（来源：亨特研究笔记）

昨晚，中国最大的地产中介机构贝壳发布了其一季度的财报。

财报本身我就不解读了，感兴趣的朋友应该不多，有意思的是每次贝壳的财报，投资者都会在业绩会上问贝壳的高管如何看中国的房价。

从过去几年来看，贝壳高管对于中国房价的判断还是比较准确，觉得要跌的时候往往就是顾左右而言他，说一些废话。

但在昨天，贝壳对于房价有一个比较清晰的判断。

而且在这份问答里，贝壳还对一些目前的热门讨论进行了回应，比如成交的房子是不是全是便宜的烂房子，成交单价有没有回暖？成交是不是都是以价换量，都是靠价格暴跌换来的？为什么会在今年出现房价的企稳？房价的企稳是否有持续性，4-5 月情况如何？

多说一句，上周有人留言问为什么第三方数据显示地产销售回暖，但居民中长期贷款数据很差。

第一，目前公积金贷款占比越来越高，各地都在疯狂的上调公积金贷款的上限，二线城市目前夫妻公积金贷款上限已经来到了 150-200 万，几乎可以覆盖一套正常房子的贷款了。

而且公积金贷款利率更低消费者也更愿意用公积金贷款。

公积金贷款在社融科目里不计入居民中长期贷款，而是计入委托贷款。

第二，从目前终端跟踪数据来看，居民买房时贷款比例相比过去几年是大幅下滑的，首付比例提升很高。

房地产下行了这么多年，怎么可能期待突然之间大家都愿意贷款来买房子了？股市往往也只会在某个板块冲高泡沫化的时候才会出现融资融券余额的大涨 ...

加杠杆买资产一定不会出现在企稳期，更多会出现在泡沫期 ...

贝壳对于房价的展望：

跟前几轮反弹相比，这一轮小阳春有三个不同。

第一，不只是政策后的短期放量，而是价格回调后购房门槛的真实下降所带来的真实需求释放。

第二，也不只是以价换量，因为价格端已经出现了阶段性企稳。

第三，不只是买方入市，卖方预期和供给侧结构也出现了边际改善。所以，我们认为本轮阶段性修复的韧性好于以往。从量价表现上来看，第一季度平台二手交易量同比提升了约 12%。3 月单月交易量创历史新高，同比增长了 21%。与此同时，核心城市价格端企稳信号明显。

根据贝壳研究院的监测，3 月一线城市二手房价格环比上涨 1.5%，已经连续两个月环比回升。其中，北京、上海一季度累计涨幅分别达到了 3.8% 和 3.3%。

驱动这一变化，我们认为大概是 3 个因素叠加。

第一是政策端稳楼市的信号明确，税费优化、公积金调整等措施降低了交易成本。

第二是价格端经历了充分回调，购房门槛大幅降低。3 月，50 城租金收益率同比提升了 0.4 个百分点，到 2.8%，这个跟房贷利率的差距已经非常小了，住房资产对于买家的吸引力逐步回归。

第三是需求端，政策和价格共同促成观望的客户集中入市，带动成交的提升。

更重要的是，我们看到这轮回升的背后，市场预期和供需结构也在做边际的改善。一方面，买方决策周期缩短，看到成交的转化率提升。另外一方面，卖方预期也边际企稳，降价压力得到缓解。第一季度急售业主的比例环比下降了将近 3 个百分点。3 月新增挂牌量同比下降 14%。

另外，从成交结构上看，改善需求仍是中长期主线。

一季度，由于落户、入学等季节性因素，叠加政策对低总价房屋的定向利好，带来一线城市首次置业占比季节性走高。而从更长周期来看，改善需求占比持续提升，将近有 6 成已经成为市场核心的驱动力量。

进入到第二季度，市场从 3 月高点季节性回落，但回落的节奏好于去年同期。

4 月，平台二手单量同比增幅进一步扩大至 30% 以上，单量的绝对值创下历史次新高，这体现出一定的韧性。价格端，贝壳研究院显示，4 月重点 50 城二手房价连续第二个月环比企稳。

一线城市 1 到 4 月累计环比上涨 2.8%，其中上海累计上涨 5.9%，北京累计上涨也超过了 4%。同时，换房的链条也在修复。

进入 4 月后，我们观察到核心中心城市大户型、中高总价房屋成交占比略微提升，这是改善型需求回暖的信号，也为市场韧性提供了一定的支撑。

总体而言，我们认为二季度二手市场成交量同比仍有望保持增长。价格端，一线核心区域的价格具备较强支撑，但全国市场企稳还需要多月的验证。

上周我分享过一个一线城市城市房价企稳的核心逻辑，伴随一二级市场给到科技股，新经济公司巨大的估值溢价，目前新经济正在快速的造富。

最近很多媒体报道大家应该都看到了，光模块企业股权激励造出 2000 个千万富翁，这种情况在芯片，具身智能，AI 大模型等领域非常常见 , 目前 AH 股几家 AI 相关的大市值企业每家都至少能造出上千个千万富翁 ...

粗略测算，我觉得这一轮一二级市场的科技泡沫至少能为几个核心受益城市新增十万量级的千万富翁 ...

我觉得这种造富挺好，至少比前些年房地产基建造富要好。

我们会发现这轮造富的主要对象是高学历的理工科人才，这些人绝大部分没有显赫的背景，都是靠着努力读书，进入大厂，创业或者所在企业踩上风口最终致富成功。

他们不需要去大量的讨好，应酬，搞关系，只需要做好自己的工作，研发出好的产品就能实现财富自由。

红利至少是向没有背景的人充分开放的，想想当年房地产经济时期造富的逻辑，赚钱靠的绝不是搞技术，更多是关系，有没有背景的差异也是巨大的。

这个社会是在朝着好的方向发展的。

伴随社会有钱人属性的变化，消费观念，消费市场也一定会发生剧变。

白酒这种纯老登玩意儿一定是永远难以登上大雅之堂的 ...

过去很多奢华风，豪华风，商务风的审美也不一定真的能满足这部分 " 新贵 " 的需求。

我觉得对于很多消费品企业来说，面对新的环境场景，新的有钱客户群体，也是需要做出定位的调整和改变的。

而且这轮造富其实还在解决很多其他问题。

昨天大家应该看到了长鑫的股东名单，安徽和合肥的产投在其中占股 15%，如果按长鑫上市 3 万亿人民币估值来测算，这里的浮赢可能会超过 4000 亿。

从公开数据来看，合肥市地方债余额也就 2800 亿 ... 都不需要中央来帮助化债了，二级市场可以直接化债 ...

所以我前面说虽然有很多泡沫，但只要钱流动起来了就是好事 ... 造富的有钱人要买房，要消费；地方政府化债了有钱发工资支持基层发展，提供更好的社会福利 ...

钱只要动起来了，经济就会好起来 ...