2026 年 3 月 31 日，绿城中国（03900.HK）发布的 2025 年度业绩公告，交出了一份利润大幅承压、经营与财务底盘仍稳的成绩单。

2025 年，绿城中国实现营业收入 1549.66 亿元，同比下降 2.3%；归母净利润仅 0.71 亿元，同比暴跌 95.6%；基本每股收益 0.03 元，同比重挫 95.6%。这份业绩折射出行业深度调整下，头部品质房企的普遍困境：为去化长库存、出清历史包袱，不得不以利润换安全、以时间换空间。

更具标志性的是，绿城中国自 2006 年上市以来首次不派末期股息。管理层坦言：行业调整、主动去化长库存、全年计提资产减值及公允值变动损失净额 49.36 亿元，三重压力叠加，利润被大幅侵蚀，优先保障现金流与偿债安全成为第一选择。

而在利润承压之外，公司 2026 年规划新增拿地规模 1000 亿元、力争销售约 1300 亿元，稳健投资与阶段性亏损形成鲜明对比。这家曾经的地产 " 优等生 "，正处在去包袱、优结构、谋重生的关键路口。

利润暴跌真相：49 亿元减值如何击穿利润红线

绿城中国 2025 年盈利崩塌，是主动去库存 + 审慎计提 + 联营亏损共同作用的结果。

数据显示，期内，该公司营收 1549.66 亿元，同比降幅 2.3%，规模基本盘稳定；整体毛利率 11.9%，较 2024 年 12.8% 下降 0.9 个百分点，其中物业销售毛利率 11.2%，同比降 0.5 个百分点，主要因长库存项目以价换量、高价地项目集中结转。

不过，2025 年绿城计提非金融资产减值 29.01 亿元、预期信用减值 20.35 亿元，合计 49.36 亿元，与当期净利润形成巨大反差，本质上是一次性出清历史风险；同时，分占合营企业亏损 5.98 亿元、联营公司亏损 5.36 亿元，合计亏损 11.34 亿元，进一步压低归母盈利。

绿城管理层也坦言，2025 年公司利润大幅下滑，主要原因是房地产行业仍处于深度调整期。为保障长远发展，我们推动长库存去化，导致当年结转毛利率下滑；同时计提资产减值 49 亿元，进一步影响了利润。其同时预计，2026 年利润仍将面临一定压力。

在销售端，绿城仍保持了经营韧性，全年公司总合同销售额 2519 亿元，位列行业第二；自投项目销售额 1534 亿元、权益销售额 1043 亿元，均居行业第五；全年回款率 101%，保持行业标杆水平，为流动性提供坚实支撑。

归母净利润仅 0.7 亿元：少数股东夺走了多少利润？

除了净利润暴跌，另一个数据引发了市场强烈关注：2025 年，绿城中国合并净利润 22.86 亿元，归母却仅 0.71 亿元，意味着将近 22 亿元利润流向了少数股东。

这一比例差距立即引发质疑：绿城是否存在向少数股东输送利润的情况？

面对追问，管理层在业绩说明会上进行了详细澄清，核心原因有三点：

一是 2025 年交付结转的部分高利润项目为合作项目，公司股权比例不高，导致规模净利润占比偏低；

二是合联营公司方面，绿城方 2025 年承担亏损 11 亿元，按会计准则，合联营公司亏损仅体现绿城方按股比承担部分，未体现合作方亏损，对净利润和规模净利润影响一致；

三是集团层面、区域层面等平台的管理费用由绿城单方全额承担，对两者影响金额相同。

" 核心原因是公司主动推动长库存去化，2021 年及以前项目减值导致整体利润基数下降，叠加上述因素使数据比例看似不协调。" 管理层补充道，尽管 2026 年利润仍有压力，但新拓项目权益比例逐步提升，随着老库存逐步去化，归母净利润将有所改善。

