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庄家轮流坐。

北京丰台楼市的热点，转到了南三、四环。

3 月 30 日，北京建工地产公示了花乡中部 FT00-2405-0001 地块规划方案。

这是 2025 年北京土拍的收官地块。

去年圣诞节，北京建工地产以补位选手的身份，联合兄弟单位北京城乡建设集团，以 24.72 亿元底价摘得。

如今看来，北京建工地产似乎捡到宝了。

首先，京城楼市的大环境，正在复苏。

去年三、四季度托底拿地的项目，在今年小阳春，大多成了京城楼市的当红热盘。

如：丰台的嘉棠璟樾、方程国贤府，通州的中海玖树满和，昌平的未来城星寰时代、国贤府 PARK 等，无一例外人气爆棚。

另外，建工花乡项目本身的硬条件，也甚佳。

它在南四环里，周边三甲医院、商业配套齐全，且双地铁环绕，与 10 号线和房山线的距离，步行 10 分钟内。

更关键的是，它的楼面价，只有 4.2万元 /平米，远低于周边在售新盘，是北京四环内，近些年的最低楼面价。

以上因素，足以让建工花乡项目，成为南四环周边，甚至整个丰台楼市的一条超级鲶鱼，给其他一众在售新盘，带来极致压迫感。

现在，随着报规图的公示，北京建工地产在它身上，将好房子元素铺满，且产品力在丰台楼市，再上一个新台阶。

当今的市场，一个地产项目想爆红，好位置、低价格、强产品力，缺一不可。

建工花乡项目，似乎全部集齐了。

它能成为今年丰台，乃至京城楼市的当红流量热盘吗？

楼栋排布从容

建工花乡项目的长相，很有特点。

它的地形，整体看就像一栋中式建筑的侧剖面——东西长、南北窄的长方形，北边向上凸出，给地块盖上了一个坡屋顶造型。

这种骨相，天生是盖好房子的。

带来的好处至少有：1、设计师在楼栋排布时，不会遇到太多难题；2、很容易出大面宽户型；3、园林景观成系统，不割裂。

建工花乡项目占地面积 2.35 万平米，规划建面约 5.89 万平米，容积率 2.5，限高 60 米。

北京建工地产它身上，规划了正南正北 11 栋 6 至 18 层住宅楼。

最北边的 1#-3；中间的楼王 6，旁边的 5；南边的 7#-11#，则在 7-11 层。

它的洋房区域面积，占到了整个地块的近三分之二。

它周边的北京隅西颂、中间云境、丰和叁號院、建发金茂观宸，都是以小高层为主。

相比之下，建工花乡项目在丰台楼市，独树一帜。

它南边还有待开发的 0002 地块，要考虑彼此的退线和楼间距问题；北边则是一片开阔的绿化带，再往外即樊家村路。

建工花乡项目的这种低密属性，加上行列式排布，让整个小区：

1、楼与楼之间很宽阔，采光优渥；2、楼栋之间，几乎不存在角煞。

配电室入地

建工花乡项目，拥有诸多好房子元素。

它的大门位于小区西边，很阔气。花姐猜测正中间和两侧，有大面积的挑空装饰，南北的延展面很长，总长度约在 56米。

从大门进来，是配套楼物业服务用房，紧挨着它是下沉庭院，面积约 550平米。

建工花乡项目的首层架空有两处，一处位于 3#，首层全部架空；另一处在楼王 6#，首层局部架空。

两处首层架空的层高，均为 3.6 米，加一起的面积，约在 500平左右。

与近期入市的很多项目一样，建工花乡项目也规划了地上机动车车位，共 64个。

但，这种地上机动车车位，在交房时大概率会变成绿化和园林，并不会真正投入使用。

另外，建工花乡项目的公区规划，还有一大特点——它的配电室，入地了。

这是去年新政后，北京第四个明确将配电室入地的新项目。

在它前面，分别是昌平的龍樾海序、丰台的方程国贤府、顺义的中铁工投新国展项目。

