文 / 乐居财经 曾树佳

2025 年，房地产行业仍在 " 调整期 " 里沉淀，越秀地产交出了一份极具代表性的成绩单。

简单来说，这是一份 " 面子 " 和 " 里子 " 反差明显的答卷。

表面上看，归母净利润缩水了一些。但剥开数据的外壳，你会发现它的 " 骨架 " ——也就是销售额、现金流和土地储备，依然非常硬朗。

这种 " 利润降、销售稳 " 的现象，恰恰是当下楼市分化行情的真实写照。

而调整周期里，越秀地产商住并举的 " 第二曲线 " 业务，也是眼下房企生存发展的样本。

业绩韧性

2025 年，越秀地产全年税后净利润为 17.8 亿元，同比增长 21.4%；权益持有人应占盈利约为 0.6 亿元。

这更多是受到了大环境和会计结算周期的双重影响。

越秀地产对此的解释是，房地产市场仍处于深度调整期，市场信心与预期的实质性恢复仍需时间，城市间市场分化明显，其年度售楼业务的入账销售毛利率，同比有所下降。

结合大环境，这一点都很容易理解。为了卖房，很多项目不得不牺牲一部分毛利率，这自然会导致入账利润的减少。

其次，它期内的整体入账销售项目结构，出现阶段性变动，导致年度入账销售项目的平均权益占比，相较 2024 年度有所下降，权益持有人应占盈利随之减少。

说白了，为了分散风险，它参与了一些合作开发的项目，虽然销售额做大了，但分到自己口袋里的利润比例（权益占比）阶段性下降了。

不过，虽然账面上的钱少了，但这其实是它为了稳健发展、主动调整结构的结果。

去年，越秀地产新增项目的毛利率在 15% 左右，这将为其后续利润的修复，打下坚实的基础。

从规模上看，越秀地产依然是妥妥的千亿房企。

2025 年，它实现合同销售金额（连同合营企业及联营公司项目的销售）约 1,062.1 亿元，连续三年稳居千亿规模阵营。

根据克而瑞统计，越秀地产全年合同销售金额，稳居全国行业前十，位列第九位。

越秀地产的稳健，还体现它对财务安全线的 " 守护 "。

去年，其融资成本处于行业低位，加权平均借贷年利率进一步降低 44 个基点 3.05%。

期间发行了两期境内公司债券，合共 29 亿元，票息率在每年 1.95%-2.5% 之间；还发行一笔境外点心债 28.5 亿元，票息率为每年 3.3%。

同期，越秀地产经营性现金流净流入 139.4 亿元，连续四年保持净流入，保持着强劲的造血能力。

该公司的 " 三道红线 " 指标，全部维持绿档，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为 65.5%、54.9% 和 1.7 倍。

其财务稳健性，获得了评级机构、国际资本市场的广泛认可。

战略深耕

越秀地产销售端 " 坚挺 " 的背后，在于它的战略深耕。

在这背后，是它较为聚焦的策略。期内，其 85.6% 的销售额都来自北京、上海、广州等核心六城。

越秀地产除了去库存、稳价增量，聚力攻坚去化之外，还贯彻 " 精投资，以投促稳 "，" 一城一策 " 的做法，稳住发展安全垫。

去年，它把握投资节奏、深化拓展合作和深耕高能级核心城市，全年成功在北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、郑州、西安及佛山获取 25 幅优质地块，新增土地储备约 278 万平方米，权益投资金额约 244 亿元。

在这其中，核心六城的权益投资金额占比达 96.3%，土地储备结构持续向高能级城市聚拢。而它全年整体投资溢价率约 9.3%，也就是说，它以较低成本，获得优质土地储备。

截至去年年末，越秀地产拥有总土地储备约 1,855 万平方米，94.4% 的土地资源集中于一线及二线城市。

大湾区、华东地区、中西部地区及北方地区分别约占集团总土地储备 42.6%、17.8%、23.7% 及 15.9%；核心六城可售货值占比约 75%，为未来的发展奠定了基础。

除此之外，越秀地产还提及广州两个重点的旧改项目。

一是在番禺的里仁洞项目，目前整个项目进展比较顺利，可带来有超过 690 亿的货值；另一个项目是广州南洋电器厂，目前整体拆迁进度已经达到 94%，签约率达到 98%。

今年年初，越秀集团经过 9 个小时的激战，拿下了珠江新城马场地块，该项目在广州将是名片型的大体量的综合体项目，未来不排除会从集团层面，注入到上市公司越秀地产中。

2025 年，越秀地产广州大本营以 291 亿元的规模，位居当地销售榜单 TOP2，后续马场项目的加持，将有助于巩固越秀在广州的龙头地位。

该项目货值规模可观，未来注入上市公司后，有望成为拉动越秀地产未来几年业绩增长的核心引擎。

面向 " 四好 "

越秀地产给自己制定了一套穿越行业周期的解决方案——打造 " 四好企业 "，即好产品、好服务、好品牌、好团队。

近年来，该公司都朝着这一方向前行。

在产品方面，其通过持续深化客研体系，落地 "4x4 好产品理念 "，完成四大产品线标准化升级；推进设计施工一体化与 " 悦智造 " 体系升级。多个项目荣获行业设计与质量大奖，越秀 " 好房子 " 品牌形象深入人心。

在 " 商住并举 " 的战略下，越秀地产的 " 第二曲线 " 业务也值得关注。

越秀房托全年营收 18.6 亿元，平均付息率降至 3.77%，标普、惠誉均上调展望至稳定；越秀服务营收平稳有增，在管面积增长至 7347 万平方米，外拓的收缴率提升至 94%；越建科实现营收 2.2 亿元，在管面积增长 23% 至 92 万平方米，并获得南沙东流村改造的 EPC 项目。

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