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5 月 20 日，一个十分浪漫的日子。

顺义 SY00-3101-0037 地块的公示方案，距离拿地 63 天。它是北京城建集团旗下祥业地产的新盘。

它原本有一个十分宽松的指标：限高 36 米，容积率 1.3。

但，却把建筑高度压低至 30 米。拉高建筑高度，是许多开发商梦寐以求的事儿，但祥业地产反其道而行之。

花姐判断，它大概率是受潮白河绿化带两侧 100 米范围的限高影响，严控建筑高度在 30 米以内。相比之下，隔壁的住总青年 ONE 幸运了点，有一栋楼高度达到 33 米。

由于限高下调了 6 米，加上南面退线很大、又想打造好房子公区，导致祥业 0037 项目在楼栋排列上有些吃力。

它不得不在消防设计做文章，将消防扑救场地（消防登高场）占用绿地面积。

人命关天，消防无小事。

它或许还存在一个消防隐患，为了追求赠送面积，可能封闭防火挑檐。

背刺了住总青年 ONE

早在 3 月 18 日拿地后，外界便将祥业 0037 地块称为 " 住总青年 ONE 二期 "。

它们是兄弟——同一个项目公司住总京顺地产。但是，祥业 0037 地块拿地后，logo 已经抹去了住总的标签，换成了 " 北京城建 + 祥业地产 "。

花姐判断，祥业地产可能变成北京城建旗下，与住总地产平行的开发平台了。因此，0037 地块大概率不会沿用 " 住总青年 ONE" 的呼号。

0037 地块与青年 ONE 都在潮白河边上，一东一西，中间只隔了一座幼儿园。

但，它们的差异蛮大：

1、建筑高度：青年 ONE 限高 36 米，只做到 33 米；0037 项目，限高 36 米，只做到 30 米；后者更优。

2、容积率：青年 ONE 为 1.5，还计入街坊路，实际容积率约 1.7；0037 项目，容积率 1.3；后者更优。

3、楼栋朝向：青年 ONE 正南正北，0037 项目西偏南超过 20 度，斜排。前者更优。

0037 地块规划建面 4.19 万平米，共规划了 11栋 6-10 层住宅，全部为坡屋顶造型，总房源约 436 套。青年 oneg 共计 444 套住宅，9 个月清盘，网签价3.26 万元 / 平米。

由于 0037 地块的建筑高度和容积率更低，其居住舒适度会超过青年 ONE。

0037 地块的大门设置在小区北边，呈半弧形东西展开，长度超过 65 米，里面还镶嵌了一栋配套楼。

从大门开始，依次通过配套楼和风雨连廊等设施，与小区中间的两处首层架空，以及下沉庭院相连。

整体看，0037 项目的公区好房子元素叠满，对隔壁的住总青年 ONE，形成了背刺。

0037 项目的经济技术指标中显示，其不计容面积，共为 1093.18 平米，应该全部为公区好房子元素，不含赠送手段。

另外，整个小区还规划了两处室外活动场地；地块东西的中间，分别设置了车库出入口、消防通道、次人行出入口。

住总青年 ONE 是近些年北京楼市，首个设置地上机动车位车位的项目——共 44 个。此后，至少有逾 10 个项目，都效仿了它。（详见《北京楼市，人车不分流？！》）

到了 0037 项目身上，这点又被继承了，只比一期少了 1 个。

它共规划了 530 个机动车位，车位配比为 1.2156。若今后 43个地上停车位，变成绿地后，比例将变成 1.117，有点紧张。

消防扑救场地占用绿地

0037 项目的设计，有一个瑕疵：消防登高场占用了绿地。

根据《建筑防火通用规范》GB55037-2022、应急管理部令第   5   号《高层民用建筑消防安全管理规定》等多个文件：

消防登高场地应保持畅通，范围内不应存放机动车辆，不应设置隔离桩、栏杆、绿化等障碍物。

这一条，是强制规定。

换句话说，消防登高场地本身不能是绿地、不能占用规划绿地指标；验收后把硬化登高场地再改成绿地，属于明确违规；设计阶段把登高场地划在规划绿地里，也不合规。

但，0037项目的消防登高场地，却规划到小区绿地中去了。

花姐对它的消防登高场地做了统计，从北到南，共 12处，无一例外都侵占了小区的绿化场地。

仅此一项也就罢了，所有的消防登高场地两侧，从规划图还是鸟瞰图上看，还有密密麻麻的树木。

北京市规划与绿化计算规则（京绿规发（2012）6 号）中，明确指出：

消防登高场地必须硬化，不得用草坪 、植草砖替代，否则审图、验收不予通过。

诸多的文件，都明令禁止的事情，为何 0037 项目会犯如此低级的错误呢？

如果它的消防登高场不占用绿地，意味着其绿地率 30% 可能不达标。那问题又变大了。

封闭防火挑檐？

0037 项目的报规图中，没有画出赠送面积的地方。

事出反常必有妖。

在花姐看来，这或许恰恰说明，0037项目的赠送尺度，因过于扎眼，才让住总集团不得不在图纸中抹去，以免引起不必要的麻烦。

但，这种掩耳盗铃的做法，似乎有点多余。

与 0037 项目一起公示的，还有它的鸟瞰图和住宅外立面效果图。

尤其是后者，中间是 0037 项目的楼王户型。可明显看出，南向主卧外有阳台，客厅和次卧则是防火挑檐。

旁边的两栋楼侧面，可看出有飘窗痕迹。这说明，0037 项目的边户，设置有飘窗。

另外，0037 项目还有参照对象——青云国樾。拿地时间只比前者早了一个来月，前不久刚刚开放了样板间。

有了外立面效果图和青云国樾做参考，关于 0037 项目的户型和赠送尺度，也就八九不离十了。

花姐参考青云国樾同等的赠送尺度，对 0037 项目的户型面积，做了推测，仅供参考：75平、86 平三居，以及 108 平四居。

具体的户型占比为：

1、75 平，南向两面宽三室两厅一卫。分布在 2#，共 60 套，占比 13.76；

2、86 平，南向三面宽三室两厅两卫。分布在 1#、5#、7#、10#、11#，共   216 套，占比 49.54%；

3、108 平，南向三面宽四室两厅两卫。分布在 3#、4#、6#、8#、9#，共 160 套，占比 36.7%。

在户型段位上，0037 项目成为目前为数不多，能在 90 平米以下，做出南向三面宽产品的项目。

这背后，除了地形优势的加持外，更重要的是赠送尺度方面的突破。

花姐同样参照青云国樾的赠送手段，对 0037 项目的赠送尺度，以及 86 平户型作为分解，也仅供参考：

1、该户型的面宽约 9.9 米，客厅面宽可在 3.6-3.9 米，主卧面宽可在 3.2-3.5 米，次卧面宽为 2.8 米；

2、南向客厅和次卧有防火挑檐，进深约 1.5 米，全部赠送；主卧内嵌阳台，进深约 1.8 米，赠送过一遍；北向厨房和次卧，各有一处防火挑檐和设备平台，进深分别为约 1.2 米和 0.9 米；

3、该户型的整体赠送面积，可达到了约 18 平米；这让它的实际得房率，来到了约 100%，甚至更高。

能有如此炸裂的得房率，核心是防火挑檐在整个赠送手段中，占据了绝对的主导地位。

当然，若 0037 项目的赠送手段，真如花姐所推测，这也为它埋下了隐患——按照规定，防火挑檐是不允许封闭进室内的。

祥业地产会在 0037 身上，将防火挑檐封进室内吗？

花姐坐等它的户型图。