本文来源：时代财经 作者：梁争誉

一场火爆的项目开盘，因为一瓶辣椒水发酵为全国关注的舆情事件。

4 月 13 日，深圳龙华幸福城臻园以明显低于周边的价格入市，并采取 " 先到先得 " 的选房方式，引发大量购房者与房屋经纪人涌入，现场一度发生冲突。

混乱中，一名保安喷洒辣椒水维持秩序，事件随即引发广泛争议。

当天，开发商深圳市鸿耀泰实业有限公司（以下简称 " 鸿耀泰实业 "）公开道歉。龙华区则连夜联合住建、市监、公安等部门成立联合调查组介入调查，行政拘留涉事人员杨某某，并宣布对辖区内房地产销售行为开展专项整治。

幸福城臻园售楼处外的等候人群，受访者供图

时隔 8 个月，房价打了 7 折

这场久违的热闹背后，是一次力度空前的价格让利。

时代财经了解到，2025 年 7 月底，幸福城臻园首批 861 套房源入市时，备案均价为 6.46 万元 / 平方米；而此次共推出 217 套住宅，户型为建筑面积约 66-90 平方米的 2-3 房，备案均价为 4.47 万元 / 平方米。 此次价格相当于此前的约 7 折。

横向对比周边市场，壹成中心第九区、华盛珑悦、鸿荣源尚云等二手楼盘最新挂牌价在 5.6 万 -6.1 万元 / 平方米之间，价差明显。

此外，据多位经纪人反馈，开盘当天，开发商针对不同户型给予 85 折至 87 折优惠，折后单价最低约 3.8 万元 / 平方米，最低总价约 240 万元，" 性价比拉满 "。

由于鸿耀泰实业采用 " 先到先得 " 策略选房，开盘前一晚，售楼处已聚集数百名购房者及经纪人排队等候。

资深经纪人王金兴向时代财经回忆称，其于开盘当天早上 7 时许抵达现场时，场外已有大量客户涌入争抢号源，现场一度较为紧张。直至中午 12 点左右，他的客户才成功选到房源，当时性价比较高的 66 平方米和 82 平方米户型已售罄。

截至 4 月 14 日凌晨，幸福城臻园本批次房源售出 132 套，去化率 60.83%。相比之下，项目首批房源自入市以来累计售出 127 套，去化率 14.75%。

深圳市住建局数据显示，截至今年 3 月末，龙华新建商品房库存达 7091 套、70.42 万平方米，而当月成交量 355 套、3.56 万平方米。与此同时，年内仍有超过 20 个新盘排队入市，去化压力持续加大。

" 这种市场行为扰乱了正常秩序，对片区楼市、全市楼市稳定非常不利。" 广东省住宅政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，尽管个案会获得短期销售业绩，但片区内其他类似项目和二手房价格会面临明显的冲击。

针对开盘当日引发的舆情及销售现场问题，鸿耀泰实业表示，已启动整改，包括严肃处理涉事人员、完善现场流程与人员配置、加强培训，并建立沟通机制，接受外界监督。

实业资本跨界旧改

幸福城臻园的背后并非传统意义上的房企。

时代财经了解到，项目操盘方鸿耀泰实业成立于 2020 年 8 月，注册资本与实缴资本均为 1 亿元；其控股股东深圳市桦浩泰投资发展（下称 " 桦浩泰投资 "）有限公司则成立于 2018 年。

另据天眼查显示，鸿耀泰实业和桦浩泰投资的实际控制人均为李玉泓，其在多家企业担任高管或法人职务，其中任职总经理的仲正实业（深圳）有限公司（曾用名：深圳龙益自行车有限公司）早在 1990 年就已成立，主营自行车及零配件、运动器材生产经营，企业类型为港澳台法人独资。

近年来，仲正实业的公开动态并不多，而李玉泓相关企业这些年的业务也主要围绕房地产展开。其中，桦浩泰投资就以股权投资方式参与房地产领域资本运作，重点布局深圳城市更新与住宅开发。

幸福城臻园的前身正是龙华商业中心城市更新单元，位于龙华老城区，毗邻深圳体量最大的商场壹方天地。

该旧改项目体量庞大，由北、中、东、南一、南二共五个片区组成，总建筑面积超过 100 万平方米。其中，北片区由鸿耀泰实业开发，即目前的幸福城臻园。

幸福城臻园分为两个地块开发，总用地面积 3.16 万平方米，总建筑面积约 38.95 万平方米，容积率分别为 9.34、8.79，合计供应住宅 2174 套，包括 972 套保障房。按照去年 7 月和此次开盘合计推出 1078 套房源计算，项目面世的房源还不到计划供应的一半。

时代财经了解到，鸿耀泰实业的核心团队并非首次进入城市更新领域。

同样位于龙华清湖片区的幸福城项目，总建筑面积约 39 万平方米，由深圳市永晋盈投资有限公司（以下简称 " 永晋盈投资 "）开发，已于 2013 年入市，项目同样为龙华区的旧改。

工商信息显示，永晋盈投资成立于 2010 年 11 月，其法定代表人及总经理林友生与鸿耀泰实业总经理为同一人。两家公司办公地点亦位于同一栋商业大厦，分别为龙华区龙华街道清华社区和平东路幸福城商业大厦 A1605、A2003。

值得注意的是，2025 年 7 月，永晋盈投资被深圳市宝安区人民法院列为被执行人，执行标的金额约 1.09 亿元。