文 / 乐居财经 严明会

物业费降价的讨论甚嚣尘上、关联方地产的交付红利进一步消退、行业从 " 增量分享 " 彻底转向 " 存量争夺 " ……过去一年，物业行业经历了一场前所未有的 " 压力测试 "。

在这样一个寒意未消、监管趋严的背景下，物企们 2025 年的成绩单，不仅是一份财务报告，也是一份关于 " 物业生意是否还值得做 " 的正面回应。

3 月 27 日，世茂服务（00873.HK）披露 2025 年业绩公告。报告期内，其实现总收入 78.8 亿元，与上年基本持平；而核心净利润同比大增 20% 至 6 亿元，市拓新增年饱和收入创下 20 亿元的历史新高，同比增长 35.1%；管理费用节降至 7 亿元，同比提效 16%。

摊开这份财报，核心关键词并不再是 " 狂飙 "，而是 " 提质 "。增与减的数据背后，并非简单的 " 节衣缩食 "，总裁邵亮在业绩发布会上将 2025 年的成果归结为 " 六维综合发展战略 " 的引领。

这并非一句空泛的口号，而是一套贯穿经营、管理、服务、拓展、组织、科技六个维度的系统打法，是世茂服务从粗放生长到精耕细作的系统性变革。

不再迷恋单纯的规模数字，世茂服务通过一场深刻的 " 内生式 " 变革，走上了 " 量质并举 " 的价值增长新路径。

重构利润表

主动做减法，然后做加法。

业绩发布会上，邵亮直言不讳地指出，剔除原 " 金沙田 " 等低毛利业务的影响后，世茂服务 2025 年的实际收入增长接近 10%。

剥离了消耗管理资源、拖累利润率且现金流不佳的业务板块，正是世茂服务主动做出的减法。

核心净利润同比增长 20% 至 6 亿元，这无疑是世茂服务 2025 年财报中最亮眼的指标之一。在收入规模持平的背景下实现利润的双位数增长，意味着其盈利能力的实质性提升。而这，也是世茂服务的加法。

邵亮将利润提升的路径分解为四个维度：服务驱动价值、多元业务增加利润、成本精益释放空间、科技提升效益。其中，增值服务的复苏和科技降本的落地是两大关键看点。

进一步仔细拆解，2025 年，社区增值服务贡献营收 13.2 亿元，同比增长 9.5%，占总收入的 16.8%。不同于过去对 " 流量变现 " 的盲目乐观，世茂服务如今的增值服务更聚焦于 " 场景价值 " 的深度挖掘。

例如，通过优化社区公共空间利用，场地空间收入增长近 8%；通过重构新零售供应链，该板块单年收入提升 1 亿元，成为新的盈利通道。此外，深度融合银发经济、宠物经济、健康经济等赛道，" 银发经济 " 收入增长至 2.2 亿元，同比增幅近 16%。

在成本管控方面，科技赋能的成效尤为显著。世茂服务全面推广 AIS 智慧能源管理平台，项目平均节降能耗 24%；部署全领域服务机器人，单机人效提升 1.5 倍。这些技术投入并非 " 花架子 "，而是实实在在地转化为了管理费用率和人工成本的下降。

2025 年，世茂服务整体人效提升明显，人工成本成功节降 12.3%；全年管理费用降至 7 亿元，同比节降 15.7%，实现了连续三年的费用下降。

这并非通过裁员减配这种粗暴方式达成，而是通过组织效能的提升与科技的植入，实现了 " 减费不减产 "。

市拓 " 量价齐升 "

回望 2025 年的物业市场，公开招标价格战愈演愈烈，低质项目不仅无法贡献利润，反而成为管理成本的无底洞。

2025 年，世茂服务的市拓数据呈现出一种逆周期的 " 凶猛 "。报告期内，其新增年饱和收入达 20 亿元，同比大增 35.1%，创下历史新高；新增合约面积 5483.6 万平方米，同比增长 27.1%。

更值得注意的是增长质量：新增项目中，位于京津冀、长三角、大湾区三大核心城市群的项目占比高达 70.2%，一线及新一线城市占比超 73%，优质项目占比提升至 64.2%。

拒绝全国撒网，转而将重兵押注在 18 座核心城市。这种 " 高能级城市聚焦 " 策略，使得世茂服务能够在厦门、西安等城市实现单城市新增年饱和收入超 5000 万，在泉州更是突破亿元大关。

在业绩发布会上，邵亮将这种策略总结为 " 打深、打透、打宽 "。展望未来，邵亮表示：" 下一个阶段我们会稳定拓展规模，重点会在巩固我们的竞争优势，以存量稳增量，以增量提质量，锚定稳健增长核心原则，实现拓展一个，稳固一个，盈利一个。"

