本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

图源：龙湖集团

地产开发或将不再是民营房企巨头龙湖的最大收入来源。

3 月 27 日，龙湖集团（00960.HK）召开 2025 年年度业绩会。2025 年全年，龙湖实现营业收入 973.1 亿元，同比下降约 23.7%。实现公司拥有人应占溢利 10.2 亿元，剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后，公司拥有人应占核心亏损为 17.0 亿元，这也是龙湖上市以来的首次亏损。

对于亏损的主要原因，龙湖集团管理层在业绩会上表示，" 这几年整个地产开发市场的量价都在持续下行，公司的开发业务毛利率明显承压，这一压力会在 2025 年和 2026 年的结算周期中体现，这也是整个行业共同面临的问题 "。

2021 年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，克而瑞在去年 9 月发布的房企盈利能力报告中指出，行业典型上市房企从 2021 年开始就保持毛利润下滑趋势，且由于营收规模下滑、资产减值等诸多因素，自 2022 年起，行业典型上市房企的净利润出现大幅亏损。

地产业务也是影响龙湖集团总体表现的板块。业绩报告显示，2025 年，龙湖集团的地产开发业务实现合约销售金额 631.6 亿元，其中一二线城市销售占比约 90%，销售单价为 12179 元 / 平方米。地产开发业务的分部收入为 705.4 亿元，分部溢利录得亏损 81.4 亿元，2024 年该分部溢利为 13.2 亿元。

关于地产开发业务，" 今年我们的打法仍然会聚焦在存货去化、存量土储的投后激活，以及进行少数的优中选优的增量投资 "。龙湖集团管理层如是说道。

业绩报告显示，2025 年全年，龙湖集团新增收购土地 7 宗，对应的总建筑面积 37.7 万平方米，权益面积为 26.5 万平方米；于 2025 年 12 月 31 日，龙湖集团的土地储备合计 2235 万平方米，权益面积为 1732 万平方米。此外，截至 2025 年 12 月 31 日，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为 991 亿元，面积约为 806 万平方米。

尽管开发业务受外部环境影响有所下滑，但以收租和物管等为代表的经营性业务仍保持稳健。

2025 年，龙湖集团旗下以租金收入和物业增值为主的运营业务实现分部收入 141.86 亿元，分部溢利 88.4 亿元，2024 年同期为 88 亿元；服务业务（包括物业管理和代建业务）实现分部收入 171.5 亿元，分部溢利 48.9 亿元，2024 年同期为 52.7 亿元。

这两大业务也将是龙湖集团未来的转型方向。2025 年，龙湖集团新增运营 13 座商场，其中 5 座为轻资产。截至期末，龙湖商业累计运营 99 座商场，期末出租率保持 97%；全年租金收入同比增长 4% 至 112.1 亿元；2026 年则计划新开 9 座左右商场。物业服务方面，龙湖智创生活全年实现收入 112.3 亿元，期末在管面积约 3.6 亿平方米。

据龙湖集团管理层预计，最晚到 2028 年，龙湖集团的运营及服务业务的收入将会超过地产开发，意味着龙湖集团的主营收入将不再是地产开发，而是可持续的运营服务收入。

" 模式非常地稳定和清晰，就是地产开发业务逐步减亏，运营及服务业务保持两位数的增长 "，管理层预期，龙湖集团会在 2025 年至 2026 年达到低点，从 2027 年开始恢复公司整体的增长。

另据管理层透露，2025 年，龙湖集团的运营及服务业务毛利率超过 50%，净利润约为 30%，为公司贡献的核心溢利约为 79 亿元。" 今年我们预计（运营及服务业务）也会实现 10% 以上的增长，力争尽快达到 100 亿元的利润规模。"

保持业务发展同时，龙湖集团仍需努力还债。

2025 年，龙湖合计完成 135 亿元境内债券及 92 亿港币境外银团的安全兑付，2026 年剩余到期债务约 61 亿元，2027 年到期约 62 亿元。截至 2025 年 12 月 31 日，龙湖的有息负债减少 235 亿至 1528 亿元，平均借贷年期由 10.27 年拉长至 12 年以上，平均融资成本由 4.00% 降低至 3.51%。