文 / 乐居财经 魏薇

2025 年的房地产行业，终于走到了上一轮高周转时代的尾声，取而代之的，是一个折叠且高度分化的新格局。

一方面，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地等企业继续保持千亿销售规模，以稳健经营和多元业务维持在头部阵营。

另一方面，昔日的行业巨头们，在这一年面临了排名下滑与资金链挑战，市场对其盈利能力的下滑及债务压力的关注度空前提高。

从已经披露的 2025 年房企年报来看，行业的分层非常清晰：

有人深陷泥潭持续亏损；有人依靠债务重组上演 " 纸面富贵 "；而只有少数标杆企业，通过艰难的战略转型，终于构筑起抵抗周期波动的盈利护城河。

这三条截然不同的路径，拼凑出了当下中国房企最真实的样貌。

阵痛与出清

在行业新旧模式转换的断层期，即便是曾经的 " 优等生 " 也难以独善其身，万科便是这一梯队的典型缩影。

2025 年，万科归母净利润亏损达 885.56 亿元，加上 2024 年的亏损 494.78 亿元，两年合计亏损近 1380 亿元。

万科鼎盛时期的市值约 4000 亿元，两年亏损相当于蒸发三分之一。

对此，万科在年报中称：2025 年是很不平凡的一年，行业处于全新的发展模式，万科受供求关系、前几年高价拿地进入结算周期、新增计提存货贬值以及信用减值，几大因素的共同叠加让企业的正常经营雪上加霜。

这并非一家企业的偶然，而是整个行业在消化前期高杠杆扩张带来的历史包袱时，必须经历的痛苦出清过程。

出险房企扭亏

与巨亏梯队形成鲜明对比的，是一批在 2025 年突然扭亏为盈的出险房企。

剥开利润表华丽的外衣，这实际上是一场基于会计准则的 " 技术性修复 "。

根据会计准则，当债务以低于账面价值清偿时，差额将一次性计入当期利润。

2025 年，房企债务重组全面加速。

据克而瑞统计，2025 年有 10 家房企债务重组、企业重整收益合计超过 5000 亿元，受此影响 10 家房企预计盈利超千亿。

9 家债务重组方案获批的企业，债务重组收益合计达到 4348 亿元，使得合计利润从 2024 年的亏损 2071.8 亿元变为盈利 768.9 亿元。

碧桂园就是典型案例。

2024 年深陷亏损，但在 2025 年录得 934.8 亿元的债务重组收益后，实现了 16.24 亿元的利润。

佳兆业录得债务重组收益 853.74 亿元后，净利润冲高至 523.26 亿元。旭辉录得 414.32 亿元的债务重组收益，最后实现净利润 158.95 亿元。

另外，禹洲集团、远洋集团、世茂集团等房企均通过债务重组收益获得了正向利润。

但同时，融创、时代中国、龙光集团在录得债务重组收益后，仍然录得净利润亏损。

例如融创，其在 2025 年录得 329.67 亿元的重组收益，但最后公司拥有人应占亏损约 123.3 亿元，较 2024 年的 257.0 亿元大幅收窄 52.0%。

金科也发布了业绩预告，预计 2025 年度归属于上市公司股东的净利润为盈利 300 亿元 ~350 亿元（上年同期为亏损 319.70 亿元），主要原因为 680~700 亿元的债务重整收益，计入当期非经常性损益，主要包含债务豁免收益、超额亏损转回投资收益等。

若加上金科，10 家房企 2025 年房企债务重组、企业重整收益合计超过 5000 亿元。

但需要清醒认识到的是，这些企业的盈利并非来自主营业务的真实复苏。如果剔除这笔巨额的重组收益，其业务经营本身仍处在承压与亏损状态。

独立行情

当一些房企亏损到深渊、一些靠技术性盈利短暂翻红时，行业内已有另一类企业凭借扎实的经营业务穿越了周期。

华润置地与龙湖，是其中的代表。

它们不再依赖单纯的房屋买卖，而是通过提升经营性业务占比，实现了利润结构的质变。

2025 年，华润置地实现综合营业额 2814.4 亿元，股东应占溢利 254.2 亿元，基本保持稳定。

更关键的是利润结构的改变：2025 年经营性业务收入 432.8 亿，同比增长 3.7%；经营性业务核心净利润达到 116.5 亿，占比 51.8%。

集团董事会主席李欣在业绩会上明确表示：公司已经彻底摆脱 " 高杠杆、高负债、高周转 " 的传统模式。

龙湖也是一个典型。

2025 年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入 267.7 亿元，创下历史新高，占总营业收入的比例达 27.5%。该板块全年贡献核心权益后利润 79.2 亿元，整体毛利率超 50%，净利率约 30%。

基于非开发业务源源不断的现金回流，龙湖在 2025 年实现了含资本性支出的经营性现金流净流入 58 亿元。

龙湖通过 " 正向经营性现金流 " 作为底层驱动力，持续通过经营性现金流主动压降负债，成为少数在 2025 年显著降低债务敞口，并完成债务安全削峰的民营房企。

总体来看，房企年报呈现出的差异，并不是短期的分化，而是行业底层商业模式变迁的结果。

持续亏损的房企将面临更长时间的资产出清与组织调整；依赖重组收益的企业需要在未来一到两年重新构建主业的造血能力，否则盈利难以为继；而那些已经完成经营结构调整的企业，将在未来几年享受到行业新秩序带来的时间红利。