2025 年的物业管理行业，正身处房地产深度调整的传导浪潮中：新增在管面积萎缩、物业费收缴率持续下滑、行业竞争步入红海，诸多企业陷入增长困境。

而背靠万科的万物云交出的 2025 年度成绩单，却呈现出一幅 " 分化式 " 图景——营收微增背后，是关联业务收缩、市场化能力突围的博弈。这份看似平衡的业绩，实则藏着物业企业从 " 背靠大树 " 到 " 独立行走 " 的行业共性挑战。

3 月 19 日，万物云发布 2025 年度业绩公告，全年实现营业收入 372.72 亿元，同比增长 2.7%；核心净利润 21.28 亿元，同比微增 0.8%，若剔除开发商业务影响，核心净利润则达 17.08 亿元，同比增长 11.1%。一组组数据背后，是万物云与万科的关联纽带持续松动，也是其在存量市场中艰难破局的真实写照。

当房地产行业的增量时代彻底落幕，曾经依托母公司输血的物业子公司，正集体经历 " 断奶 " 的阵痛，而万物云的这份成绩单，正是这场行业转型的最佳缩影。

■   营收增长 " 原地踏步 " 的尴尬

先看最核心的数据：营业收入 372.72 亿元，同比增长 2.7%。

这可能是万物云上市以来最慢的增长速度。遥想 2022 年，万物云营收增速还保持在两位数；而 2025 年，其营收增长近乎 " 原地踏步 "。

物业管理行业的增量逻辑，曾高度依赖房地产开发商的新房交付，万物云也不例外。但 2025 年房地产行业持续调整，万科新开工、竣工面积大幅下滑，直接导致万物云从万科获取的新增项目显著减少。

数据显示，2025 年万物云来自万科集团及其合营、联营公司的持续关连交易收入为 22.39 亿元，同比大幅减少 11.97 亿元，占总营收比例降至 6.0%。即便如此，万科系项目仍为其贡献了重要的营收基本盘。

而第三方外拓成为弥补增量的关键。2025 年，万物云在存量住宅市场获取 247 个项目，新签约年化饱和收入 14.22 亿元，同比增长 21.1%；旗下万物梁行在非住领域实现 90.85% 的高续约率，新增超高层项目 13 个，第三方项目成为营收增长的核心支撑。但受制于行业整体增量萎缩，市场化拓展的成果尚未能完全抵消关联业务收缩的影响，最终形成了营收微增的格局。

■  利润分化，非经常性减值拖累

财报数据的 " 微妙 "，在利润端体现得更为明显。

2025 年，万物云利润 7.72 亿元，同比大幅下降 38.0%。业绩下滑的核心原因，是万物云出于谨慎性原则，对关联方欠款计提了 7.43 亿元的减值拨备，导致全年信用减值损失同比增加 5.67 亿元。

若剔除这一非经营性影响，万物云的核心净利润 21.28 亿元，同比增长 0.8%；若进一步剔除所有开发商业务影响，核心净利润同比增幅升至 11.1%，营收也实现 8.4% 的增长。

与此同时，万物云的降本增效成效显著，成为核心利润的重要支撑。2025 年公司行政开支同比减少 1.98 亿元，费用率同比降低 0.7 个百分点，这背后是 AI 技术的规模化应用——全年上线超 1400 个 AI 智能体、转正 9 名 AI 员工，Token 消耗达 725 亿，通过数字化手段实现了管理效率的提升，对冲了行业人工成本上涨的压力。

与利润分化对应的是财务状况的稳健，2025 年万物云经营活动所得现金流量净额为 16.90 亿元，持有货币资金余额 120.90 亿元，无任何银行贷款，处于净现金状态，充沛的现金流为其市场化拓展和业务转型提供了坚实保障。

■   关联松绑，从 " 输血 " 到 " 独立 "

万物云的业绩变化，本质上是其与万科关联关系持续松绑的直接体现。曾经，" 背靠万科 " 是万物云的核心优势，万科的项目交付为其带来了稳定的在管面积和收入，但随着房地产行业进入存量时代，这份优势正逐渐转化为 " 成长枷锁 "，万物云不得不直面市场化能力的大考。

从数据来看，万物云的 " 去万科化 " 已取得实质性进展：2025 年其来自万科系的住宅物业在管项目数量占比约 37.3%，第三方独立开发商项目占比升至 62.7%；商企和城市空间综合服务中，第三方项目在管饱和收入达 140.84 亿元，占比超 86%，关联业务占比的持续下降。

但不可否认的是，万物云仍未完全摆脱对万科的依赖，尤其是在应收账款端，2025 年其关联方贸易应收款项余额为 20.64 亿元，虽同比减少 3.82 亿元，但仍面临回款压力，而房地产行业的资金压力，也让关联方欠款成为万物云的潜在财务风险。

更现实的挑战在于，物业管理的存量市场早已是红海竞争。2025 年行业内非开发商类物业项目招标，平均每个标的有超 10 家企业参与，价格战导致行业毛利率持续承压，万物云虽凭借品牌和专业能力保持了较高的中标率——万科物业住宅项目中标率 70%、万物梁行非住项目中标率 51.8%，但也不得不通过 " 弹性定价 " 等策略应对竞争，一定程度上影响了盈利空间。

