阿里巴巴正加速推进菜鸟资产证券化进程。

2026 年 4 月，阿里公告拟将菜鸟旗下嘉兴物流园区作为底层资产，在深交所发行公募 REITs，该事项已获香港联交所确认，目前正向中国证监会及深交所提交申报。此举标志着阿里在物流领域迈出分拆上市的关键一步，既盘活重资产、优化财务结构，也为菜鸟后续全球化与科技化布局打开资本新通道。

分拆获准，尚待最终审批

2026 年 4 月 27 日，阿里巴巴集团在港交所发布公告，披露其拟议分拆基础设施资产发行公募 REITs 事项已取得阶段性进展。

公告显示，香港联交所已于 2026 年 3 月 13 日确认，阿里巴巴可于深圳证券交易所进行基础设施 REIT 的拟议分拆。

此次拟议分拆的底层资产为菜鸟旗下的嘉兴物流园区，该园区由阿里两家间接全资子公司嘉兴传云及嘉兴传祥持有。作为菜鸟在长三角供应链网络的核心枢纽，嘉兴园区承担着区域物流中转、仓储调拨的重要功能，资产质地优良，现金流预期稳定。

同日，记者获悉，该项目即菜鸟旗下嘉兴物流园区作为底层资产申报发行公募 REITs，相关申报材料已正式向中国证监会及深圳证券交易所提交。

不过，阿里巴巴在公告中亦明确提示，基础设施 REIT 于深交所的拟议上市事项仍须待深交所及中国证监会批准后方可作实，故该分拆上市事宜 " 可能会或可能不会落实进行 "。

自 2020 年我国启动 REITs 试点以来，物流领域已成为公募 REITs 的重要资产类别，多家物流及供应链企业已完成发行或处于项目推进阶段。随着 REITs 常态化发行与扩募机制的逐步完善，通过这一工具盘活存量重资产、回笼资金并反哺主业，正成为企业的战略共识。

洞见与远景——菜鸟分拆背后的战略棋局

阿里巴巴此次分拆菜鸟嘉兴物流园区发行 REITs，表面看是一次资产证券化操作，深层却蕴含着这家巨头对物流板块定位的重新校准，以及对未来竞争格局的战略预判。

首先，这是一场从 " 重 " 到 " 轻 " 的资产重构。物流行业天然具有重资产属性，仓储园区、转运中心、车队等基础设施投入巨大，长期沉淀大量资本。通过将成熟运营的嘉兴园区打包上市，阿里将这部分资产从资产负债表中剥离，实现 " 出表 "，既回笼了资金，又优化了财务指标。根据阿里 2026 财年第三财季财报，集团经调整 EBITDA 同比下降 57%，主要因对即时零售、用户体验及科技的投入加大。在此背景下，盘活存量资产、补充现金流显得尤为迫切。REITs 模式恰好提供了出路：资产仍在菜鸟的供应链体系中运营，但资金已释放出来，可投入到更具成长性的领域——比如全球化网络建设、物流科技研发。

其次，这是菜鸟从 " 内部物流 " 走向 " 公共平台 " 的关键一步。分拆嘉兴园区并不意味着菜鸟与阿里脱钩，恰恰相反，这是菜鸟独立估值、独立融资的序曲。公开资料显示，菜鸟近年来在国内及国际物流领域持续突破，全球供应链、跨境物流及海外快递稳健增长，物流科技市场化成效显著。将成熟资产以 REITs 形式推向公开市场，意味着菜鸟需要接受更严格的合规监管、更透明的信息披露，以及更直接的资本市场检验。这种 " 压力测试 " 将倒逼菜鸟提升运营效率和资产回报率，为其未来可能的整体上市铺路。

值得玩味的是，就在此次 REITs 分拆前数月，菜鸟在无人车领域完成了一项关键战略调整。2026 年 1 月，菜鸟以自身无人车业务注入、现金投资等方式，成为 L4 级无人驾驶企业九识智能的股东，自身不再直接生产和销售无人车，转而聚焦物流场景应用与生态协同。九识获得 " 菜鸟无人车 " 品牌授权，开启双品牌运营。这一动作与 REITs 分拆的逻辑一脉相承：菜鸟正在剥离重制造、重资产环节，强化场景运营、技术赋能和生态整合能力。从 " 自己造车 " 到 " 扶持生态伙伴 "，再到将仓储园区推向 REITs 市场，菜鸟的路径日益清晰——它要做的不是一家拥有最多仓库和车辆的公司，而是定义物流效率标准、输出数字化能力的平台。

放眼远景，阿里通过分拆菜鸟资产，也在为杭州余杭 " 城市新中心 " 的战略布局注入活力。余杭近年来构建的 " 两廊一轴 " 已吸纳阿里全球总部、菜鸟全球总部、抖音浙江创新中心等项目，vivo 全球 AI 研发中心也已主体封顶。菜鸟通过 REITs 回流的资金，有望进一步反哺余杭区域的物流科技研发与全球化业务拓展，形成 " 资产上市—资金回流—再投资—资产增值 " 的正向循环。

当然，风险依然存在。REITs 最终能否获批、发行定价是否合理、后续扩募机制能否顺畅，都取决于监管态度与市场接受度。更重要的是，物流地产的租金回报率面临经济周期与电商增速放缓的双重考验。但无论如何，阿里这一次 " 拆 " 字诀，已在巨头战略转型的棋局上落下了关键一子。

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