文 / 乐居财经 严明会

行业告别 " 跑马圈地 " 粗放式增长、全面转向高质量发展的 2025 年，时代邻里（09928.HK）交出了一份极具分量的答卷——增收、增利、降本、稳现金流。

数据显示，截至 2025 年 12 月 31 日，时代邻里实现总营收 24.96 亿元，同比增长 4.5%；同期录得毛利约 4.96 亿元，同比增长 1.7%，毛利率约为 19.9%；净利润约为 2082 万元，同比大增 80.6%。

同期，物业管理服务总合约建筑面积约为 1.3 亿平方米，总在管建筑面积约为 1.24 亿平方米。

支撑这份业绩的，不再是地产母公司的庇护，而是 1.3 亿平方米合约建筑面积中持续增强的市场化外拓能力，以及全面落地的 " 网格化 AI" 所带来的全栈数智化红利。

行业深度调整，难赚钱、难增长、难创新成为物企们共同的难题，而时代邻里通过市场化拓展与数智化转型上的双重突围，已经找到了穿越周期的新增长逻辑。

高质量底色

过去的 2025 年，物业服务行业整体盈利承压，人力成本刚性上涨与物业费提价难的剪刀差持续扩大。不过，时代邻里的利润端表现却显著优于营收端，展现出极强的经营韧性。

拆解收入结构，物业管理服务继续扮演 " 压舱石 " 角色。报告期内，该板块贡献的收入约为 16.20 亿元，占总营收的 64.9%，同比增长 7.5%，远超整体营收增速。

这一增长得益于其第三方市场拓展成效显著——报告期内，时代邻里来源于第三方开发商的物业管理面积同比增长 5.1%，为基本盘收入提供了稳定支撑。

同期，社区增值服务收入约 2.40 亿元，毛利率同比增加 1.2 个百分点至 42.6%。

净利润的飞跃并非偶然，而是 " 开源 " 与 " 节流 " 双重作用下的必然结果。

从成本端来看，时代邻里展现了极强的组织韧性，全年营业成本同比下降近 9%。在人工成本刚性上涨、物管项目维护与升级支出攀升的当下，这一变化尤为难得。

与此同时，时代邻里的经营质量在现金流层面得到了最直观的验证。2025 年，时代邻里现金及现金等价物 11.02 亿元，同比增长 2.8%；期内无任何计息借款，流动资产与流动负债比率约为 1.77。

业绩增长并非依赖应收账款的堆积，而是建立在扎实的收费率与健康的资金周转之上。这种 " 有利润的营收，有现金的利润 " 的财务结构，为时代邻里研发投入及股东回报等方面提供了充足的弹药与安全垫。

基于稳健的现金流，时代邻里董事会建议末期股息每股普通股人民币 4.8 分，合计约 4731.2 万元。股息派发力度持续提升，彰显了管理层对未来经营现金流与持续盈利能力的充足信心。

市拓主引擎

行业告别关联方驱动的粗放式扩张、转向市场化驱动的高质量增长阶段，时代邻里凭借持续提升的市场化拓展能力，实现了管理规模的稳步扩张与结构优化。

数据显示，截至 2025 年 12 月 31 日，时代邻里总合约建筑面积达 1.3 亿平方米。其中，物业管理板块（涵盖住宅、商业、公共物业等业态）合约管理面积 9810 万平方米，工业物流地产板块合约管理面积 3220 万平方米。

工业物流地产服务，是时代邻里业务创新的核心亮点，这一高价值赛道的持续拓展，正在为其培育第二增长曲线，对冲单一住宅业态的周期风险。数据显示，2025 年，工业物流地产服务为时代邻里贡献收入约 4.33 亿元，同比增长 12.2%。

更值得关注的是规模的结构数据：同期，含工业物流地产板块在内，来自第三方市场拓展所获取的合约面积占比达 72.7%，市场化能力已成为规模增长的主引擎。摆脱对关联地产的依赖，时代邻里正在实现从 " 内生增长 " 到 " 外拓驱动 " 的关键跨越。

在区域布局上，时代邻里持续深耕大湾区、长三角、成渝、长江中游等核心城市群，并在住宅、产业园、公建等核心业态上构筑了显著优势。

扩大客户群及优化在管物业组合，以优质住宅为主、多元非住宅业态为辅，2025 年，时代邻里新签住宅项目约 1100 万平方米，新签住宅年化合同额达 2.0 亿元。

管理规模以稳健的复合增速持续扩张，有质量的增长为时代邻里的长远发展奠定了坚实基础。

" 网格化 AI" 全面落地

如果说财务与规模数据是 " 果 "，那么数智化转型便是 " 因 "。

2025 年，时代邻里宣布 " 网格化 AI" 智慧服务模式实现全面落地，从 " 信息化 " 迈入 " 智能化 " 的新阶段。值得一提的是，这一年，其还将企业名称由 " 时代邻里 " 升级为 " 时代邻里科技 "，使命焕新为 " 让更多人享受更美好的生活 "，从顶层设计上锚定科技驱动的方向。

在数智化转型进程中，时代邻里并未停留在简单的硬件采购或单一软件应用，而是构建起 " 数据基座标准化、业务系统协同化、运营提效智能化 " 的全栈数智能力矩阵。

在数据基座层面，时代邻里通过构建由 6 大类、91 项、2600 万条数据组成的智慧体系，并以城市地图数据体系为核心，夯实了全域数据驱动的底座。基于此，其在管的每一个小区、每一台设备、每一位员工的服务轨迹都被数字化沉淀，为精准决策提供了依据。

在业务协同层面，数字化工具不再是后台的辅助，而是前线的 " 武器 "。通过优化投拓系统，时代邻里投资团队能基于城市地图快速测算项目价值，实现智慧决策；通过数字化赋能生态运营，集团与各区域、各项目的业务流转效率大幅提升，打破了信息孤岛。

在运营提效层面，时代邻里走在了行业前列。通过构建客户服务、内容运营、知识协同、内部管理等 4 大类 AI 智能辅助体系，将人工智能深度渗透至服务运营的全场景。

无论是客服机器人自动处理业主报修，还是 AI 辅助生成运营报告，这些技术的应用有效提升了组织效能，降低了重复性劳动带来的成本损耗。

尤为重要的是，数智化转型在提升运营效能的同时，真正重塑了服务体验，让智慧社区从蓝图落地为业主可感可知的日常现实。通过 " 网格化 AI" 的精准调度，工单响应速度大幅提升；基于大数据分析，物业团队能提前预判业主需求，提供主动式、无感化的贴心服务。

在科技驱动的效率提升之外，时代邻里同样注重服务的人文温度。

2025 年，时代邻里全面启动初心计划 5.0，以安心、焕新、美颜、赋能四大行动为支柱，通过覆盖全员的 " 一专多能 " 培训、严密的人防技防安全体系、系统性的设施维保与环境焕新工程，全面筑牢服务根基，形成了可衡量、可持续的品质进化路径。

在 " 人 " 的原点上，时代邻里全年举办社区人文活动超 3000 场，深化 " 老人友好 "" 儿童友好 "" 宠物友好 " 的友好社区建设，塑造有温度的邻里文化。

在物业服务行业从 " 劳动密集型 " 向 " 科技密集型 " 转型的关键窗口期，时代邻里凭借稳健的财务底盘、独立的市场化能力以及领先的数智化布局，已然掌握了穿越周期的主动权。

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