这个周末，深圳楼市意外的 " 日光 " 了。

10 万 + 意外 " 日光 "

周末，全市场的焦点是前海的新房海晏府，在意料之外，低调地实现了 " 日光 "。

151 套，总价 1710 万起步的新房，官方保守给出的当日开盘数据是 " 首开去化九成 "。

完全出乎市场的预料。

而更让市场意外的是，剩余的十来套房源，在开盘后续的当天，现场流出的销控表显示，实际推售房源已经全部售罄，成为深圳 2026 年首个日光盘。

（项目案场去化结果）

因为海晏府的备案价格并不低，均价约 14.2 万 /㎡，单价区间约 12.34 万— 16.12 万 / 平。

对比前海过往新房，贵了约 23% — 55.5%，对比二手房，直追市场伤心阶段前海时代广场 2020 年的成交价高峰。

另一方面，开盘前的蓄客公布结果显示，冻资客户批次 201 批，房客比不足 1:2，业内人士料定去化达不到 " 日光 " 条件。

但实际的销售结果，比官方公布的表现还要不错。

这也再次证明当下市场几个简单的逻辑——

核心顶级资产逆势涨价抢空，说明核心区域产品，依旧是市场的基石；

地段依旧存在神话，前海的天花板价值再次被验证；

真正有实力的购买力，更看重确定性与地段价值，而非单纯性价比；

市场并不缺有实力的购买力，缺的是真正能够匹配改善需求的房；

一旦市场认可的产品，即使存在溢价，依旧能够顺利去化，接下来市场的逻辑有可能更替成 "地段＞产品＞价格 "；

而这也是市场分化后，倒逼的结果。

深度卷产品的阶段

事实上，市场倒逼，还出现了一个结果——

价格互卷，推动产品跟随趋势升级，间接促进市场的购买偏好。

市场已经到了新房需要深度拼产品力的阶段。

最典型的，位于宝安区碧海的碧海玖号花园。

首先，项目拿地时间较久，2001 年拿下的地块，剩余地块年限只剩 45 年。

其次，项目位于深圳机场航线正下方，避免不了一定的噪音影响。

再就是项目周边一些配套的短板，比如缺乏大型一站式商业，周边商业配套成熟度不足，需要依赖周边商业集群。

第三就是项目规划设计包含住宅、单身公寓、居委会、社区康乐中心配建，居住纯粹性一般。

正因为这样的短板，开发商不得不在建设后续，通过调规拉高项目品质——

容积率约束为 2.34，7 栋 22 — 26F 住宅，2 梯 4 户或 3 梯 3 户专梯入户，户型设计提高了窗墙比，客厅、阳台、卧室做了全明窗户，部分户型次卧都能设计成两面采光，花园设计了下沉式园林等等。

从项目实地可以看到，公共区域的设计品以及实体样板间的设计质感。

但建设品质提升，也伴随一定的成本与量价博弈的问题。

比如项目楼栋设计成十字形排布，户型虽然提高了窗墙比，朝向及光线有一定优越性，却依旧无法摆脱全屋飘窗的设计，需要考验后期入住空间规划与布局；

部分户型存在入户门直对主卧房门（如 105㎡户型、112㎡户型）或主卧门位于客厅沙发墙一侧（如 112㎡户型）的情况，可能影响隐私性和动静分区。

再如项目的销售价格。

碧海玖号花园，182 套 105~126 平精装住宅，备案均价约 8.1 万 /㎡，单价区间约 7.32 万— 8.86 万 /㎡，总价区间约 802 万～1098 万。

这个价格是什么概念呢？

基本是碧海这些年最贵的新房了。

2023 年 5 月入市的越秀潮樾府（1 单元），614 万～704 万 178 套 93 平住宅，备案均价约 7.22 万 /㎡，总价区间约 614 万～704 万 / 套；

2023 年 6 月越秀潮樾府（3-4 单元）237 套 92~133 平住宅，备案均价 7.54 万 /㎡，总价区间约 617 万～1052 万 / 套；

2023 年 9 月入市的京地海樾府 336 套 55~105 平住宅，备案均价约 7.39 万 /㎡，总价区间约 365 万～807 万 / 套；

2021 年 11 月入市的榕江壹号院 405 套 120~201 平住宅，备案均价约 7.95 万 /㎡，单价区间约 7.03 万— 8.7 万 /㎡，总价区间约 842 万～1746 万 / 套。

对比这几个项目，碧海玖号花园的开盘均价，分别贵了约 2% — 12.2%。

这样的溢价，市场是非常敏感的。

而二手房方面，距离碧海玖号花园约 650 米的榕江壹号院大户型横在了 1000 万内。

今年 3 月，榕江壹号院成交一套约 120.48 平户型朝南的低楼层户型，成交总价约 920 万，折合单价约 7.64 万 /㎡；

今年 1 月成交一套约 120.31 平朝南北向高楼层的户型，成交总价约 960 万，折合单价约 8.15 万 /㎡。

而榕江壹号院是碧海区域内典型代表——

2.99 的容积率不比碧海玖号花园高多少，3 栋住宅，总楼层 28-30 层，两梯三户或三梯三户专梯入户，还自带约 1.3 万㎡底商，直接接壤碧海湾地铁口 C 口，物业管理 7.8 元 / 月 / 平方米。

当年需要积分摇号购买，2000 人提交资料，开盘当天去化约 76%，但开放线下购房后，开发商公告当天售罄。

同样是低密度，大户型的榕江壹号院，是区域市场内无法忽视的存在。

所以，对碧海玖号花园而言，开盘价格一定程度上透支市场的溢价，这就需要开发商，也必须拿出相应的，甚至是高于市场预期的设计及品质。

而这也是当下众多溢价新房的写照。

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