文 / 乐居财经 魏薇

2025 年的中国房地产市场，依然处于深度调整与新旧模式转换的交汇期。从各房企披露的全年数据来看，行业格局的重塑正在加速。

一方面，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地等企业继续保持千亿销售规模，以稳健经营和多元业务维持在头部阵营。另一方面，昔日的行业巨头们，在这一年面临了排名下滑与资金链挑战，市场对其盈利能力的下滑及债务压力的关注度空前提高。

在 2025 年全行业预期预亏超 2000 亿的大背景下，" 保交付、化风险、降负债 " 成为了绝大多数房企的生存底线。

但行业也愈发清晰地看到一个问题：主动修复现金流与被动依赖重组，效果完全不同。

业内普遍的做法，是向债权人寻求展期或重组，以时间换空间。但这类方式往往治标不治本，未必能修复企业最核心的经营现金流能力，更无法带来穿越周期的内生能力。

例如，部分房企在 2025 年通过境内外债务重组获得了会计层面的收益，实现账面减亏或扭亏为盈，但若剔除这部分收益，其业务经营本身仍处在承压与亏损状态。

行业反复追问的核心命题是：

房地产企业到底要如何才能真正实现脱困，并构建可持续的安全边界？

在这个问题上，龙湖集团呈现出与行业完全不同的路径。其并未依赖展期或资产处置，而是以 " 正向经营性现金流 " 作为底层驱动力，持续通过经营性现金流主动压降负债，成为少数在 2025 年显著降低债务敞口，并完成债务安全削峰的民营房企。

构筑安全边界

2025 年被业内视为房企债务分化进一步加剧的转折点。据克而瑞数据，2025 年房企债务到期规模达 5257 亿元‌，高于 2024 年的 4828 亿元。

在此背景下，龙湖展现出的是一种主动去杠杆的战略定力。这种定力建立在极高的信用自律之上，长期以来，龙湖恪守 " 不逾期、不展期、不违约 " 的底线。

数据是最好的证明。

2025 年全年，龙湖集团合计完成 135 亿元境内债券及 92.3 亿港币境外银团的安全兑付。截至 2025 年 12 月 31 日，其综合借贷总额为 1528.1 亿元，较上年末下降 235.1 亿元。

在全行业普遍面临缩表的压力下，龙湖的缩表显得主动且有序。期末，其在手现金 292.0 亿元，净负债率为 52.2%，现金短债倍数为 1.85 倍，剔除预收款后的资产负债率为 54.7%。

更为关键的是，龙湖成功实现了债务的 " 安全削峰 "。在集中清偿了大量债务后，其未来几年的偿债压力变得平缓：2026 年剩余到期债务约 61 亿元，2027 年到期约 62 亿元。

债务的按时乃至提前偿还，为龙湖赢得了战略合作银行的持续信任与支持，使其在行业剧烈波动的背景下，构筑起坚实的财务底座。

UOB 大华继显表示，龙湖集团已成功度过 2025 年的债务偿还高峰，2026 年龙湖集团的境内债和境外贷款到期金额环比大幅减少约 70%。

高盛表示，龙湖过去几年压降负债的策略则更显前瞻性。目前房地产行业下行加剧，但龙湖集团债务削减稳步推进，运营及服务业务持续稳定发展。

短债与成本压降

在压降总量的同时，房企负债结构的优化同样重要。

截至报告期末，龙湖集团 1 年内到期的短期债务占比降低至 10.3%，偿债压力可控。这种极低的短债占比在同类型房企中相当罕见。

同时，其平均融资成本降低至历年低点 3.51%，平均合同借贷年期进一步拉长至 12.12 年，达到历史最长年期。

2025 年全年，龙湖集团经营性物业贷及长租贷占比已达 66%。这类资产抵押型贷款成本低、久期长，不仅能助力企业置换短期信用债，更实现了负债规模与融资成本 " 双降 " 的良性循环。

此外，龙湖集团合理调配境内外债务占比，外币债务占比进一步下降至 10.0%，且 100% 已做掉期对冲，有效避免了汇率波动带来的汇兑风险。

利润压舱石成型

无论债务结构如何优化，房企安全能力的终极竞争，本质上是现金流持续获取能力的竞争。当外部融资渠道受限时，企业的生存逻辑必须从依赖外部输血转向内生造血。

客观而言，在 2025 年的行业大环境下，没有哪家房企能独善其身。受传统地产开发业务历史高价地结转以及存货减值拖累，多数房企的核心净利润都有下滑趋势。

而龙湖多年来在运营及服务业务上的前瞻性布局，如今已到了开花结果、反哺集团的关键阶段。

2025 年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入 267.7 亿元，创下历史新高，占总营业收入的比例达 27.5%。该板块全年贡献核心权益后利润 79.2 亿元，整体毛利率超 50%，净利率约 30%。

细分来看，运营业务主要由商业投资和资产管理两大板块构成，期内实现收入 141.9 亿元。

龙湖商业聚焦一二线高能级城市，全年新开业 13 座购物中心。截至期末，累计运营 99 座商场，覆盖 25 座城市，租金收入同比增长 4% 至 112.1 亿元，营业额（剔车）整体同比增长 17%，日均客流整体同比增长 16%。，出租率保持 97% 高位。

资产管理航道涵盖长租公寓、产业办公等业务，其中长租公寓品牌冠寓开业超六个月项目出租率达 95.7%。

以物业服务、智慧营造为主的服务业务同样表现抢眼，期内收入达 125.8 亿元。

" 龙湖智创生活 " 布局住宅服务、商企服务、租售服务、生活服务等多元场景，实现数字化运营与效率提升。智慧营造品牌 " 龙湖龙智造 " 持续扩大代建版图，2025 年新增代建面积 1387 万平方米，代建项目销售额 206 亿元，全年累计交付面积 293 万平方米。

正是基于这些非开发业务源源不断的现金回流，龙湖在 2025 年实现了含资本性支出的经营性现金流净流入 58 亿元。这已是龙湖集团连续第三年实现该指标为正。

强大的内部造血闭环，不仅在逆境中提供了稳定的流动性补充，也为龙湖获取上述长期限的经营性物业贷提供了最核心的底层资产估值支撑。

结语

2026 年的中国房地产市场，洗礼仍将继续，供需两端的修复注定是一个缓慢筑底的过程。在分化的行业格局中，试图单凭缩表或等待市场反弹来渡过危机的企业，往往会越陷越深。

房企要实现真正的财务绝对安全与可持续发展，必须进行从业务结构到现金流逻辑的彻底重构。

龙湖集团通过坚定的财务纪律主动压降负债，凭借多维度的运营及服务业务创造正向现金流，最终实质性摆脱了对高杠杆的路径依赖。

这种以内生动力驱动的化债与破局之道，让龙湖成为行业内为数不多穿越债务周期的房企，不仅树立了安全标杆，也为中国房地产行业迈向更加稳健、高质量的新发展模式，提供了一份极具现实指导意义的答卷。