地产财富会

" 系统都被买崩了 "

这是上海楼市 2026 年最真实的开场白。

单日 1472 套，

周成交 7233 套创五年新高，

3 月上海二手房市场的 " 突然引爆 " 值得围观，

而新房市场

绿城、越秀、金茂、保利、招商、象屿等房企的

新盘同样值得关注。

2026-3-20

上海楼市，疯了！

3 月刚过半，上海二手房成交量就已经冲破 17000 套大关——截至 3 月 19 日，累计成交 17613 套。

这意味着什么？平均每天成交 927 套。

而一周前，这个数字还是 874 套。

如果把时间拉长到上周（3 月 9 日 -15 日），上海二手房成交 7233 套——刷新了 2021 年以来的最高周纪录。

更疯狂的是，冲高势头还在延续：

3 月 16 日，964 套；3 月 17 日，880 套；3 月 18 日，906 套；3 月 19 日 908 套。

连续四个工作日站在 880 套以上，从这个趋势看，本周再度刷新 21 年以来最高周纪录也不是没有可能。

有人欢喜，有人焦虑，有人半夜还在签合同。

3 月 14 日，上海二手房网签系统甚至崩了 8 次，被单日成交 1472 套挤爆了。

有经纪人凌晨发朋友圈：

" 系统崩了，客户急了，我们疯了。从业六年，头一回见识什么叫‘系统都被买崩了’。"

市场情绪反转

房东 " 硬了 "

用三个词形容当前的上海楼市，那就是：

没时间吃饭、系统挤爆、房子靠抢。

" 上个月还能砍 20 万的房子，现在能砍 5 万算你本事。"

房东不再接受大幅砍价，甚至开始出现临时跳价的情况，有房东一夜之间跳涨 50 万。

去年房子挂了一年还没卖掉的业主，如今突然硬气了。议价空间从原来的 5%-8%，缩到现在的 3% 以内。内环内的核心地段，议价空间甚至不足 1%。

浦东明珠学校附近的学区房，新政一周成交了差不多 20 套，单价直接涨了 5000 元左右。有购房者这几天又去福山外国语学校附近转了转，结果那几个对口小区更离谱，单价直接跳涨了 5000 元— 10000 元。

市场的反转，从来不是慢慢来的。

它总是在你还在犹豫的时候，一脚油门踩到底。

谁在进场？

答案藏在两个数字里

72% 和 0.2%。

这两个数字，是读懂这波行情的钥匙。

72%，是总价 300 万以内房源在 3 月上半月的成交占比 。

这里有个微妙的信号——刚需开始抄底了。

总价 250 万以内的 " 老破小 "，被新政砸开了门。公积金贷款额度最高提到 324 万，一套内环边 40 平米的老公房，总价 180 万，月供 6000 出头，租金能租到 4200-4500 元。租售比超过 3%，比存银行划算多了 。

有中介形容：

" 以前是我们追着客户跑，现在是一群刚需追着笋盘跑。哪套性价比高的挂出来，三天内必被秒。"

刚需下场，置换链条终于转起来了。卖掉老破小的人，转身冲进了中环内的改善盘。

太平洋房屋的数据显示，闵行中谊板块、金虹桥板块 400-600 万的标的，普陀东新、长寿板块 600-800 万的标的，最近成交热得发烫 。

外环外的成交占比从高峰期的近 50%，开始向中环回流。

卖一买一的置换链条，已慢慢打通。

第二个数字，0.2%。

这是 2 月上海二手房房价的环比涨幅 。

别小看这 0.2%。这是上海二手房连跌 9 个月之后的首次转涨 。

量在价先。成交量连创新高之后，价格终于跟上了。统计局数据说得很清楚：京沪二手房，率先止跌转涨。

有个细节值得细品：诸葛找房数据显示，调价房源中，涨价房源占比已升至 11.16%。

虽然降价还是主流，但涨价业主的数量，正在增加 。

市场预期，真的变了。

观望的人动了

为什么是现在？

因为政策把两个最大痛点，一次性解决了。

2 月底，" 沪七条 " 落地 。非沪籍外环内购房社保年限从 3 年缩短到 1 年，公积金首套最高提到 240 万、叠加优惠能到 324 万，持居住证满 5 年的不用社保直接给房票 。

购房资格有了，月供压力小了。刚需这扇门，被彻底推开。

58 安居客数据显示：政策落地当周，用户主动发起微聊的对数周环比上涨 144.7%，留电用户数大增 251.8%  。

观望的人动了。

有人说这不就是政策催出来的行情吗？但别忘了，去年的政策比今年还猛，市场照样波澜不惊。

这一次的不同在于：

供需变了。

上海链家的二手房挂牌量，从 2025 年 5 月的 11.3 万套高位，降到现在的 8.1 万套，降幅 28.3%  。

挂牌量减少，需求增加，买方议价空间自然收窄。

优质房源，真的在变少。

火烧到了新房

一线售楼处热度藏不住了

二手房这把火，终于烧到了新房。

上海新房市场本月总套数已经来到了 5084 套  ，较上月大增 3677 套，涨幅高达惊人的 261.3%！

现在上海一线售楼处的热度，已经藏不住了。

虹口内环内的外滩瑞府，连续 7 天日均销售额破亿，一周干了 10 个小目标。

保利世博天悦，5000 万一套的大平层，新政后几乎每天卖一套。有客户只到访一次，就直接刷卡走人 。

金茂系全线飘红——新政后一周，有 " 北上海流量王 " 之称的江湾金茂府到访 285 组，环比增加 35%；普陀金茂府到访 112 组，环比暴增 60%  ，如今这些项目到访量更是倍增。