2300 亿存货压顶：去库存成为第一要务

如果说利润暴跌是短期阵痛，那么存货压力则是悬在绿城中国头顶的达摩克利斯之剑。

截至 2025 年年底，绿城中国剩余未售货值约 2300 亿元，其中 2021 年及以前项目货值约占一半。这意味着，绿城中国有超过 1150 亿元的存货，是至少四年前获取的项目。

这批 " 长库存 " 的形成，源于 2019-2021 年地产行业的狂热期。彼时，绿城中国激进扩张，在杭州、宁波、苏州等核心城市高价拿地，试图弯道超车。然而，随着 2021 年下半年行业转向，这些高价地要么延迟入市，要么入市后被迫降价销售，成为拖垮利润的 " 烫手山芋 "。

在去库存方面，2025 年绿城已完成 21 年及以前库存去化约 328 亿元。管理层也表示，2026 年推出了系统性去化方案：

一是加强重难点考核。将 2021 年及以前存量合同、住宅长库存、车位尾盘等指标纳入年度考核，与奖金直接挂钩；

二是资源向存量倾斜。针对 2021 年及以前项目，在价格政策、激励政策、人员调配等方面给予资源支持；

三是关键任务逐项突破。针对重难点问题设置赋分考核并持续跟踪；

四是激活低效货值。通过整售回购、商改住、化解合作纠纷等方式重启开发；

五是重点项目 " 老盘新做 "。聚焦重点存量项目，协同营销、运营、财务联合评审，设置专人专岗推动；

六是全员攻坚。将去化成效与管理层绩效考核深度绑定。

拿地凶猛 VS 销售失速：规模扩张还能持续吗？

在利润和存货的双重压力下，绿城中国 2026 年的扩张计划显得尤为扎眼。管理层明确，2026 年拿地预算约 1000 亿元，（自投项目）销售目标约 1300 亿元。这意味着，绿城中国在行业整体收缩背景下并未盲目收缩，仍保持稳健投资节奏。

这一策略令市场困惑。在行业需求持续萎缩、房子越来越难卖的大背景下，继续大规模拿地是否明智？面对质疑，管理层给出了自己的逻辑：

" 我们做深做透城市及板块研究，高度重视项目本身的质地研判，在深耕核心城市的同时，积极挖掘非热点城市中优质地块的结构性机会。" 代理行政总裁耿忠强表示，2026 年的投资原则是 " 守牢安全底线、做一成一 "，兼顾现金流与利润，不片面追求单一维度的指标。

财务端，绿城仍有相对深厚的安全垫。截至 2025 年底，其银行存款及现金（含抵押存款）约 632 亿元，为一年内到期借款的 2.6 倍，创历史新高；短债占比 18.6%，为历年新低；加权平均融资成本 3.3%，同比下降 60 个基点，融资成本行业领先。

为了保住现金流，2025 年绿城选择不分红，是其自 2006 年上市以来的首次。这一决定并不令人意外。在利润暴跌、存货高企等多重压力下，保留现金已成为地产公司的必修课。

" 我们决定不分红，是为了确保公司有足够的资金储备应对行业调整。" 管理层在业绩说明会上表示，未来仍将以利润为基础，在有利润的前提下维持适宜派息比例。

绿城中国需要一场真正的自我革命

过去二十年，中国房地产经历了高速增长的黄金时代，也习惯了 " 高杠杆、高周转、高增长 " 的扩张模式。如今，当行业转向，那些曾经被高速增长掩盖的问题如高价拿地、库存积压、模式粗放，已逐一暴露。

绿城中国并非个案。在行业调整的浪潮中，几乎所有地产公司都在经历类似的阵痛。对于它而言，2026 年或许是最关键的一年。

如果去库存能够取得实质性进展，如果新项目能够顺利转化为销售和利润，如果管理层能够真正践行 " 安全底线 " 原则，绿城中国或许能够穿越这轮周期，迎来新的发展机遇。

但如果上述假设任何一个落空，等待绿城中国的将是更严峻的考验。