3 月历来是楼市传统旺季，" 金三银四 " 的成色，直接关系全年市场走向。

近期，广州、深圳楼市先后走出春节假期的成交低谷，看房量、成交量同步回升，市场暖意不断扩散。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）走访部分楼盘、对话中介门店与多家研究机构了解到，本轮广深楼市 " 小阳春 " 已实质性到来。同时，市场逻辑迎来显著改变：一些热门小区的 " 笋盘 "（形容价格明显低于同区域、同类型房源的高性价比房产）正在逐步消失，与挂牌房东的议价空间也在变小。

每经媒资库 陈荣浩 摄

值得注意的是，广州和深圳均呈现出二手房全面领跑态势，成为此波 " 小阳春 " 回暖的主力。而新房市场整体呈现分化态势，今年以来深圳新房的供应量同比有所下滑，广州核心区豪宅火热，刚需盘仍靠让利走量。可以说，一二手市场格局颠倒，供应端结构重塑，构成这一轮 " 小阳春 " 最鲜明的特征。

二手房扛起 " 小阳春 " 大旗

本轮广深楼市 " 小阳春 "，正由二手房扛起主力大旗，市场底层逻辑已经改写。

从数据到一线体感，二手房都在主导回暖节奏。

深圳二手房率先引爆行情，成为本轮复苏的核心引擎。乐有家门店监测显示，春节后二手房签约量环比大涨 132%，创下 2024 年 3 月底以来最高值。截至 2026 年 2 月，深圳二手房住宅的成交均价已回升至 6.2 万元 / 平方米。

贝壳研究院数据显示，3 月 2 日 ~8 日，深圳二手房签约量环比激增 118%，3 月 8 日单日成交量创下近一年新高，且实现连续两周走高。

此外，市场情绪同步修复。据深圳贝壳研究院发布的最新监测数据，今年 2 月其合作门店的二手房挂牌量较去年同期下降 3.3%，非理性抛售明显减少，市场逐步进入 " 预期转强 - 供应优化 - 价格企稳 " 的良性通道。

" 现在优质学区房、低总价高租金回报率的房源回暖最明显，比如我们片区的荔园本部学区房，园岭花园 83 平方米的三房，因为对口荔园本部和红岭中学，节后咨询量和成交量明显比节前多了。"3 月 14 日下午，深圳福田园岭片区的资深中介刘安颖告诉每经记者。

刘安颖提到，现在二手房市场 " 笋盘 " 的成交速度已被压缩到一个比较短的周期，甚至有些二手 " 笋盘 " 挂出来不到一周就成交。" 以位于福田的翰岭院项目为例，该项目约 108 平方米的大三房，业主挂牌总价普遍 820 万元以上，有些业主着急卖，755 万元的挂牌价格，基本上一周左右能成交。" 刘安颖说。

事实上，类似现象在深圳罗湖也同样存在。因为二手房市场的成交量上涨后，挂牌业主的心态也开始趋于稳定，不再着急卖房，议价空间也明显缩小。

以记者去年底探访过的一套位于罗湖翠竹苑、面积 47.84 平方米的两房为例，此前业主挂牌价为 245 万元，中介透露该房源预计最低可降到 230 万元。但到今年 3 月，中介告诉记者，该房源业主的最低出售价为 237 万元。

广州二手房市场同样迎来强势反弹。

贝壳平台数据显示，3 月 8 日，广州二手房单日成交 247 套，环比上涨 25.4%；当周（3 月 2 日 ~3 月 8 日）累计成交 849 套，环比大涨 118.8%。春节后返城需求集中释放，中介门店带看量持续回升，广州市房地产中介协会 3 月经理人指数增至 71.78，行业对 " 小阳春 " 信心充足。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，广深楼市均呈现 " 二手房好于新房 " 的核心特征，二手房新增挂牌量同比减少，市场情绪持续好转，更带动 " 卖旧买新 " 的置换需求，市场循环逐步畅通。

深圳贝壳研究院院长肖小平认为，本轮回暖并非政策脉冲式短期反弹，而是政策优化、信心修复、自住需求集中释放三重因素共振，二手房持续放量，新房同步走高，让 " 小阳春 " 根基更扎实。

新房市场上演结构性行情

与二手房的全面火热不同，广深新房市场并未迎来普涨，而是属于典型的 " 结构性行情 "。

以广州为例，广州的顶豪市场接连刷新成交纪录，也带动了周边新房市场看房热度的提升。今年 2 月，广州天河马场地块以 236.04 亿元高价成交，溢价率 26.60%，折合居住成交楼面地价约 8.55 万元 / 平方米，创下广州楼面单价新高。

3 月 2 日，广州珠江新城保利玥玺湾一套 670 平方米顶层复式以 1.87 亿元成交，折合单价约 28 万元 / 平方米，刷新当地一手顶级豪宅单价纪录；3 月 9 日，星河湾半岛五号单日成交 4 套顶奢复式，总价达 7.187 亿元，核心区豪宅热度空前。

相较于顶豪市场的连创新高，广州刚需新房市场表现出较为明显的 " 降价跑量 " 趋势。

广州房产中介罗家敏向记者表示，现在广州的很多刚需盘，都是采用折扣、特价房的方式来吸引购房者，" 不让利还是不太好卖 "。

" 比如黄埔星河湾半山毛坯的价格直接调到了 1.9 万元 / 平方米起，还推出毛坯、简装、豪装三种方案抢客；荔湾新世界 · 天馥的限时折扣直接给到 8.6 折优惠，低至 3.8 万元 / 平方米。" 罗家敏表示，现在市场很现实，不拿出一口价特价房、不把折扣落到实处，就算看的人多也很难成交。

广州中原研究发展部数据显示，截至 2026 年 2 月底，广州全市狭义库存为 1416.4 万平方米，较 1 月减少 1.3 万平方米。由于 2 月主要区域新增供应普遍减少，新房市场以消化存量为主，库存量微降，并已连续 4 个月出现下调。

而深圳的新房市场，进入 2026 年以来，出现了较为明显的 " 供应节奏 " 放缓情况。据美联物业统计，今年以来，深圳仅有 9 个住宅项目取得预售许可证，远低于去年同期的 12 个项目。

由于新房入市节奏偏慢，难以形成集中入市的规模效应，直接导致新房整体成交量明显不及二手房，市场呈现核心板块量升价稳、刚需区域以价换量的结构性回暖格局。

据中原地产数据，截至 3 月 12 日，深圳全市商品住宅累计成交 964 套，二手住宅累计过户 1703 套。

虽然深圳新房的成交量弱于二手房，不过记者注意到，进入 3 月后，不少项目先后发布热销海报，如龙华的鸿荣源观城 3 月 7 日 ~8 日两天卖出 41 套，远洋城 · 城铭家园上上周认购 39 套，中建鹏宸云筑单周热销 32 套等。

" 随着核心城市 2025 年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企加大促销力度，预计 3 月市场需求有望逐步释放，核心城市‘小阳春’行情依然值得期待。" 中指研究院分析称。

每日经济新闻