本文来源：时代周报 作者：张钇璟

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经历了 2024 年利润端短暂的修复后，上海本土物业公司永升服务再度交出一份 " 增收不增利 " 的成绩单。

3 月 30 日，永升服务（01995.HK）发布 2025 年全年业绩公告。期内，该公司实现收入约 68.66 亿元，创历史新高，较 2024 年约增长 0.4%；公司拥有人应占溢利为约 4.37 亿元，较 2024 年约减少 8.5%。

截至 2025 年年底，永升服务在管项目数量为 1524 个，在管建筑面积约为 2.52 亿平方米，较 2024 年同期增长约 0.6%；永升服务签约项目数量为 1824 个，签约面积为 3.54 亿平方米，较 2024 年同期增长约 0.8%。

值得注意的是，上述财报亦是永升服务 " 新帅 " 林祝波上任后交出的首份年度成绩单。资料显示，2025 年 9 月 1 日，林祝波接替周洪斌正式成为永升服务总裁。其于 2025 年 6 月获委任为永升服务集团非执行董事，此前为旭辉集团副总裁兼华西区域集团总裁。

在 3 月 31 日举行的 2025 年度业绩发布会上，林祝波表示，在这半年里，其主导推进了几项关键工作，其中就包含主持完成了 2026 年全面经营规划、预算及资源配置工作，这项工作已于 2025 年底完成。

他指出，2026 年对永升服务的发展而言是承上启下的关键一年。内部已制定清晰的经营管理指引，确保利润增长大于收入增长、收入增长大于费用增长，围绕 " 利润两位数增长 " 这一核心目标推进，全年预计利润增长 8%-10%。

二级市场方面，3 月 31 日，永升服务股价迎来上涨。截至收盘，公司股价报收 1.79 港元 / 股，较前一交易日上涨 6.55%，总市值约 30.83 亿港元。

物管业务独撑增长

永升服务是一家物业管理公司，背靠房企旭辉控股（00884.HK），业务涵盖广泛的物业形态，包括住宅物业和非住宅物业，涵盖办公大楼、商场、学校、医院、景区、政府楼宇、高速公路服务站、轨道交通及轮渡码头等。

该公司营收主要由物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、城市服务四大业务构成。其中，物业管理服务为该公司最重要的收入来源，收入占比常年维持在五成以上。

财报数据显示，2025 年永升服务的增长得益于物业管理服务业务的表现。期内，该公司物业管理服务业务收入 54.51 亿元，同比增长 7.1%，占总营收的 79.4%。

不过，除物业管理服务实现增长外，公司其余三大业务板块收入均出现下滑。其中，社区增值服务降幅最小，实现收入 7.96 亿元，同比下降 7.7%；城市服务实现收入 2.33 亿元，同比下降 18.7%；非业主增值服务收入降幅最大，实现收入 3.82 亿元，同比下降 36.2%，较 2024 年减少了 2.17 亿元，占公司总营收的比重降至 5.5%。

图片来源：永升服务 2025 年度业绩报告

对于非业主增值服务的大幅下滑，林祝波指出，过去该业务板块与旭辉控股强相关，如今随着市场化程度不断提高，关联度已不高。这反映出，该业务尚未形成独立的第二增长曲线。不过，他认为，当前已是非业主增值服务收入规模的历史最低点。

据林祝波介绍，对于非业主增值服务，永升服务正在积极调整，探索新方向。以空间改造业务为例，永升服务围绕 " 拎包入住—开火生活—无忧租售 " 打造全链条服务。春节前启动试点，3 月 27 日样板房亮相，到 30 日晚上，仅三天便实现 9 单下定。此类业务依托专业能力，围绕房屋空间创造增量价值。此外，公司还在推进房屋维修维保等产品研发，来拓展非业主增值服务的产品线。

在他来看，虽然物业行业总量已达 1.6 万亿元，但未来仍有增长空间。随着需求释放，重点城市住宅物业的换手率已翻倍，每年约有 2 万个小区进入重新选聘周期；全国超过 40% 的住宅房龄超过 20 年，对具备规范运营和专业能力的企业而言，正是机会。

毛利率承压，管理层预期未来将维持在 17% — 20% 区间

翻看财报可以发现，永升服务 " 增收不增利 " 主要是源于毛利的下降。

数据显示，2025 年，该公司实现毛利为 13.02 亿元，较 2024 年下降 3.5%；毛利率为 19.0%，同比下降 0.7 个百分点。

从各大业务来看，报告期内，非业主增值服务和城市服务分别实现毛利率 7.1%、13.4%，较 2024 年分别增长 0.7 个百分点、2.5 个百分点；

而拖累公司的毛利率的是物业管理服务和社区增值服务两大业务。其中，物业管理服务的毛利率为 18.2%，较 2024 年下降 1.1 个百分点；社区增值服务的毛利率为 31.4%，较 2024 年下降 3.3 个百分点。

对此，永升服务首席财务官周迪将两大业务毛利率下降归因于内外两方面。外部来看，宏观经济环境对物业行业带来挑战，收入突破与成本控制均受影响；而内部则是永升服务主动在品质提升上加大投入，如将部分委外员工转自营、提升园区品质等相关举措均增加了成本。

对于处于民生行业的基础物管业务，周迪认为，目前的毛利率仍处于合理区间。永升服务一贯不极致追求高毛利，反而愿意将毛利反哺在部分优质项目上进行品质提升。未来通过 AI、人机协同、精益运营等手段，公司有信心在 2026 — 2028 年将基础物管毛利率维持在 15% — 18% 的水平。

至于社区增值服务，他表示，仍是物业行业的重要支柱，具备社区壁垒。目前公司已整合大运营中心，推进 " 满意到生意 " 的落地举措，预计未来社区毛利率有望维持在 30% — 35% 之间。

" 总体来看，公司仍面临一定毛利承压，但我们将持续优化收入与毛利贡献结构，通过精益运营及新产品新服务的落地，力争将综合毛利率维持在 17% — 20% 的合理区间。" 周迪称。