文 / 乐居财经 徐酒眠

一纸公告，将物管圈四年前的一笔跨境并购案，重新拉回投资者的视野。

2026 年 4 月 21 日，金融街物业（01502.HK）刊发了一则关于收购事项业绩承诺完成结果的公告，其四年前收购的香港置佳物业 70% 股权，交出这样一份 " 偏科 " 成绩单。

时间退回到 2023 年 3 月，金融街物业与卖方郑佩怡签约，斥资 1.54 亿港元收购了香港置佳物业服务有限公司（简称 " 置佳物业 "）70% 股权，试图将业务触角伸向粤港澳大湾区的另一端。

彼时，卖方给出了 2022-2025 年累计收入 6.25 亿港元、累计扣非净利润 7246 万港元的业绩承诺，并拿出剩余 20% 尾款和余下 30% 股权作担保。

这笔收购在 2023 年 9 月 30 日完成交割，置佳物业自 2023 年 10 月 1 日起纳入金融街物业合并报表。

四年后，审计结果揭晓：实际收入 5.99 亿港元，离达成目标只差 " 临门一脚 "；实际净利润 6031 万港元，距离承诺线差了 1215 万港元。按比例算，收入完成率 95.87%、利润完成率约 83.24%。

按照 " 收入缺口补偿 " 和 " 利润缺口补偿 " 二者取高的规则，卖方需要支付 2581.5 万港元补偿款。这笔钱直接从卖方 2026 年应收的剩余 20% 代价、3080 万港元尾款里扣，金融街物业再需支付卖方 498.5 万港元的尾款，并解除卖方当年 30% 股权的质押。

这起交易是内地上市物企为数不多的跨境并购案例之一，其业绩对赌的最终落空，折射出了跨境整合中预期与现实的落差，也为行业在 " 存量时代 " 的外延扩张策略提供了可供审视的样本。

资料显示，置佳物业 2000 年在香港注册，主要在香港从事物业管理、保安服务、设施管理及工程顾问服务，在物业管理领域拥有逾 20 年经验。被收购前最终实控人为郑珮怡，持股占比 100%。

按照被收购前最近一年（2022 年）置佳物业未经审核的税后利润计算，金融街物业 1.54 亿港元收购置佳物业 70% 股权的收购 PE 为 13.75 倍，当时上市物企收并购的平均 PE 约为 12.5 倍。

对于置佳物业对赌业绩未达标，金融街物业在公告中给出的解释是：" 受限于新冠肺炎阶段性负面影响及相关客观原因，导致延缓业绩增长 "。

但需要注意两个时间细节：

其一，疫情对香港影响最严重的时段应该是 2020-2022 年初。而业绩承诺期从 2022 年才开始，2023 年香港已全面恢复正常。将四年累计利润缺口完全归因于疫情，似乎说服力有限。

其二，置佳物业的收入完成率高达 95.87%，说明其业务规模基本做到了预期水平。但利润完成率却低了近 13 个百分点，或意味着要么成本超支，要么毛利率远低于预期。在物业管理行业，人工成本、外包费用、维修开支是主要变量。

有行业观察者表示，有一个合理的推断是，卖方在承诺期前两年（2022-2023 年）可能对成本和费用进行了某种 " 平滑 "，但进入 2024-2025 年后，盈利压力集中暴露，最终导致累计净利润缺口大于收入缺口。

对于金融街物业而言，这笔收购的最终财务影响包括两方面。

正面来看现金支出减少，卖方补偿直接从尾款中抵扣，金融街物业实际仅需支付约 498.5 万港元尾款。相较于原定的 3080 万港元尾款，少支付了约 2581.5 万港元，显然改善了收购的整体现金成本。

但不可避免的是商誉减值侵蚀利润，由于置佳物业实际盈利能力未达收购时的预期，金融街物业已在 2025 年财报中对相关商誉计提减值亏损约 1883 万元。这笔减值也是当期利润下滑的重要推手之一。

数据显示，金融街物业 2025 年实现营收约 19.99 亿元，同比增长 14.14%；期内录得毛利约 2.84 亿元，同比增长 12.35%；但净利润约为 1.28 亿元，同比减少 3.49%；公司拥有人应占利润约 1.07 亿元，同比下降 7.51%。

剔除商誉减值等非现金项目，核心利润基本与上年持平。但其毛利率持续下滑的趋势没有逆转，2021 年至 2025 年，其毛利率分别约为 19.90%、17.90%、16.85%、14.42%、14.19%。

不过，金融街物业市场化外拓能力显著增强。2025 年新增在管面积中，来自第三方的比例高达 96.66%，关联交易收入占比降至 7%。在管面积突破 5000 万平方米。

与此同时，财务结构依然极为稳健，零有息负债，而现金及银行结余约 16.95 亿元，具备较强的外延扩张能力。

随着尾款支付完毕、股份质押解除，金融街物业对置佳物业的收购将正式收官。

不过这都是这笔交易在法律意义上画上的句号，而在经营意义上真正的考验，则才刚刚开始。香港业务能否在补偿后实现自我造血？商誉减值是否还有后续压力？金融街物业账面近 17 亿元现金，下一步会投向哪里？

相关公司：金融街物业 hk01502, 金融街 sz000402