换而言之，世茂服务已经从单纯追求合约面积的 " 吨位 " 竞争，转向了追求项目含金量的 " 卡位 " 竞争。

在业态上，世茂服务则继续夯实 " 十纵十横 " 布局。2025 年，物业管理服务收入同比增长 4.7% 至 58.2 亿元，而非住业态占比已达 51%，撑起了收入结构的 " 半边天 "，其中办公楼收入增长 17.2%，医院康养增长 7.7%，一般公建增长 19.4%。

多元业态的均衡发展，分散了单一住宅市场的波动风险。报告期内，世茂服务中标的中国人民大学、湖南省直中医医院、天津津药集团产业园等项目。这些不仅是合约面积的增加，更是品牌壁垒的建立。

医院、高校、产业园等高门槛业态，天然具有高黏性、高客单价的优势，为后续的利润释放埋下了伏笔。

重塑服务温度

在物管行业，所有的利润最终都来源于业主和客服的满意度与缴费意愿。可以说，没有服务品质的 "1"，后面所有的 "0" 都毫无意义。

极度内卷的行业环境下，服务同质化正在成为物企们的待解难题，世茂服务在 2025 年给出的解药是 " 心引力 Live " 计划与 AI 科技的 " 双轮驱动 "。

在服务端，世茂服务打出了一套 " 控底线、扶均线、拔高线 " 的组合拳。

邵亮在发布会上分享了一组数据：全年累计拜访业主超 196 万人次，完成长者关怀 58 万人次，护学岗护送 126 万人次、宠物托管喂养超 2000 次。这种高频的互动构建的是一种 " 温度服务 " 的壁垒，而看似 " 不赚钱 " 的服务动作，实际上极大地提升了业主的黏性和满意度，最终反映在收缴率和续约率的稳定上。

与此同时，在硬件上，世茂服务还完成了 1.8 万归家动线点位的 " 点亮 " 工程和 54 万平米的绿化焕新，通过可见的投入向业主传递 " 服务正在发生 " 的信号。

在效率端，世茂服务正在全面拥抱 AI。

2025 年，世茂服务管理费用同比节降 15.7%，实现了连续三年的费用下降。这背后是技术对劳动力的替代。邵亮提到，世茂服务通过部署全领域服务机器人，单机人效提升 1.5 倍；通过 AIS 智慧能源管理平台，项目平均节降能耗 24%。

这种 " 省钱 " 并非通过降低服务质量实现的，而是通过技术优化人效。在业绩会上，邵亮特别强调 2026 年将加大对 AI 大模型应用 "Token" 的投入，这意味着世茂服务试图通过 AI 在工单调度、客户应答、能耗管理上进一步挖掘利润空间。

" 粮仓盘 " 战略

世茂服务 2025 年的这份答卷，清晰地描绘了一家大型物管公司在 " 后地产时代 " 的生存法则：不再依赖关联方的 " 输血 "，而是通过高质量的第三方拓展证明自己；不再沉迷于规模的虚荣，而是通过精细化运营和技术降本换取真实的利润。

展望 2026 年，世茂服务的管理层对宏观环境有着清醒的研判。邵亮指出，2026 年两会政府工作报告首次将物业纳入工作部署，物业的定位从配套升级为治理核心，这为行业带来了新的政策机遇。

基于这一判断，世茂服务制定了清晰的 2026 年行动纲领：" 做精、做细、做实 "。

在存量端，实施 " 粮仓盘、低效盘、亏损盘 " 的分类管理，将资源向核心利润项目倾斜，做大 " 粮仓盘 "；通过激活存量价值，推动低效盘向高效转化；同时坚决剥离亏损盘，实现轻装上阵。

在增量端，除了传统的住宅和商办，世茂服务看准了 " 银发经济 " 和 " 神兽经济 "，将持续深化 " 物业协同 " 模式，将社区流量转化为可持续的盈利增长点。

在管理端，则继续加大科技投入。邵亮特别提到将加大 AI 在业务流、服务端和内部管理效率上的赋能，通过 " 先试点后推广 " 扩大科技应用场景，进一步打造人效和服务体验的双向提升。

在现金流端，强化全维度管控。提收缴、理清欠、扩增收，多措并举确保现金流的健康稳定。

行业深度变革，物企们从 " 规模驱动 " 向 " 价值驱动 " 转型不是顺风仗，而是一场刀刃向内的自我革命。

当潮水退去，唯有那些真正深耕服务、敬畏专业、拥抱变化的企业，才能穿越周期，赢得下一个时代的入场券。

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