到答案——它的户数最多不超过 35 套。

由于它身处 CBD 核心，车位配比超过 1.2 辆 / 户，是大概率的。

据此，花姐认为，呼家楼项目东单元 22套，西单元共计 11套，总计 33 套房。

此外，东单元的首层两户，一层可能是下跃产品，南向显示有窗井。

145 平米和 210 米空中豪宅

首开股份拿下呼家楼项目，大概率会打造成迷你顶级豪宅。

花姐推测，它有两款户型：西边单元两户，每户建面 145平米；东边单元独门独户，每户 210平米。

它的赠送手法，有两种：

1、南向内嵌式阳台，进深约 1.2米，封闭，半赠送面积；

2、北向设备阳台，进深约 1米，封闭，全赠送。

由于所处地段好，赠送面积收紧。

来看下两款户型的尺寸：

1、145 平米户型：面宽约 14 米，进深约 11 米，南向三面宽、接近通面内嵌式阳台，北面赠送一个设备阳台（东边户多赠了一个），一梯一户；

2、210 平米户型：面宽约 16 米，进深约 14 米，

南向四面宽、接近通面内嵌式阳台，北向赠送一个长约 7 米的设备阳台，一梯一户。

它与东单元西户之间，北面特意做了凹进设计，目的是为了增加侧面的采光，打造成 270度空中豪宅的视线。

另外，花姐发现它还有一个显著特点——所有户型的卫生间，全部朝南。

呼家楼 9002 项目的拿地楼面价 5.88 万元 /㎡，扣除 2080㎡社服配套后，住宅的实际楼面地价约 8.1 万元 / 平米。

据此推测，它的房价约 11.5万元 /平米，单套总价为 1600 万元至 3000 万元。

螺丝壳里做道场

呼家楼 9002 项目的报规图出得太慢，大概是图纸来回修改，拖慢了开发进程。

从这张图纸，花姐读出了设计师的不易，也读出了背后的心机。

通常情况下，一个楼盘，最基本的配置包括：配电室、室外运动场地、地上非机动车停车位、消防车道、回车场，还有车库出入口，人行出入口，等等。

只有一栋住宅楼的呼家楼项目，也不例外。尽管它很迷你，却很考验设计师的水准。

雪上加霜的是，它 2700 平米住宅占地里，还有长约 50 米、宽 8 米的街坊路。

这条街坊路约 400 平米，导致可建住宅的地块，仅剩 2300 平米，实际容积率从 2.04升至 2.4。

设计师必然要在街坊路动脑筋，向其借力。

花姐发现，设计师在街坊路上叠罗汉了：

1、北面的街坊路，至少和消防扑救场地、消防回车场、消防车道、住宅地下室范围线，都存在重叠，或交集；

2、由于车库出入口设在东北角，占用了消防扑救场地。因此，它在西边红线外，补了一块扑救场地。

但，是在红线外，这能通过审批？

最后，吐槽一下，设计师没有标出楼间距数字也就算了，连四面现状住宅的高度，也省略了。