五一黄金周数据出炉，内地楼市二手成交量同比跳涨 31% ——摩根大通随即发出信号：这一幕，像极了一年前香港地产的起涨时刻。

据追风交易台消息，5 月 7 日，摩根大通发布中国房地产行业研究报告，作者为分析师 Karl Chan 团队。同日，汇丰也发布了题为《中国房地产：反弹尚在早期》的研究报告，两家机构罕见地在同一天对内地地产板块发出积极信号。

黄金周数据：二手成交同比 +31%，" 小阳春 " 延续

根据摩根大通报告引用的冰山指数（Iceberg Index）实时数据，五一劳动节 5 天假期内，25 城二手房实时成交量同比上涨 31%，延续了 4 月份 +29% 的涨势。

值得注意的是，这里的 31% 是实时成交数据，而非网签数据（网签通常滞后数周）。若按网签口径，黄金周期间同比涨幅为 12%。

从城市来看，深圳、广州受节前新政提振，新房二手房成交均大幅改善；上海整体维持 4 月走势，华润置地旗下 " 翡云悦府 " 项目认筹率超 200%；北京假期后半段随返京人流回升，带看和成交明显回暖；成都金茂锦棠项目 5 月 1 日单日销售达 1.02 亿元。

价格层面，根据冰山二手挂牌价指数，一线城市房价正在寻底——上海已从底部小幅回升 +1.2%，北京、广州、深圳仍在小幅下跌，但跌幅已明显收窄。

这次反弹为何 " 不一样 "？

摩根大通在报告中特别强调，本轮楼市改善有一个耐人寻味之处：没有明显的政策驱动。

过去几年，内地楼市每一次阶段性回暖，几乎都能找到对应的政策节点—— 2022 年 11 月 "16 条 "、2024 年 4 月 " 去库存 "、2024 年 9 月 " 止跌回稳 "。但这一次，摩根大通表示，" 最新的绿芽在某种程度上难以解释，至少没有明显的驱动因素。"

报告认为，可能的解释包括：股市回暖带来的财富效应滞后传导；就业市场边际改善；房价经历 30%-40% 的下跌后（已回到 2015 年水平）自然寻底；以及香港楼市强劲复苏（自 2025 年 3 月低点以来房价上涨 15%）提振了购房者信心。

摩根大通认为，有机复苏比政策刺激更有价值——后者历史上只能带来短期效果。

对标港股：内地地产还在 " 第一阶段 "

摩根大通将本轮内地地产股行情，与香港地产股自 2025 年 4 月以来的三阶段反弹进行对比。

港股地产的三阶段走法是：

第一阶段（绿芽期）：80 天内上涨 40%

第二阶段（观察期）：约 6 个月横盘震荡，市场评估复苏可持续性

第三阶段（确认期）：再涨约 30%，市场确认反弹并非 " 死猫跳 "

截至 5 月 6 日，港股地产自 2025 年 4 月低点以来累计上涨约 78%；而内地地产股自 2026 年 4 月初低点以来仅上涨 22%，恒生指数同期涨幅为 4%。

摩根大通认为，内地地产目前仍处于 " 绿芽 " 的第一阶段。对标港股第一阶段 40% 的总涨幅，即便已经涨了 22%，仍有约 20% 的上涨空间。

如果 5 月、6 月数据持续向好，真正的考验在 7 月和 8 月。若届时数据依然稳健，摩根大通表示将进一步提升对板块的乐观程度，届时参照港股第三阶段，还可能有超过 30% 的额外上涨空间。

国企领跑，这轮行情更 " 真实 "

本轮反弹还有一个显著特征：国企跑赢，困境房企落后。

自 4 月低点以来，国企地产股平均上涨约 17%，而困境房企（如融创等）仅上涨约 2%。这与以往政策驱动行情截然相反——过去几轮反弹中，困境房企平均涨幅高达 278%，国企仅涨 77%。

摩根大通认为，这说明本轮行情 " 投机性大幅降低 "，正在吸引真实资金进行中长期布局，有望走出 " 慢牛 " 而非 " 过山车 "。

摩根大通还指出，A 股地产国企（保利发展、招商蛇口）自上一轮高点以来，相对港股同类标的跑输约 15%。

从估值看，目前国企整体市净率（P/B）约为 0.63 倍。若回归历史均值 0.73 倍，对应约 16% 的上涨空间；若升至均值上方一个标准差，则对应约 39% 的上涨空间。

投资者情绪：从 " 观望 " 到 " 入场 "

摩根大通在报告中描述了投资者情绪的变化轨迹：

4 月初，只有对冲基金（HF）在积极加仓，多数长线基金（LO）仍处于 " 观望 " 状态。但过去一两周，来自美国和欧洲的长线基金也开始表现出兴趣，部分投资者甚至将仓位从港股地产切换至内地地产。

摩根大通表示，" 询问最多的标的是华润置地，其次是中海外（COLI）和贝壳。" 部分对冲基金甚至通过新世界发展来布局这一主题。

汇丰同日发声：仓位仍轻，现在入场不算晚

汇丰在同日发布的报告中，与摩根大通的判断高度一致。

汇丰亚洲房地产研究主管 Michelle Kwok 表示，" 尽管反弹持续，我们认为现在建仓并不算晚。"分析师认为，这仍是一个早期行情，甚至外资投资者也开始重新评估机会，而非单纯追涨。

汇丰指出，南向资金持续流入，整体板块持仓仍远低于历史峰值，" 即便是华润置地，目前的持仓距离最高持仓上限仍有空间，不存在拥挤风险。"

汇丰将华润置地目标价从 37.70 港元上调至43.80 港元，对应约 32% 的上涨空间，维持买入评级。理由包括：华润置地在深圳以 70 亿元人民币新获一宗优质地块（原世茂持有，2025 年由深圳政府收回），预计可产生超过 120 亿元住宅可售资源，以及约 11.6 万平方米的商业综合体。

汇丰同时将中海外（COLI）和越秀地产均上调至买入评级，认为板块稳定化趋势正在强化，风险偏好正在回升。