文丨前哨

美编丨李成蹊

出品丨牛刀财经（niudaocaijing）

城商行 " 优等生 " 江苏银行，最近正在疯狂甩卖地产坏账。

5.43 亿不良债权打包出售，抵押物是 36 套房 + 3.44 万㎡土地，可债务人早已票据逾期、23 次限高、未履行率近 97%。

这不是孤例。

短短 8 个月，江苏银行已合计转让地产不良资产 11.85 亿元，接二连三往外卖。

一边是账面数据依旧好看，一边是地产不良翻倍暴增、屡罚屡犯。

当年为了冲规模踩线放贷，如今风险集中爆发，优等生的外衣下，藏着一屁股烂账。

01

8 个月甩 11.85 亿

江苏银行这几笔转让，牛刀看完只有一个感受：一个比一个烂。

常熟银泽房地产：5.43 亿债权，基本躺平

（图源：上海票据交易所）

票据持续逾期，逾期金额超 2000 万

公司 + 法人 23 次限高，终本案件一堆

（图源：中国执行信息公开网）

执行标的 1603 万，未履行 1548 万，未履行率 96.58%

诉讼还在一审，能不能回款全看运气

南通华旭置业：2.22 亿债权，100% 不履行

2 次失信、3 次限高，涉案近 2 亿

票据逾期 84.6 万，累计逾期发生额 1.21 亿

（图源：中国执行信息公开网）

逾期超 850 天，执行终本，一分钱没还

盐城富力：4.20 亿债权，早已核销

被执行总金额 25.46 亿

逾期超 760 天，执行中，同样寸步难行

这哪是不良资产，这是基本收不回来的死账。

江苏银行嘴上说 " 抵押物优质 "，现实是：土地难变现、官司难执行，打折都没人敢接。

02

地产不良率冲到 3.95% 历史新高

账面再好看，也藏不住地产雷。

2021 年末：地产不良余额 13.36 亿

2025 年 6 月末：飙到 26.85 亿，三年半直接翻倍

2021 年：地产不良率约 1.47%

2025 年 6 月末：3.95%，暴涨 248 个基点，创历史新高

更危险的是：江苏银行从 2021 年就开始缩表地产，贷款规模三年缩水超 190 亿，占比从 6.49% 压到 2.8%。

可不良率还在猛涨，说明存量项目还在持续爆雷，风险远没出清。

03

甩卖治标，不治本

坏账不是天上掉下来的，是当年违规埋下的雷。

江苏银行地产贷款，长期踩线：

向四证不全项目放贷

超工程进度放款

给未封顶楼盘放按揭

资金违规流入楼市垫资

项目资本金不足仍放贷

镇江、常州、盐城、扬州、徐州…… 多家分行接连被罚，单笔最高罚没 292 万，一批责任人一并处理。

当年为了业绩睁一只眼闭一只眼，现在批量爆雷、批量坏账、批量甩卖。

江苏银行现在的操作很简单：加快转让、加快核销、加快出表，把坏账从账上 " 弄消失 "。

但问题没解决：

地产低迷，抵押物变现极难，回款率极低

违规风控漏洞不补，后面还会出新坏账

靠甩卖美化报表，不是长期生意

对银行来说，最值钱的从来不是短期利润，而是风控底线。

江苏银行的教训很直白：当年踩线赚的快钱，迟早要以坏账的方式连本带利还回去。

疯狂甩卖只是 " 止痛片 "，真正要治的，是眼里只有规模、没有风控的老毛病。

END

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