象屿天宸雅颂周末两天来访超 300 组，中区 107 户型直接卖断货。

嘉定更夸张。象屿同进虹桥嘉悦府项目负责人说，近几周成交数据大幅增加，来访量是原来的三四倍，周末日均来访 160-180 组，工作日都忙不过来。

如今，新房市场正在从 " 修复爬坡 " 切换到 " 加速回暖 " 模式。虽然供应端还没完全跟上，但先行指标——售楼处到访量，已经创下新高。

热度已从刚需向改善传导。这是每一轮行情启动的标准剧本。

26 年这些新盘

值得盯紧，但也别盲目

2026年上海共有 91 个全新盘计划入市。但别被数字冲昏头，有些盘值得抢，有些盘可能是个坑，需擦亮双眼。

黄浦区是顶豪的角斗场，翠湖七期、八期，产品力没得说，但总价半个亿起步，匹配客群是极少数高净值人群。这类项目的销售节奏，不一定匹配市场热度，更依赖圈层客户的资产配置判断与入市时点。

静安区的重头戏在苏河湾，比如招商越秀苏河湾项目，171-280 平米大平层，地段核心，但周边新房供应量大。招商和越秀都是国企，业绩压力没那么大，但市场竞争摆在那里。怎么做出差异化，怎么打动客户，是操盘团队每天要琢磨的事。

徐汇区的中海 · 云锦路项目，250-600 平米洋房 + 联排 + 叠墅，产品力强，但周边界面老旧。中海在上海一直走高端路线，但这个项目的挑战在于：客户愿意为产品买单，但愿意为周边环境买单吗？如果界面改善进度慢，销售就可能遇阻。

虹口区的绿城潮鸣外滩，190-310 平米大平层，北外滩核心区，这是绿城去年拿下地王项目，楼板价达到 12.66 万每平。但这个项目周边还在开发，配套成熟需时日。

杨浦东外滩的保利 · 珺园，产品线丰富，但东外滩多个新盘扎堆，未来二手市场可能内卷。保利今年在上海的业绩压力不小，珺园如果卖得好，能分担不少；如果卖得不好，就只能靠其他项目补。

浦东新区是 2026 年的绝对主力，22 个新盘遍布前滩、森兰、周浦、北蔡。前滩元境地段无敌，但价格早已透支；森兰绿城翡翠岛环境好，但总价高、去化慢。对绿城来说，翡翠岛是产品力的展示，亦是现金流的大户。如果去化速度跟不上，整个上海公司的节奏都会受影响。

闵行区的看点在前湾和紫竹。前湾霁月名邸：116-166 平米 3-4 房，前湾规划前景好，可是落地需要时间，短期配套不足。瑞安召稼楼项目：洋房 + 别墅，瑞安操盘品质还可以，但板块偏远，客群可能受限。

总之，行情最火的时候，往往是买卖双方最纠结的时候。

房东想卖在高点，买家怕买在山顶。内环内的学区房一周涨 1 个 W，有人庆幸自己下手快，有人后悔没有早点上车。

但有几个事实正在变得清晰：

第一，库存真的在降。上海链家的二手房挂牌量从 2025 年 5 月的 11.3 万套降到现在的 8.1 万套，降幅 28.3%。优质房源，真的在变少。

第二，刚需驱动，而非全线普涨。72% 的成交集中在 300 万以下，说明低价房源是主力。这部分房源库存正在快速消耗，未来刚需可能面临选择减少的困境。

第三，价格真的在涨。0.2% 只是开始。同时，一定不要盲目，新房分化严重。核心地段和强产品力的项目热销，远郊项目依然艰难。买新房不能闭眼冲，得看地段、产品、价格三者是否匹配。

第四，政策效应可能边际递减。" 沪七条 " 释放的需求能否持续，取决于后续经济环境和购房者信心。

对于购房者，地产财富会的建议是：

刚需别等。库存减少、议价空间收窄，优质房源稍纵即逝。看准了，就下手。

改善可以挑。置换链刚启动，你卖掉老房子后，有足够的时间选择心仪的新盘。重点关注核心地段、产品力强的项目，远郊慎重。

对于开发商而言，此时更得保持清醒。分化是常态，热销不是必然。任何时候，做好产品，做好服务，做好现金流管理，才能在这场博弈中活下去。

其实，市场走到这一步，所有人都在问同一个问题：

这把火还能烧多久？

事实上，成交量能冲多高，取决于接下来两周的 " 后劲 "。而 " 后劲 " 如何，就藏在接下来的市场表现里——

从 3 月 19 的数据往后看，上海月度如果要突破市场期待的 3 万套关卡，还差 12387 套。

剩下的 12 天，等于每天需要成交 1032 套。

难吗？

难！非常难！

但想想 3 月 14 日那天，单日 1472 套，似乎一切皆有可能。

无论如何，上海楼市的这个 3 月，注定会走出这几年之中比较罕见的行情，也会让很多地产人重新兴奋起来了。

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