配电室入地的好处，是不计容积率后，可增加住宅套数、方便楼栋排布、让园林更加规整，等等。

96 平三面宽占比过半

建工花乡项目的总规划户数，为 547 户。

花姐初步测算，它的户型主要分 5个面积段：96平、110 平、117 平、122 平和 136 平。

其中，96 平为绝对的主力户型，占比过半，且为南向三面宽。在丰台楼市，这十分罕见。

在它之前，能在 90 平米的段位，设计出南向三面宽户型的丰台楼盘，只有方程国贤府的 92 平。

建工花乡项目具体的户型占比为：

1、96 平。分布在 1，2，以及 3，共 285 套，占比 52.1%；

2、110 平。分布在 7，共 146 套，占比 26.69%；

3、117 平。分布在 1，共 35 套，占比 6.4%；

4、122 平。分布在 4，共 40 套，占比 7.31%；

5、136 平。分布在 6，共 41 套，占比 7.5%。

96平和 110平两款户型，加一起的占比，近 8 成。

很明显，北京建工地产对花乡项目的产品定位，在尽力迎合了当下京城楼市的市场需求——偏刚需。

赠送有突破

建工花乡项目的赠送手段，从总平图看，主要有三种：

1、内嵌阳台。所有户型南向通面设置，进深有两种，96 平约 1.2 米，其余户型约 1.4 米左右，赠送一半；

2、设备平台。所有户型北向有一处，进深约 1.2 米，全部赠送；

3、装饰架构。所有户型北向有一处，进深约 1 米，全部赠送；

在整个北京，能与这个赠送尺度对标的，只有同位于丰台河西的方程国贤府。

今年，装饰架构这种赠送手段，在北京楼市呈全面开花之势。

包括昌平南的三个新项目，都有应用。不过，它们的装饰架构，是和设备平台一起组合，变成了室内面积。

建工花乡项目的装饰架构，则是独立存在的。

关于它的具体形态，方程国贤府的沙盘和样板间中，已展示的很明白。

建工花乡项目的得房率，冠绝周边。

它的 96平米作为小高层户型，实际得房率可突破 90%；其余洋房户型，可轻松达到 95% 以上。

以 136 平米楼王户型为例。

它总赠送面积，可达到约 17.2 平米，实际得房率约 96%上下。

除了超高得房率外，该户型的另一大亮点，是超级面宽——南向整体约 13.1 米。

在同面积段中，不牺牲卧室面宽的情况下，拥有无敌的客厅面宽—— 6米。

这会让它的视觉感官，达到至少 150 平米起步户型的效果。对于该户型的样板间，花姐充满了期待。

花姐点评：

长江后浪推前浪。

在花姐眼里，不是丰台的房子不好卖，而是过去这里积攒了大量的改善性楼盘，缺少真正偏刚需的项目。

方程国贤府之所以火爆，核心是它精准卡位了刚需市场。

将范围再扩大一下，中海玖树满和、国贤府 PARK、未来城星寰时代的成功，本质上都是刚需的胜利。

现在，建工花乡项目将这种偏刚需的产品，带进了四环内。

它能掀起更大的风浪吗？

当然，作为偏刚需的项目，价格是检验成功与否，最关键的要素。

北京建工地产在花乡项目身上，将卖多少钱？

距离它最近的可对标在售项目，是西南 1.3 公里外的北京隅西颂，楼面价 5 万元 / 平米；更早之前中建云境，为 6.25 万元 / 平。

相比它们，建工花乡项目在楼面价上，拥有巨大优势。

售价上，北京隅西颂目前的成交均价 7.84 万元 / 平，中建云境 8.06 万元 / 平米。

花姐猜测，结合自身楼面价和周边竞品的价格，建工花乡项目的平均售价，大概率会在 7-7.2 万元 /平左右；96平米户型的价格，有望突破 7 万元 / 平大关。

这，相当于在丰台楼市扔下了一枚核弹。

建工花乡项目的诞生，留给周边其他存量新盘的时间，真的不多了。