■   循环型业务成压舱石

面对行业挑战和关联业务收缩，万物云正通过业务结构优化构建新的增长逻辑，其中循环型业务成为其稳健经营的核心压舱石。

2025 年，万物云循环型业务（住宅物业服务、物业及设施管理服务、BPaaS 解决方案）实现收入 334.02 亿元，同比增长 8.5%，占总营收比例达 89.7%，创造毛利 38.78 亿元，占总毛利的 85.1%，成为营收和利润的核心来源。

其中，BPaaS 解决方案业务表现亮眼，全年收入 18.09 亿元，同比增长 13.5%，毛利率稳定在 32.0%，新增头部互联网大厂、国家通信龙头等企业客户，科技服务的商业化能力持续提升；住宅物业服务虽受收缴率下降、空置房增加影响，毛利率微降至 11.7%，但凭借市场化拓展，收入仍实现 8.9% 的增长，在管饱和收入达 293.94 亿元，同比增长 7.7%。

在循环型业务之外，万物云正着力打造资产服务这一第二增长曲线，试图从 " 社区服务者 " 向 " 资产价值捍卫者 " 转型。2025 年其居住相关资产服务收入 19.14 亿元，同比大幅增长 42.1%，其中房屋修缮业务收入 5.56 亿元，同比增长 67.1%，" 研选家 " 自营装修业务新签约 5.30 亿元，同比增长 26.6%，围绕住宅资产全生命周期的服务，成为新的增长亮点。

但转型过程中仍有短板，AIoT 解决方案业务受房地产行业下行影响，收入同比下滑 69.3%，毛利率降至 9.9%，科技业务的转型仍需时间；开发商增值服务收入更是同比下滑 75.4%，成为唯一大幅萎缩的业务板块。

■   9% 股息率的背后，是信心也是无奈

2025 年万物云的分红方案，成为资本市场关注的焦点：董事会建议全年派息合计 17.31 亿元，每股分红 1.497 元（含税），以 2025 年年末收盘价计算，年度股息率约 9%，在港股物业板块中处于高位水平。

如此慷慨的分红，一方面是万物云对自身财务状况和经营韧性的信心，其充沛的货币资金和净现金状态，为分红提供了坚实的财务支撑；另一方面，也暗藏着企业的 " 无奈 " ——在营收和利润增速放缓的背景下，高股息成为维护股价、回馈股东的重要手段。

从分红可持续性来看，2025 年万物云的分红金额并未超过核心净利润，且其经营现金流稳健，短期来看高股息模式仍能维持，但长期仍需依托业务增长的支撑。若未来市场化拓展不及预期、核心利润增速放缓，分红力度或将面临承压。

■   行业凛冬，万物云的护城河在哪？

万物云的困境，并非个案，而是整个物业管理行业的集体挑战。2025 年，物业管理行业进入 " 再定价与再分化 " 的关键阶段，行业矛盾从 " 规模增长 " 转向 " 存量经营 "：全国物业服务企业 500 强平均收缴率降至 71%，连续四年下滑；二十城物业费均价跌至 2.72 元 / 平方米 / 月，价格战加剧；住宅和商写空置率抬升，导致企业 " 收入缺失但成本刚性 "，盈利结构遭受冲击。

在这样的行业凛冬中，万物云的核心竞争力，也成为其能否突破增长困境的关键。从目前来看，其护城河体现在三方面：

一是高密度的线下服务网络，截至 2025 年底，万物云已构建 690 个 " 蝶城 "，占总在管项目数的 50.5%，通过街道级的服务网络实现规模效应，降低运营成本；

二是科技赋能的降本增效能力，依托 GC 平台和 AI 智能体，实现了管理费用的结构性优化，科技成为对抗人工成本上涨的核心手段；

三是市场化的品牌和专业能力，无论是住宅物业的 70% 中标率，还是非住物业的 90.85% 续约率，都印证了其在存量市场中的竞争优势。

但短板也同样明显：科技业务尚未形成规模效应，AIoT+BPaaS 解决方案收入占比仅 6.0%，研发转化效率仍需提升；资产服务业务虽高速增长，但收入规模仍较小，尚未能成为核心增长引擎；面对中小物业企业的灵活竞争，其下沉服务的颗粒度仍需进一步细化。

■   独立行走才是唯一出路

万科失速，万物云该往哪走？答案早已明确：摆脱对母公司的依赖，真正实现市场化独立经营，这不仅是万物云的成长课题，也是所有房企系物业企业的必经之路。

对于万物云而言，未来的增长逻辑，不再是 " 万科给多少 "，而是 " 自己能拿多少、能做多深 "：深耕 " 蝶城 " 战略，提升线下服务网络的效率和价值；强化科技赋能，推动 AIoT 和 BPaaS 业务的商业化落地；做大资产服务，围绕住宅和商企资产的全生命周期，构建差异化的服务能力。唯有如此，才能从万科的 " 物业之子 "，真正成长为物业管理行业的 " 标杆企业 "。

万科的 " 大树 " 终会枝繁叶茂不再，而万物云的未来，终究要靠自己扎根生长。