3 月 25 日，港股上市房企佳兆业集团（HK01638，股价 0.098 港元，市值 9.42 亿港元）迎来了久违的强势表现，股价盘中涨幅一度突破 60%，当日收盘涨幅为 27.27%。

而在 3 月 24 日晚间，佳兆业发布公告称，公司预期 2025 年录得公司拥有人应占溢利不少于 500 亿元，同比实现扭亏为盈（2024 年同期亏损 285 亿元）。

值得注意的是，近期，旭辉控股、远洋集团、碧桂园相继发布 2025 年业绩预告，宣布通过债务重组实现扭亏为盈。《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）梳理发现，佳兆业、旭辉控股、远洋集团、碧桂园四家企业披露的账面盈利区间总额已达到 740 亿元至 787 亿元。

四家出险房企集中 " 扭亏 "

佳兆业不少于 500 亿元的盈利预告，拉开了出险房企 " 重组扭亏潮 " 的序幕。

每经记者梳理四家已披露扭亏预告的房企数据了解到，这场出险房企的业绩扭亏呈现出了明显的 " 规模大、时间集中、路径一致 " 的特征，这四家企业重组带来的账面盈利超过了 740 亿元，成为 2025 年房地产行业年报的最大看点。

记者翻阅佳兆业发布的公告了解到，佳兆业境外债重组的规模约 133.72 亿美元，通过发行新票据及强制可转换债券的方式，实现债务减免规模约 86 亿美元，债务期限平均展期 5 年，2027 年底前无刚性还本压力，新票据票面利率降至 5%~6.25%。而这笔重组带来的大额非现金收益，撑起了佳兆业 2025 年不少于 500 亿元的盈利规模。

事实上，佳兆业并非今年以来第一个通过债务重组实现扭亏的房企，记者注意到，在房企披露的 2025 年业绩预告中，旭辉控股、远洋集团、碧桂园也纷纷加入扭亏阵营。

3 月 23 日晚间，碧桂园发布盈利预告，预计 2025 年净利润 10 亿元 ~22 亿元，扭亏主因债务重组非现金收益；3 月 20 日晚间，远洋集团发布 2025 年度业绩预告，预计 2025 年拥有人应占溢利 60 亿元 ~75 亿元，此次预盈主要源于境内外债务重组取得的非现金收益；3 月 16 日晚间，旭辉控股发布公告，预计 2025 年股东权益应占净利润 170 亿元 ~190 亿元，扭亏的主要原因是旭辉在 2024 年年底时完成境外债重组，带来约 400 亿元一次性收益。

值得一提的是，这四家房企的债务重组多集中在 2025 年下半年。梳理这些出险房企 2025 年的化债情况可知，佳兆业境外债重组协议于 2025 年 9 月获通过；旭辉、碧桂园的重组均在 2025 年 12 月 29 日至 30 日生效；远洋集团境外债务重组则于 2025 年 3 月 27 日生效，境内债务重组关键方案于 2025 年 11 月 26 日获通过。

业内：当下仅为 " 账面盈利 "

部分业内人士表示，这种 " 扭亏 " 更多是财务报表层面的改善，并不意味着企业经营基本面已实质性好转。

" 此次部分出险房企通过债务重组实现扭亏，主要反映的是财务调整而非经营改善，这种扭亏报表短期内可缓解退市压力、提振市场情绪，但剔除重组收益后，四家房企主业仍亏损，说明其核心的房地产开发、销售及现金流生成能力尚未恢复。"3 月 25 日，苏商银行特约研究员付一夫向记者分析称。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜也向记者道出了这种 " 集体扭亏 " 背后的 " 会计逻辑 "：" 根据会计准则，当房企与债权人达成债务重组协议时，减免的债务本金、利息或延期支付的债务现值与账面价值的差额，需一次性计入当期损益。以佳兆业为例，其 500 亿元利润几乎全部来自债务减免，而非销售回款或资产增值。"

根据《企业会计准则第 12 号——债务重组》，债务重组是指在不改变交易对手方的情况下，经债权人和债务人协定或法院裁定，就清偿债务的时间、金额或方式等重新达成协议的交易。以修改其他条款进行债务重组的，债务人应按修改后条款确认新金融负债，重组债务账面价值与新负债公允价值差额计入投资收益 / 其他收益，体现在当期净利润。

柏文喜指出，这种 " 纸上富贵 " 具有明显的非现金性质和不可持续性。这是一次性收益，次年将不复存在。如果过度关注这种 " 集体扭亏 "，容易误导市场认为行业已全面复苏。实际上，这些房企的毛利率、现金流、土地储备质量等核心经营指标仍需单独评估。

" 仅靠财务重组无法根治问题，企业需在运营、管理和战略上实现实质性改善。" 付一夫表示，房企真正脱困必须满足销售端回暖以实现现金流正向循环、处置低效资产优化结构、建立控制负债规模的健康财务体系，以及完成适应新发展模式的业务转型。

柏文喜表示，当前出险房企普遍面临购房者信任危机，项目去化速度弱于健康房企。只有当融资渠道实质性恢复，且毛利率回升至 15% 以上、净资产收益率（ROE）转正，方可视为经营脱困。这往往还需要 2 至 3 年的恢复期。

每日经济新闻