睿思网讯：3 月 26 日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：华夏基金华润有巢 REIT，交易代码：508077）发布 2025 年年度报告。报告期内，该基金实现收入 7905.21 万元，净利润 1147.99 万元，经营活动产生的现金流量净额 5283.23 万元；本期及年化现金流分派率均为 1.80%，本期可供分配金额 5055.99 万元，单位可供分配金额 0.0533 元。截至 2025 年末，基金总资产达 23.63 亿元，净资产 22.21 亿元，基金份额总额 9.48 亿份，份额净值 2.3431 元，资产规模较上年大幅扩容。

本报告期现金流分派率同比有所回落，可供分配金额保持平稳，核心系扩募因素影响。基金于 2025 年 12 月 18 日完成首次扩募，采用向原持有人配售方式，扩募发售金额 11.33 亿元，相关新增资产有巢马桥项目于 12 月 25 日完成股权交割并纳入合并范围，仅短时间贡献收益，摊薄当期分派率；剔除扩募时点影响，存量项目运营表现稳定，全年可供分配金额完成招募说明书预测值的 102.15%，实际业绩小幅优于前期测算，差异主要源于存量项目出租率、租金收缴率维持高位，运营成本管控到位，租金收入稳步兑现。

基金底层资产为上海区域优质租赁住房项目，布局松江区、闵行区核心板块，运营管理机构为有巢住房租赁（深圳）有限公司，具备专业化住房租赁运营能力。报告期内，基金持有有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目、有巢马桥项目三大租赁住房资产，均专注市场化租赁住房运营，通过房屋出租、停车场经营获取稳定现金流，无重大改造、扩建及资产减值计提情况，全程未发生安全生产事故、重大诉讼及仲裁事项，底层资产运营风险可控。

核心运营指标方面，扩募后项目规模大幅提升，整体出租率保持高位，回款能力优异。截至报告期末，基金公寓可供出租房间 5087 间，实际出租 4830 间，整体出租率 94.95%；可供出租面积 16.96 万平方米，实际出租 16.06 万平方米，面积出租率 94.71%；车位可供出租 1799 个，实际出租 1561 个，车位出租率 86.77%；全年租金收缴率高达 99.95%，近乎全额回款，现金流稳定性极强。分项目来看，存量泗泾项目、东部经开区项目出租率均超 94%，新增桥项目交割后快速爬坡，出租率同步站稳 94% 以上，三大项目形成协同运营格局，适配上海租赁住房市场需求。

收益分配与费用管理层面，基金严格遵守公募 REITs 监管要求，执行稳定分红政策，约定年度合并后可供分配金额 90% 以上以现金形式分配，每年分配不少于 1 次。报告期内，基金各项费用依规合规计提，累计计提管理人管理费 96.10 万元、托管费 11.60 万元、运营管理费 1064.53 万元，相关费用已在净利润及可供分配金额中足额扣减；因运营机构超额完成预算经营业绩，依规计提激励管理费 31.49 万元，实现运营效率与持有人收益双向绑定。

行业与后续运营规划方面，上海租赁住房市场需求刚性充足，政策端持续支持保障性租赁住房及市场化长租公寓规范发展，基金底层资产聚焦刚需租住群体，租户结构分散，无单一租户集中度风险。后续基金管理人及运营机构将持续深耕存量项目精细化运营，提升出租率与租金收缴率，同时依托扩募经验，稳步推进资产扩容，优化项目布局，全力保障基金现金流稳定，为份额持有人创造持续可靠的投资回报。