日前，位于武汉外滩核心的绿城外滩玫瑰园网签备案价出炉：最高备案价 9.9453 万元 / 平方米，刷新了武汉新房最高备案价纪录。据悉，该项目地块于 2025 年 6 月 30 日经 106 轮竞价被绿城斩获，楼面价达到 2.79 万元 / 平方米，溢价率 54.4%。

值得注意的是，武汉并非首个新房单价逼近 10 万元的二线城市，成都、杭州等热点城市早已率先突破这一门槛，多个豪宅项目单价远超 10 万元，部分房源总价更是突破亿元。随着楼市分化加剧，核心二线城市核心地段优质地块稀缺，叠加高净值人群改善需求释放，"10 万 +" 新房已从个别现象逐渐成为高端市场常态。

这些二线城市房价迈向 "10 万 +"

以上海闵行区的绿城玫瑰园为例，该项目占地 1205 亩，容积率仅 0.18，合计打造 227 栋独栋别墅，户型面积从 600 平方米到 2000 平方米不等，最高售价达到 1.2 亿元。

上海之外，南京、成都、武汉等城市同样落地了玫瑰园系列项目。公开信息显示，在 2025 年 6 月 30 日武汉土拍现场，绿城经过 106 轮出价，先后击败中海、华润、保利等房企，以楼面价 2.79 万元 / 平方米、溢价率 54.4% 拿下一宗位于武汉天地商圈的地块，打造出 " 外滩玫瑰园 " 项目，合计建设 12 栋住宅。

对于项目定价，绿城方面在接受《每日经济新闻》记者书面采访时表示，一是因为土地价值的不可复制，项目地处武汉内环百年历史风貌区的核心，区域内近 30 年几乎没有纯低密住宅用地出让；二是产品层面，绿城拿出了 TOP 级的 " 玫瑰园系 "，建筑立面、园林景观、玫瑰会所等标准都以市场标杆进行打造；三是项目与武汉高端客户进行了深度共创，希望得到客户深度的价值认同。

在年报中，绿城将湖北定位为与湖南并列的 " 长江中游 " 重点区域，2025 年其于湖北的项目建筑面积达到 56.85 万平方米，可出售面积约合 41.71 万平方米。

武汉并非首个新房价格逼近 10 万元的二线城市，在此之前，成都、杭州等热点二线城市新房价格早已迈过 10 万元大关。

以成都为例，2024 年，麓湖生态城长滩（长湖阙）一套顶层建面约 1763 平方米大平层，单价突破 10 万元 / 平方米，总价约 1.8 亿元，刷新成都新房清水取证价格新高；2025 年 6 月，麓湖丽世缦华项目 10 号楼一套面积约 256.07 平方米房源取证单价高达约 22.1 万元 / 平方米，总价高达 5661.33 万元，再次刷新成都新房单价天花板。与此同时，建发海耀、招商玺、新绿色 · J57 半岛等项目取证价格均有超过 10 万元的房源。

对于武汉市场，绿城方面认为，武汉的经济总量稳居全国前十，增速持续高于全国平均水平；加上 "1+8" 城市圈的辐射效应，周边高净值人群加速向武汉聚集。从成交数据看，千万元级以上豪宅近年来呈现出较强韧性，整体需求稳中有升，高端市场的需求真实存在。

在杭州，4 月 25 日，中海万潮玖序首开均价达到 10.49 万元 / 平方米，这不仅是杭州今年第一个 "10 万 +" 高层项目，也宣告杭州的高端住宅正式进入新定价区间。不过，这个价格纪录很快就被刷新。4 月 27 日取证的建发栖湖云庄，直接把均价推到 15.4 万元 / 平方米，单套住宅总价最高达到 1.36 亿元；杭州拱墅区地王项目滨杭传麒府 4 月也开放了示范区，大户型看房需验资 3800 万元，刷新了杭州最高看房验资纪录。

" 热度城市新房市场分化加速，即中心区少数高端盘热度比较高，购房者小众，对价格不敏感，希望有高端项目，但这部分市场比较小众，市场热度表现在点状，对整体市场体量支撑很小。对刚需刚改项目的影响比较小，基本不存在价格传导。" 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，"10 万 +" 的项目只能是少数项目，不可能出现太多，" 有支付能力的人群有限，另外有类似区位优势的地块也不多，同时之前的项目有很多二手房，也在分流需求 "。

上涨趋势仍在持续

值得注意的是，当前核心二线城市新房价格持续上涨。

克而瑞四川监测显示，4 月成都商品住宅套均价与成交均价同、环比齐升，市场呈现 " 量降价升 " 的结构性温和修复。其中，锦江区均价突破 5 万元 / 平方米、套均价超千万元，豪宅化特征鲜明。

另据中指研究院数据监测，截至 4 月 19 日，成都 2026 年千万元级住宅累计认购量已突破 551 套，占去年全年 1340 套总量超四成。其中，今年 3 月成都总价 1000 万元以上住宅认购量共 154 套，创下年内新高；4 月 1 日— 19 日，认购已达 115 套。与此同时，一季度千万元级住宅成交均价已突破 5.5 万元 / 平方米，较 2025 年底的 4.85 万元 / 平方米大幅抬升，创下历史新高。

在杭州，据克而瑞监测，4 月新房套均成交价 549 万元，同、环比分别上涨 17.68%、11.57%；成交均价则来到 36315 元 / 平方米，环比上涨 6.05%、同比则上涨 7.19%，两项指标双双抬升，反映改善型、高总价产品成交占比持续提升。

事实上，2024 年至 2025 年，以成都、杭州为代表的核心二线城市核心板块就频繁出现高溢价 " 地王 "。

如 2025 年 3 月 27 日，成都金融城三期 H10 地块以楼面价 41200 元 / 平方米被建发摘得，刷新成都楼面价纪录。而就在此半个月前，成都楼面价纪录才被招商蛇口刷新至 31700 元 / 平方米。类似的情况也发生在杭州，2025 年 3 月 28 日，建发以 34.34 亿元总价竞得蒋村地块，杭州楼面价首次站上 8.8 万元 / 平方米高位，并超过深圳，排在上海和北京之后，登上全国第三的位置。而在蒋村地块拍卖前三天，滨江集团才以总价 52 亿元、楼面价 7.74 万元 / 平方米拿下奥体水电新村地块，三天时间，杭州地王单价涨了超 1 万元。

" 热点二线城市政府出让中心区最优质的地块，甚至是压箱底的好货，且利用最新的建筑设计规范，在户型设计、建筑用材、社区服务上打造高品质的好房子。" 李宇嘉表示，过去高周转时代，土地供应多在近郊和远郊，现在供地出让难度大，就把中心区的地块出让出来。" 拿地主体的国央企，打造高溢价的产品，以单盘获得企业最大化的利润。"

进入 2026 年，核心二线城市土拍热度仍在持续。中指研究院的数据显示，4 月房企拿地持续聚焦核心城市优质地块，部分优质地块保持较高热度，带动 300 城宅地成交平均溢价率提升至 8.9%。以杭州为例，4 月成交 11 宗宅地就有 9 宗溢价，4 宗溢价率超 40%，其中萧山区市北单元 XS070101-18、XS070101-19 地块经过 43 轮竞价，成交楼面价约 36170 元 / 平方米，溢价率高达 57%，创下市北板块地价最高纪录。

每日经济新闻