保利发展时隔一年重返北京土拍市场。

5 月 19 日下午，保利发展经过 151 轮举牌，击败招商蛇口、建发房产、厦门国贸，以约 41.5 亿元总价、溢价率 15.4% 拿下丰台区太平桥 0001 地块，也创下今年以来北京土拍溢价率新高。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，保利发展上一次在北京拿地要追溯到 2025 年 5 月，当时其与北京建工联合体以 45.45 亿元总价摘得海淀半壁店住宅地块，即如今的保利熙瑞项目。

每经记者从知情人士处获悉，5 月 19 日，土拍刚结束，保利发展技术部就已经开始开会研究项目方案。

年内北京土拍溢价率新高

丰台区太平桥 0001 地块自预申请以来就备受关注。

中指研究院土地市场研究负责人张凯向每经记者表示，从今年以来北京发布的 4 轮供地清单看，商品住宅用地供应更加注重在轨道站点周边、配套成熟区域精准供应。该宗地此前线上四手报价转现场竞价，经过 151 轮举牌，最终由保利发展收入囊中，成交总价 41.544 亿元，住宅部分楼面价约 6.67 万元 / 平方米。

" 地块区位颇为特殊。虽然行政归属为丰台区，但实际位置更靠近丰台、西城、海淀三区交界处，尤其与西城联系紧密。地块还能承接丽泽商务区的部分改善型需求，有助于促进职住平衡。" 张凯表示。

根据挂牌文件，该地块位于二环至三环之间，邻近地铁 9 号线六里桥东站、7 号线湾子站。土地出让面积 36038.81 平方米，规划建筑面积 72078.00 平方米，容积率 2.0，起始价 36 亿元。居住用途全部建设商品住房，不再配建保障性住房。竞得人需建设地上建筑规模约 9000 平方米养老设施一处、地上建筑规模约 800 平方米社区管理设施一处，无偿移交相关部门。

据张凯透露，在最初的供地计划中，地块容积率高达 2.40~2.63，规划建筑面积约 9.8 万平方米；进入预申请阶段后，建筑面积调减至 7.21 万平方米，容积率降至 2.0，容积率降幅达 24%。这一数值低于周边所有在售新房项目，意味着项目可以规划为低密度改善社区，产品上限得到显著提升。

与此同时，该宗地 15.4% 的溢价率也创下今年以来北京土拍市场新高。据《每日经济新闻》此前报道，4 月 30 日下午，北京集中出让朝阳东坝、丰台万泉寺、昌平平西府 3 宗涉宅用地，总成交金额约 91.6 亿元。其中，华润置地底价摘得丰台、昌平两宗地块，砸下 70.6 亿元；中国金茂以 0.1% 微弱溢价摘得朝阳东坝地块，成交金额约 21 亿元。

4 月 28 日，中建智地以 7.56 亿元、溢价率 2.44% 摘得怀柔新城 0103 街区 HR00-0103-6001 地块；4 月 21 日，中建智地以 13.24 亿元、溢价率 8.7% 竞得亦庄瀛海 1401-1 地块，为今年北京首宗溢价成交的地块，打破一季度的底价成交僵局。

去库存仍是区域市场主要挑战

此次参与竞拍的其余三家房企，均许久未在北京土拍市场有所斩获，个别报名房企也早早就发布过地块相关的施工招标计划。

据每经记者梳理，招商蛇口上一次在北京拿地是 2025 年 4 月 8 日的通州区八里桥棚户区改造 FZX-0401-6044、6049 地块，即朝棠揽阅项目；厦门国贸在北京已超过一年半没有拿地，此次参与竞拍更多可能是出于试探市场温度考虑；建发房产最近一次则是 2025 年 6 月联合中国金茂以 20.8 亿元拿下丰台新宫地块，为观宸项目补充土储。

另据北京市公共资源交易服务平台，2026 年 4 月 22 日，北京招泰房地产开发有限公司（招商蛇口子公司）发布丰台区太平桥城中村改造项目 A 区 FT00-0608-0001 地块（施工）招标信息，投资估算 50 亿元；5 月 14 日，保利（北京）房地产开发有限公司发布丰台区太平桥城中村改造项目 A 区 FT00-0608-0001 地块 R2 二类居住用地项目施工招标信息，投资估算 8 亿元。大家都对太平桥地块 " 虎视眈眈 "。

但需要注意的是，该宗地块面临诸多现实约束。

张凯表示，其一，需无偿配建 9000 平方米养老设施、800 平方米社区管理用房及 80 个地下公共停车位；其二，周边城市界面较为老旧，被大量老旧公房和回迁房包围，且短期无拆迁更新计划，项目很难 " 独善其身 "；其三，北京西站商务带在高峰时段的人流、车流及噪音、拥堵问题，可能对项目后期定位形成长期困扰。此外，地块形状相对不规整，东南和西南两侧均有突出部分，这要求开发商在有限且不规则的空间内完成精巧的产品设计。

" 参考丽泽板块在售项目中海丽金府、中海丽泽三号院项目 20%、30% 的去化率，以及刚入市的万泉寺 0007 地块，按现在的流速，丰台中高端改善盘的去化周期超过 3 年，去库存仍是区域内市场的主要挑战。" 张凯分析。

每日经济新闻