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等待两年多，北京丰台土拍市场，终于雄起了一把。

5 月 19 日下午，丰台太平桥 0001 号地，保利发展、招商蛇口、建发房产和厦门国贸四家房企开战。

经过 151 轮出价，保利发展以 41.544 亿元拿下，住宅楼面价达到 6.67 万元 /㎡。（详见《丰台土拍，打了一场翻身仗》）

这笔交易的最大亮点，是溢价率高达 15.4%！

它一扫丰台楼市的阴霾。

自打 2024 年 1 月 4 日中建壹品拿下花香壹号以来，丰台连续 11 宗地是底价成交。

一级市场的低迷，直接打击了二级市场的信心。

现在，保利发展站出来了，抗住了压力。

华润置地笑了，中海地产笑了，连北京建工也笑了，甚至整个丰台豪宅，都眉头舒展开了，松了一口气。

花姐认为，大家应该集体感谢地产一哥保利发展，记住它的勇猛。

四盘演义

西三环内的太平桥地块，足以让大牌房企们疯狂。

它们大多数在京快一年没拿地了。

拿保利发展举例。去年 5 月 20 日，它拿下了海淀半壁店地块，即保利熙瑞后，土拍市场再无斩获。

此番杀入丰台，堪称圆满，精准卡点，整整一年，一天不少，一天不多。

截至目前，保利发展在京的主要项目有三个：海淀的嘉华天珺、保利熙瑞，和朝阳区的朝观天珺。

这次进入三环内，算是一次重要的战略布局。

当保利发展将太平桥地块拿下之后，一个新问题来了：华润置地万泉寺 0007地块，是它的直接对手吗？

来看一下它们的参数：

1、太平桥地块

占地 3.6 万㎡，地上建面约 7.21 万平米，容积率 2.0，限高 80 米。算上配建近万平米的养老设施、物管用房和停车位，实际住宅楼面价 6.67 万元 /㎡.

2、万泉寺地块

占地 3.95 公顷，地上建面 9.87 万平米，容积率 2.5，建筑限高 80 米（局部不超过 90 米），算上配建 17 公顷河道和一些商业设施，实际住宅楼面地价 6.5 万元 / 平米。

综合来看，这两块地虽相距 3 公里，但楼面价差异不大。

不过，从地理位置上，华润应是占优的，更靠近西二环、丽泽商务区、有双河景，而保利地块靠近西三环。

如果算上在售的中海丽金府、中海丽泽叁號院，西二三环楼市，将出现 " 四盘演义 " 的格局。

"抬板"尚无政策支撑

  相比华润万泉寺地块，太平桥地块打得是明牌。

它需要解决的问题是，如何处理好配建和退线问题。除此之外，土拍文件对它并没有额外的要求。

但，万泉寺地块就复杂了许多。

地块参数的备注一栏，写了六条要求。

其核心点是：结合 " 好房子 " 政策，保障品质住区首二层共享开放，按需植入商业零售，文化休闲，社区服务等功能，与莲花河，丰草河滨水空间有机互动。

文件中还提到一个关键词：建筑底层界面架空开放。

结合这些信息，大家纷纷喊出了北京首个 " 第五代宅 " 概念，称它是北京近年来的第一个抬板项目。

抬板社区是一种新型的住宅设计模式，通过将整个小区地面整体抬升数米，形成 " 板下功能、板上居住 " 的立体分层结构。

有关抬板社区，上海是有政策可循的。

2025 年 9 月 26 日，上海规自局下发了《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知，里面提到：

" 结合土方减量化，小区内部停车库可设置在半地下室、底层（仅限一层）架空层，其建筑面积不计入容积率 "。

反观北京，抬板设计是没有相关的政策作支撑。

" 如果北京一层架空层变成停车库，按现行政策，是要计入容积率的。" 一位北京地产人士表示。

他判断，华润万泉寺项目的首层二层，更多采取的架空层形式、沿街设置商业等配套，车库依然在地下。

一场漫长的修行

  华润来了，保利来了，丰台豪宅要 " 解套 " 了？

在丰台楼市，最有代表性的开发商，就是中海地产。

过去的三年里，它重仓丰台楼市。

截至目前，它在丰台的在售楼盘有：中海丽金府、中海丽泽叁號院、中海丰和叁號院、中海永定玖里和中海公元里。

它们待售的货值，分别为 154 亿元、43 亿元、49 亿元、20 亿元、40 亿元，共计 306 亿元。

其中，最关键的是中海丽金府。它于 2025 年 4 月开盘，供应 1060 套，至今网签 236 套，成交均价 10.5 万元 / 平米，成交金额 38.9 亿元，地价覆盖率 35%。

在丰台豪宅圈，中海丽金府的价格是挺住了，去化速度算是不错的。

不论保利还华润，在丰台做豪宅，须得接受一个事实，去化速度比较慢。

据微信号进深分析，在丰台二三环区域，一千万以上的豪宅，年度去化率在 500 套以内，2000 千万以上豪宅，年度去化估计只有 50 套左右。

这一点，华润是深有感知的。

它旗下的中环悦府，2024 年 3 月开盘，供应 326 套，至今网签 280 套，均价 8.95 万元 / 平米，平均每个月去化不足 11 套。

据此测算，保利太平桥项目和华润万泉寺项目，去化周期在三至四年。

在丰台做豪宅，注定是一场漫长的修行，须熬得住。

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