深圳地产航母，继续甩包袱。

3 月 17 日，朱文凯掌舵的招商蛇口披露，2025 年收入下降至 1547.28 亿元，净利润约为 10.24 亿元，同比大降超七成。

利润骤降背后，是一次大规模的 " 资产减负 " 行动，招商蛇口一举计提减值准备 42.7 亿元。

" 这些会计处理，在当期对公司利润有影响。长远来看，是在夯实资产质量，为未来的轻装上阵做准备。" 管理层在业绩会上表示。

即便如此，这家总资产 8350 亿元的央企巨头，依然是业内难得能保持盈利的房企，且销售规模跻身全国四强。

行业仍在筑底，对于履新半年多的朱文凯而言，稳住这艘巨轮、修复利润，是核心任务。

排雷减负

当项目去化周期变长，价格承压，招商蛇口过往的高价拿地，如今成为经营负担。

截至 2025 末，其存货高达 3623 亿元，其中已完工的有 717 亿元。

管理层将存货去化作为风险管控的重点。这次计提减值准备中，存货占了大头，计提了 32.69 亿元，占总额的 76.5%。

这些存货涉及二三线城市的 9 个项目。

《21CBR》记者统计，这些项目的拿地时间集中在 2022 年之前，正是房地产高速狂奔的阶段，地价相对高。

其中，计提最多的一个项目，是重庆招商渝天府，一举计提 8.78 亿元。

这个项目以小高层、洋房、平层及叠拼别墅为主，2019 年首次拿地，后又加仓。2025 年中秋国庆期间，曾夺得重庆西区成交金额、套数双 TOP1。

" 建面 150 平方米的叠拼别墅，以前最便宜都要 180 多万一套，现在只需 160 多万。" 一位当地中介告诉记者。

也有部分滞销处理项目。

比如，广州的招商湾区 1872，是招商蛇口进入南沙区的首个项目，2021 年经过 110 轮激烈举牌，以 41.31 亿元竞得，拿地时溢价率近 36%，是当时的高价热门地块。

只是，上市后量价都不理想，最终被政府收做人才房。财报披露，这一项目，招商蛇口计提减值准备 7664 万元。

提前 " 排雷 "，是招商蛇口近年的常态。2020 年至 2024 年，每年都计提一笔数额不小的存货跌价减值准备，5 年合计达 137 亿元。

代价是利润缩水。

2025 年，招商蛇口计提减值准备 42.7 亿元，直接减少了 29.18 亿元的净利润。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向《21CBR》记者表示，计提资产减值准备，有助于企业全面、真实地摸清资产底数，为后续明确经营方向、优化业务布局提供基础。

买地赶超

历史包袱逐步消化，朱文凯团队加码投资。

2025 年，招商蛇口累计获取 43 宗地块，总地价约 938 亿元，需支付地价约 543 亿元，比前一年整整增加 200 亿元。

投资多聚焦核心城市。过去一年，" 核心 10 城 " 的投资金额占比近 90%，一线城市的投资占比达 63%。

好地块，价格不低。2025 年，招商蛇口拿下多宗高溢价地王。

3 月，以约 27 亿元拍下成都高新区一宗地块，溢价率 70.4%，楼面地价 3.17 万元 / 平米，为成都楼面价 " 地王 "。

7 月，又在深圳前海桂湾片区竞得一宗宅地，总价 21.55 亿元，溢价率 86.1%，成交楼面价约 8.42 万元 / 平方米，成为深圳单价 " 地王 "。

2025 年，招商蛇口的全口径销售额为 1960 亿元，在上海、深圳、成都、西安等 10 个城市，皆进入全口径销售的前三位。

今年初，朱文凯在内部会议中，肯定了开发业务的成绩：稳中有进、赶超进位。

只是，利润修复仍需时间。2025 年，招商蛇口的开发业务毛利率为 15.33%，尚未止跌。

" 近两三年，招商蛇口投资了很多好项目，利润会逐渐结转出来。" 管理层相信，利润下行的压力会逐步缓解。

2026 年，招商蛇口预计总可售货值约 3400 亿元，83% 为住宅。年初至今，只拿了 1 块地。

来源：图虫

" 投资的方向和精度，决定了企业的安全边际。" 朱文凯强调，所有新获取项目必须经过 " 六好评审 " 体系，确保每分钱都花在最具价值的地方。

为了防控风险，朱文凯等管理层，同步降杠杆、增现金。

2025 年，招商蛇口完成了 120 亿元存量永续债的全面清零，债务总额缩减至 5640 亿元。同时，其总资产降至 8350 亿元，一年缩表约 250 亿元。

调整组织

应对挑战的过程中，招商蛇口的组织架构也频繁变动。

朱文凯原为招商蛇口总经理，2025 年 9 月接任董事长。同时，聂黎明出任总经理之职。二人都是在招商系任职多年的 " 老将 "。

2025 年，朱文凯的薪酬为 254.92 万元，升职加薪。前一年他作为总经理，年薪为 232.35 万元。

朱最早从招商地产策划部经理起步，历任总经理助理、副总经理、招商局海南开发投资有限公司总经理等职，是一位复合型人才。

在他履新前，招商蛇口刚完成调整组织架构，一次性撤销五大区域公司，由集团总部直接管理下属城市公司，以实现 " 集团 - 城市 " 的扁平化管理。

在业绩会上，朱文凯提出要学会 " 敏捷管理 "，从 2026 年开始，对所有业务和项目要进行分类、扁平、提级和穿透管理。

比如，对于开发业务，招商蛇口根据每个城市，制定分类考核方案。

来源：图虫

" 以前每个城市都是用利润和规模来考核，现在有的要利润，有的要去化和盘活。" 朱文凯表示。

当下，他肩负着转型重任。

" 招商蛇口的总体战略是做优开发，做强运营，做大服务，做好风险管控。" 朱强调，要从传统的开发商转变为 " 开发商 + 运营商 + 服务商 "。

2025 年，招商蛇口的资产运营、物业服务收入分别为 71.73 亿元、167.26 亿元，均保持正增长，二者合计占总收入的六分之一。

" 以更创新的思路拓赛道、提效能，壮大资产运营与轻资产业务。" 年初，朱文凯提出目标。

在他主导下，2026 年非开发业务将取消事业部中间层，全部由本部直管项目，针对核心城市和重点项目，建立提级管理制度。

"2026 年是招商蛇口减负健体、轻装前行的关键之年。" 他在内部鼓劲，必须要有 " 逢山开路、遇水架桥 " 的韧劲。

图片来源：招商蛇口，除标注外