文 / 乐居财经 严明会

物理学上有一个常识：想要跳得高，必须先深蹲。

2 月 13 日深夜，越秀服务（06626.HK）发布了 2025 年业绩预告：预期 2025 财年权益持有人应占盈利同比下降约 20% 至 25%，而剔除商誉影响后的核心净利润更是断崖式下滑 45% 至 50%。

对于一家常年以稳健著称、背后站在越秀地产的国资物企而言，如此剧烈的利润波动实属罕见。

在房地产深度调整周期中，这不仅仅是一份冰冷的财务预警，更是物管行业从 " 规模崇拜 " 转向 " 质量求生 " 的缩影。

在公告中，越秀服务将预期下降的原因归咎于 " 毛利率下降 "，并给出了四点解释。这四点并非孤立，而是与行业大势紧密相连的四重态势：

其一，地产周期拖累，高毛利的增值业务缩减，比如经纪业务。楼市低迷，新房成交遇冷，过去物企依托于售楼处的案场服务和二手房经纪业务首当其冲。

其二，非经常性业务退潮，即越秀服务直言的 " 阶段性房屋硬装业务陆续结算完毕，来自该业务的收入及毛利润减少 "。

在房地产火热的那几年，物企通过承接关联房企新房交付带来的集中装修业务，获得可观的增量收入，但这种业务具有极强的周期性和一次性特征。事实上，行业深度调整中，已有不少物企在主动放弃低毛利率及可持续性较差的业务。

前两者是收入端的承压，其三和其四则是支出端的压力。

一方面，在激烈的存量竞争中，获得客户的投票就必须 " 持续投入成本以提升服务品质、稳定商业项目出租率 "。

另一方面，则是 " 因政策调整导致人工成本增长 "。作为典型的人力密集型行业，部分物企人工成本占比超 60%  ，政策性的社保基数调整或最低工资上调，对利润的侵蚀往往是刚性的。

尽管盈警消息利空，但仔细审视越秀服务的基本盘，将之看作是一场主动的战略出清或许更为准确。

首先，其财务状况依然稳健。在 2025 年中期业绩报里披露的数据显示，越秀服务净资产达 36.80 亿元，手中现金及现金等价物及定期存款较 2024 年末增加约 8900 万元至 47.91 亿元，经营性现金流持续为正。

在当下不少物企因关联方资金链断裂而自身难保的背景下，雄厚的现金储备意味着极强的安全边际和逆周期发展的潜力。

其次，基础盘依然牢固。2025 年上半年，越秀服务基础物业管理服务贡献营收 7.16 亿元，同比增长 19.2%，连续四年维持近 20% 的高速增长，展现出强劲而持续的业绩动能。

从行业规律看，基础服务是物企的核心护城河。只要这块 " 压舱石 " 不碎，物企的基本营收盘就不会崩塌。

因此，当前的利润下滑，更像是剥离 " 虚胖 " 肌肉、释放积累风险的过程。越秀服务公告中提到的 " 经纪业务缩减 "、" 硬装业务结算完毕 "，本质上也是在告别过去那种依附于地产周期的粗放增长模式。

面对腰斩的核心利润，越秀服务在公告中提出了 2026 年的方向：" 非住业务高质拓规模，加快调整增值业务，培育利润增长点。"

越秀服务勾勒的未来突围路径，也与行业头部物业企业的转型方向：

一是从 " 住 " 转 " 非住 "。住宅物业费提价难、利润率低是行业痼疾，而非住业态正成为拓展重点。

物企获取的非住项目中，学校、医院、景区、交通枢纽、公建、产业园区等出现频次更高，这类项目服务附加值更大，且付费主体多为政府 / 事业单位，信用背书较强。

去年上半年，越秀服务在市场相继斩获港航大厦、国家管网集团华南公司、广州民俗博物馆、渡江胜利纪念馆等非住项目。

二是增值业务的 " 断舍离 " 与 " 再孵化 "。既然高毛利的传统经纪业务和硬装业务萎缩，就必须寻找新的增长极。

越秀服务正试图孵化智能家居、充电桩、高端家政、能源管理等新业务，这种从 " 交易型 " 向 " 运营型 " 增值服务的转变，虽然培育期长，但壁垒更高。

三是科技赋能与组织效能的重塑。针对人工成本上涨的压力，单纯的裁员只是短期止痛。长期来看，必须通过数字化、智能化手段提升人效。

越秀服务的这份盈警，是物管行业进入 " 存量博弈 " 时代的又一注脚。

利润腰斩固然令人心痛，但更值得关注的，是 2026 年越秀服务能否兑现 " 非住业务拓规模、增值业务调结构 " 的承诺。

从某个角度来看，业绩的波动也未必全是坏事。利润的下滑，正在逼迫物企们正视一个残酷的事实：

物业服务的本质，从来不是资本游戏，而是日复一日的点滴运营。谁能在存量市场里守住收缴率，谁能在人工成本上涨中跑赢人效，谁才能在下一轮周期中活下来。

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