当大多数地产公司还在为 " 债务炸弹 " 焦头烂额时，长实集团用一份年报给出了截然不同的答案。

2025 年 3 月 19 日，长江实业公布年度业绩。108.47 亿港元股东应占溢利，同比下滑 20.3% ——这个数字看起来不太漂亮。但如果只看这一个数据就下结论，那你可能错过了这份年报最大的亮点。

长实的 " 钱包 "，远比想象中更厚。

■   2.3%！一个让同行羡慕的数字

先看一组让同行流口水的数据：

截至 2025 年 12 月 31 日，长实集团负债净额与总资本净额比率仅为 2.3%；银行及其他借款总额 514 亿港元，银行结存及定期存款 417 亿港元，净负债 97 亿港元。

这是什么概念？

房地产是典型的高杠杆行业，房企负债率普遍较高。长实集团 2.3% 的负债率，在行业中极为罕见，几乎等于 " 零负债 " 运营。

更为关键的是，虽然账面上有 97 亿港元的净负债，但这是在持有 417 亿港元银行存款基础上的健康负债水平。相比那些现金流紧张的房企，长实的资金周转能力明显更强。

年报中特别强调：" 集团基建及实用资产业务负债比率水平恰当，而且业务收入及相关资产能抵御通胀，以及高利率等宏观经济变动。" 这种自信，来源于长实多年来的稳健经营。

这就解释了为什么在利润下滑 20% 的情况下，长实仍然坚持增派股息：末期股息 1.39 港元，同比增长 3%；全年股息 1.78 港元，同比增长 2.3%。

" 我们不差钱。" 长实用行动证明了这一点。

■   账本背后的真相：利润下滑≠业务变差

看到 20.3% 的利润下滑，很多投资者心里咯噔一下。

但仔细拆解会发现，这更像是一场 " 数字游戏 "。

2025 年度核心数据：

关键在于：投资物业重估前溢利实际增长了 2.7%！

2025 年，长实投资物业重估出现 11.13 亿港元的账面亏损，而 2024 年同期为增值 19.69 亿港元。一来一去，相差近 31 亿港元，这才是利润下滑的真正原因。

换句话说：长实核心业务根本没亏钱，反而多赚了。

利润下滑纯粹是因为 " 房价下跌 " 导致的账面浮亏。对于一家拥有 2240 万平方呎投资物业组合的巨头而言，这种波动在行业下行周期中在所难免。

■   " 买买买 " 停不下来

如果说低负债率是 " 节流 "，那逆势扩张就是 " 开源 "。

2025 年，当大多数地产商收缩战线时，长实却在疯狂 " 买买买 "：

德国护老房屋——布局欧洲养老产业。随着老龄化加剧，优质养老护理设施需求旺盛。德国作为欧洲最大经济体，养老产业市场空间巨大。长实此时入局，看中的正是这一长期趋势。

瑞典支援房屋——拓展社会基础设施。瑞典的住房保障体系在全球范围内享有盛誉，其支援房屋模式为社会提供了一种可持续的住房解决方案。集团通过收购这一系列资产，既获得了稳定的租金收入，也拓展了业务边界。

澳洲碳封存农地——这可能是最让人意外的一笔投资。碳封存是应对气候变化的重要技术路径，而澳大利亚广袤的农田为碳封存提供了得天独厚的条件。

这意味着什么？

长实正在悄悄进行一场 " 业务多元化 " 转型，年报提及拓展社会基础设施投资（如 Civitas 护理房屋）及低碳解决方案，虽未明确提出 " 去地产化 " 战略，但

这些新收购资产不再依赖房价涨跌，而是提供稳定的租金收入和长期增值潜力。

" 我们不只卖房子。" 长实用行动表明，未来的长实将是一家 " 资产运营公司 "，而非传统开发商。

■   基本盘依然稳固

无论业务如何调整，长实的基本盘依然扎实。

香港市场，仍然是长实的大本营。年内确认的物业销售收入达 204.49 亿港元，油塘亲海駅、黃竹坑 Blue Coast 等项目销售火爆。启德、半山、元朗等项目储备充足，随时可以推出市场。

尤其值得关注的是黃竹坑 Blue Coast 的推出。这个项目位于南区传统豪宅区，凭借优越的海景资源和便捷的交通配套，一经推出就受到市场追捧。" 反映市场对住宅物业有稳定需求。" 长实在年报中这样写道。

内地市场，政策持续松绑，限购放宽、首付下调、房贷利率降低——利好不断。上海御沁园、北京逸翠园、惠州瀧珀花园、东莞海逸豪庭、广州逸翠庄园等项目销售稳定。内地政府 " 促进经济内循环 " 的决心，为房地产市场注入了信心。

海外市场，新加坡 Perfect Ten 和英国伦敦 Chelsea Waterfront 两个高端住宅项目的销售收入也于年内确认。在全球市场不确定性增加的背景下，优质资产仍然是 " 硬通货 "。

投资物业，2240 万平方呎的组合涵盖零售、写字楼、工业、社会基础设施等多个领域。

尤其值得一提的是中环长江集团中心二期。作为香港核心商业区的超甲级写字楼标杆，项目采取精准明确的租赁及推广策略，租务进展理想。" 大型企业选址必优先选择核心地段高质商厦，因此集团对超甲级写字楼的需求及前景充满信心。" 长实在年报中明确表示。

这种信心并非盲目乐观。在香港中环核心商业区，优质写字楼供应始终有限，而需求端的大型金融机构、跨国企业并未消失。

基建业务，更是长实的 " 现金奶牛 "。

2025 年 1 月，集团完成出售 UK Rails 之权益；2026 年 2 月，宣布拟出售 UK Power Networks 持有之权益。" 释放相关资产潜在价值，亦可灵活调配资金，把握各项环球投资机遇。"

■   英国酒馆：唯一的痛

唯一让人担忧的是 Greene King 的表现。

"2025 年，英国英式酒馆行业前景持续不明朗，经营压力庞大。当地政府公布其秋季预算案，使食品与劳工成本升势越趋加剧。"

收入增长了，但利润因为资产减值而下跌。这是危险的信号。

长实旗下拥有近 3000 家酒吧，是英国最大的酒吧运营商之一。但面对成本上涨和消费降级的双重夹击，Greene King 的转型之路仍然漫长。

" 持续投入数码投资及提升营运效率 " ——长实在年报中这样写道。但能否真正走出困境，还需要时间检验。

■   李泽钜的 " 稳字经 "

回到最初的问题：长实的 " 钱包 " 有多厚？

答案是：厚到可以在行业寒冬中 " 买买买 "，厚到可以逆势增派股息，厚到可以悄悄完成战略转型。

这场面似曾相识。2015 年，当内地楼市火热时，李嘉诚大规模出售资产，被人嘲笑 " 错过了行情 "；2025 年，当地产行业入冬，长实却凭借 " 钱包 " 优势从容布局。

这可能就是李氏家族的生存之道：不在顺风中冲刺，只在风浪中稳行。

当同行们还在为债务焦头烂额时，长实已经悄悄完成了新一轮布局。当别人收缩战线时，长实正在悄悄 " 播种 "。

而 2.3% 的负债率、近千亿现金储备、204 亿港元物业销售、2240 万平方呎投资物业组合——这就是长实的底气。

而 " 对香港及内地的长远发展前景充满信心 "，不仅是年报中的承诺，更是李泽钜用真金白银给出的投票。