北京楼市，正在经历一场无声的 " 大逃杀 "。

曾几何时，进京赶考是房企的成人礼。2019 年年底的疫情，让北京楼市意外地撕开了一道口子。曾经遥不可及的房企进京梦变得稀疏平常，但凡资金有余力或奉命背负一线战略布局的，都想来北京楼市分一杯羹。

而过去这五年间，也确实成了新进京房企的 " 新手保护期 "。中建系、海开、越秀、大华、兴创……这些名字在北京楼市轮番登场，赚得盆满钵满。

但天下没有不散的筵席。  随着好地段越来越不稀缺，房企的新手保护期红利，正在肉眼可见地消失。

01 进京赶考，遍地黄金

2020 年，是全国楼市的一道分水岭。疫情停摆叠加三道红线，让很多民营房企揭不开锅，如旭辉、鸿坤等，由于全国资金流的受阻，大幅降低甚至停止在北京拿地，北京楼市出现了一个典型的拿地窗口期。

行业下行，北京远郊地段的土地不好卖，为了维持土地财政，政府不得不拿出一些压箱底的区域中心好地段。例如北沙滩（学府公馆）、永丰（幸福里）这些地块，放在行情好的时候，是绝对舍不得拿出来的。

这就给了新进京房企绝佳的机会。

典型如中建智地，先是在房山打造出房山国贤府积攒了一波口碑，又凭借奶西中建宸园、酒仙桥北京宸园、璞园 park 等红盘，迅速在北京站稳脚跟，甚至一度登顶北京房企销冠。

中建玖合也不甘示弱，太阳宫中建玖合府、通州运河玖院等红盘，让其在副中心大放异彩。

还有福建国企建发，凭借新中式的绝技 + 首次区域供地的地段，在朝阳、顺义、昌平、丰台、海淀连番拿地，再加上同样做新中式的竞争对手泰禾陨落，建发成为北京楼市别具一格的存在，望京养云、昌平文源府、珺和府、顺义观云、昌平观堂府、丰台璟院和观宸，还有大热门建发海晏，建发几乎做一个成一个，北京成为建发的一个业绩主力大区。

此外，还有地方城投海开，趁着海淀 " 放地 "，做了圆明天颂、栖海云颂、颐海云颂，以及如今开盘在即的 0702 地块；

广州房企越秀，虽然产品力一般，但人家拿地精准，多次命中热门地段，如石景山天玥、朱辛庄越秀星樾、朝阳璞樾、海淀香山樾等；

甚至就连上海房企大华，都趁着这一波红利期弄了个大华启宸府，赚得盆满钵满。

由此可见，这五年，是新进京房企的大发展时期，其本质是优良地段的土地释放红利。

其实吃上这波红利，也不止新进京房企。扎根北京的央国企三巨头中海、保利、华润，同样也是吃得很欢。

例如中海近几年连番拿地，在丰台、石景山等近郊地段囤了大批项目；保利在朝阳实现大发展，保利天汇、朝央和煦网红叠出；华润深耕丰台、海淀、亦庄、通州，如海淀幸福里、丰台的悦府润府，西红门橡树湾，亦庄双子，通州云璟揽悦、朝棠揽悦，让华润成为北京四五环楼市集大成者。

02 红利消失，内定成风

然而，红利期总有结束的一天。

随着好地段越来越不稀缺，房企的新手保护期红利也越来越少了。这一点，从最近的土拍市场就能看出端倪。

2025 年的北京土拍，呈现出明显的 " 内定 " 趋势。

全年成交的 40 宗涉宅用地中，有 26 宗是底价成交，占比高达 65%。这意味着，大部分地块在挂牌前就已经有了意向买家，所谓的拍卖只是走个过场。

例如，北京海淀上地 0702 地块，不出意外被海开底价拿下；石景山区新首钢 1609-012 地块，在拍卖 75 天前，就被首钢地产锁定并发出招标通知，等等。

更值得注意的是，拿地主体依然以央国企及地方国资为主导，总占比超过九成。民营房企中，仅有少数如懋源地产有所收获。

这说明，好地段也吸引不来房企投资了。

房企们开始变得谨慎，不再像以前那样盲目举牌。他们更愿意通过联合拿地的方式，分散风险，抱团取暖。

03 有人欢喜，有人愁

在这场核心土地释放的新手保护期红利中，有人赚得盆满钵满，也有人黯然离场。

卓越，就是那个没有拿到好地段的典型。

2021 年，卓越高调进京，一口气拿下四个项目（青云上府、熙悦晴翠、北清云际、奥森春晓），总地价超过 187 亿。但很快，楼市行情急转直下，卓越被套住了。

为了回笼资金，卓越不得不割肉出货。在项目公司中，卓越持有的权益比例，最高只有 40%，最低仅为 17%。

最终，卓越对北京市场的兴趣逐渐变淡，北京公司开启了一轮裁员，北京、青岛合并为华北大区。

卓越的遭遇，是进京房企新手保护期结束的一个缩影。

04 结语

北京房企的新手保护期，结束了。

昨天我参加了中建智地的歇甲湾发布会。看完发布会我最大的感受是，没有做好产品的能力，就没有拿地的勇气。以前单纯由地段决定命运的拿地型房企，正逐步被能够打造好产品的产品型房企所代替。

是啊，即使是拿了海淀树村地块的中海，也会因为产品问题而饱受争议；换做三年以前，即使这个项目产品有瑕疵，也必然是清盘的节奏。

未来，北京楼市将进入一个 " 少而精 " 的时代。政府通过 " 少而精 " 的优质地块供应激活市场，房企则以审慎姿态聚焦于能打造 " 好房子 " 的稀缺资源。

对于房企来说，过去那种靠拿地就能赚钱的时代已经一去不复返了。未来，他们需要更加注重产品力与综合运营能力，才能在激烈的市场竞争中生存下来。

对于购房者来说，这或许是一个好消息。

随着房企新手保护期的结束，市场上的产品将更加多元化，品质也将得到提升。毕竟，只有好房子，才能在这个时代生存下来。

北京楼市，正在迎来一个新的时代。