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时间在悄悄地溜走。

一转眼，一个月过去了。朝阳区呼家楼 9001、9002 地块报规图的反馈意见，还没有通告。（详见《京城老牌房企，悄悄换了图纸》）

首开股份又下一城。

4 月 2 日，北京通州 0703 街区 FZX-0703-6032、6031 地块完成出让，首开股份以 17.69亿元底价摘得，住宅楼面价约 1.98 万元 /㎡。

没有悬念。它很早就拿出了诚意，发出了招标计划。

这家北京国企开发商，沉寂几年重启拿地后的跨度，还是蛮大的，从东三环的 CBD，到东六环外的宋庄镇。

再过一段时日，首开股份将要发出 2025 年年报，真实的业绩会呈现出来。

大家对这家公司，没有太多的期待。年初，一份业绩预告，已经基本定调了。

经首开股份的财务部门初步核算，预计 2025年归母净利润为 -55亿元至 -69 亿元。

这比上一年的亏损收窄了不少。2024 年，首开股份的归母净利润为 -81.4 亿元。

呼家楼项目的货值约 11亿元，宋庄项目的货值约 40亿元。

如果今年北京这两个新项目卖得不错，会给首开股份 2026 年的业绩增色不少。

如今，呼家楼项目的产品出炉。接下来，就等宋庄项目的图纸了。

幼儿园大概率不会挪位

首开宋庄地块的品相不错。

最起码，它的地块朝向，是正南正北。东面是一条绿化带，南面也是一块绿地公园。

这宗地占地 4.26 公顷，建筑控制规模约 9.24 万㎡，包含两幅子地块：

1、6032 地块为住宅用地，占地 3.88 公顷，地上建面 8.93 万㎡，容积率 2.3，限高 60 米；

2、6031 为幼儿园用地，地上建筑规模 3040㎡，限高 16 米，规划为一所 9 班幼儿园。

去年 8 月份公示的地块规划条件提到，在保证幼儿园用地规模不变的前提下，项目后续方案中可结合居住用地，将其位置进行适当调整。

这种调整幼儿园位置的，最典型的案例是朝阳区的北京宸园，把幼儿园从东北位置，挪到了南面。

花姐觉得，6031地块现在规划的位置很不错，不需要做大调整。

它的西面是北京十一学校通州实验学校，恰好可以用 6031 地块挡一下噪音。

朝阳区的璞樾就是这么干的，拿幼儿园挡东面的高压线。

配电室入地无望

除了幼儿园之外，首开宋庄项目还背了两个小包袱。

1、配建社区党群服务站，地上建筑规模 500 平方米；2、开闭站地上建筑规模 550 平方米。

它们由竞得人代建后，无偿移交行业主管部门。

这两点，写入了土地挂牌出让公告。

但是，在 " 多规合一 " 审核意见函里，还提到了一条，有关配电室。

原文如下：" 新增小区供电业务扩展工程的开关站、配电室，以及电梯、供水、应急照明等重要负荷的用电设施，应设置在地面一层及以上，高于当地防涝用地高程。具体配建要求以供电部门意见为准。"

这一条，在土地挂牌出让公告中，没有描述。

如果按照 "多规合一 "函，6032 地块的配电室，应该设在地上。

去年 12 月 1 日的新规显示，经相关部门审查同意后，可在地下一层设置配电室。

时至今日，已有昌平龙樾海序、丰台方程国贤府、顺义中铁工投新国展项目、丰台建工花乡项目和通州宋庄北投项目，都将配电室入地了。

花姐推测，首开 6032地块的配电室，大概率会和开闭站合并在一起，和朝阳懋源松榆里项目的操作手法差多。

配电室建在地上，占用了容积率，也会影响楼栋的排列。

一对天生的对手

首开宋庄地块时运不济，一诞生就遇到了一个对手——北投丁各庄 6002 项目。

它们一东一西，相隔约 600 米，不亚于双子星。

但，北京出现了多个双子地块，最终总有一个牺牲品。

3 月 30 日，北投丁各庄 6002 项目公示了报规图，产品也浮出水面。2 月 3 日，它由北投置业＋北京建工＋新航城联合体拿地。

从开发的节奏看，首开项目和北投项目的入市时间，只相差了 2 个月。

一般情况下，两块相邻地块应该至少错开 6个月。最好是等一个楼盘先开完盘一个月后，再卖新地。

没办法，通州太卷了。既然如此，那就见招拆招吧。

昨天，花姐写了《通州这个楼王，突破了限高》一文。

现在，新地块又来了，花姐将两块地做个简单的比较，省得大家纠结。

来看下它们的基本参数：

1、首开 6032 地块：占地 3.88 公顷，地上建面 8.93 万㎡，容积率 2.3，限高 60 米；西南角有幼儿园，有噪音。

2、北投 6002 地块：占地 4.85 公顷，地上面建面约 8.74 万㎡，容积率 1.8，楼面地价 1.79 万元 / 平米，限高 36 米 ( 局部 45 米）。

但，它的三栋楼王突破上限、达到 46.5米。

北投丁各庄 6002 项目，共规划 30 栋住宅楼，总计约 866 户；面积分 83 平米、97 平米、103 平米和 144 平米四款户型。

两者相比，北投项目的舒适度更高些。

但首开项目有一个优点，地块朝向是正南正北，北投项目的楼栋整体东偏南 20 度以上。

为了避开贴面竞争，花姐建议首开股份，可以打造 70平米左右的三房，和 110平米、120 平米的四房，与北投丁各庄 6002 项目做出差异化。

它们的售价，预计都在 3.8 万元 / 平米左右。