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2026 年 5 月 22 日，万科一次性公示四只债券持有人会议事项，涵盖 H3 万科 01、H1 万科 06、23 万科 MTN003、23 万科 MTN004，全部定于 6 月 5 日至 6 月 9 日 17 时开展表决。早前 5 月 15 日，H1 万科 04 已经完成投票，展期议案顺利通过，年内集中处置的债务体量进一步增加。

按照官方统计口径，万科 2026 年到期公开债合计 146.8 亿元，此次集中审议的债券，是年内偿债压力里的核心部分。

敲定同一处置方案，共用一套表决时间节点，万科跳出行业惯用做法，把年内到期债券汇总上会审议。放眼本轮民营房企化债进程，如此批量同步表决的操作并不多见。碧桂园、融创、旭辉等出险房企，普遍采取单笔洽谈、分批处置的模式，极少同步推进多只债券议案。

当下核心难题摆在面前，万科能否在今年上半年稳住所有到期公开债，平稳化解短期债务压力？

下表梳理了万科 2026 年全部到期公开债明细，可直观看到本轮集中化债覆盖范围。

一次性批量表决落地，这种少见的展期方式，也是万科对冲短期债务风险的关键博弈。

为什么卡在 6 月上旬？

此次涉及的 H3 万科 01、H1 万科 06、23 万科 MTN003、23 万科 MTN004 四只债券，表决窗口统一划定在 6 月 5 日至 6 月 9 日 17 时。

23 万科 MTN003 将于 6 月 15 日到期，表决节点刚好卡在到期前十天；23 万科 MTN004 兑付日为 7 月 7 日，审议流程更是提前一个多月启动。两只公司债与中期票据同步推进，时间排布明显经过周密考量。

这并非随意安排，万科思路十分明确，赶在投资人心态发生变动前敲定表决，推进节奏越快，潜在不确定风险也就越小。

在此之前，万科已有约 108 亿元债券完成展期落地。4 月、5 月相继处置的 MTN001、MTN002，均沿用同款处置方案。H1 万科 04 也已于 5 月中旬顺利走完表决流程，眼下待审议的便是这四笔年内到期标的。

6 月上旬这四场，本质就是把跑通的成熟方案，进行规模化复制。

方案早已跑通，现在只是规模化执行：

小额份额先行兑付 +40% 本金偿付 +60% 本金展期一年 + 利息正常支付 + 项目资产 / 应收款增信。

在民营房企里，还是头一回这么干。

但复制，不代表没压力。

5 月 18 日惠誉将万科主体信用评级由 CC 下调至 RD（限制性违约），理由是公司此前完成的债务重组构成不良债务交换（DDE），流动性紧张、年内到期债务集中，后续仍需持续债务重组。

但这套方案能跑通，靠的不只是技术——深铁在背后兜底。

5 月 12 日万科公告，深铁给了 25 亿借款额度，专门用来还债券本息；加上之前 220 亿的股东借款补充协议，40% 本金能当场兑付，钱就是从这来的。没有真金白银托着，持有人不会认这套方案。

此前落地的 23 万科 MTN001 展期方案，有效表决范围内近乎全票通过，这份表决结果也为后续债券处置提供参考。

当下民营房企债券展期大多博弈激烈，MTN001、MTN002、H1 万科 04 接连三笔均收获超高赞成比例，这般表决结果在出险房企债务处置里极为罕见。

原因就两点：一是 40% 本金当场兑付，不是画饼；二是深铁的钱写在公告里，持有人认的不是万科，是深铁的信用。

但深铁的支持也有边界。近两年深铁对万科资金支持累计超 335 亿元，利率低至 2.34%，有公开公告可查。深铁是国企，不会让万科违约，但也不会无限兜底。能帮到哪一步，要看销售能不能真正回暖。

境内外一起拆弹，逻辑是什么？

看万科这轮化债，必须把境内、境外放在一起看。

境外：万科置业（香港）33.8 亿港元银行贷款完成展期 0.5 年，由多层级 BVI 平台公司提供连带责任保证、资产抵押、账户质押、100% 股权质押。

境内：四笔债券同步推进展期，配套项目资产、应收款作为增信。

两边玩法一模一样：小额兑付托底、大额本金展期、资产增信兜底。

香港平台 2026 年 4 月末：资产 583.99 亿港元，负债 434.75 亿港元，2026 年 1-4 月净利润仅 766 万港元

截至 2026 年 3 月末，集团对外担保余额 950.39 亿元，占 2025 年末归母净资产的 81.30%

意思很明白：万科不管境内还是境外，都是高杠杆、赚不到钱，现金流紧张得不行。

境内外一起展期，说白了不是为了优化什么融资结构，就是把所有能调动的现金流全部统筹起来。

能拖的往后拖，能押的全押上去，优先确保 2026 年到期债务不发生实质违约。

年后怎么办？

今年年末，先期完成展期的 22 万科 MTN004、22 万科 MTN005，剩余 60% 本金将分别在 12 月 16 日、12 月 29 日到期，两只债券当前存续规模依次为 11 亿元、21 亿元。

若 6 月表决的 23 万科 MTN003、23 万科 MTN004、H3 万科 01、H1 万科 06 合计 67 亿元债券顺利展期，万科 2026 年内到期及回售的公开债将悉数完成债务调整，旗下存续中期票据也将全部落地展期安排。

截至当下，已有 6 只债券敲定展期方案，包含 22 万科 MTN004、22 万科 MTN005、23 万科 MTN001、23 万科 MTN002 四笔中期票据，以及 21 万科 02、H1 万科 04 两笔公司债回售份额。六只债券发行总额 113.66 亿元，当前存续规模约 65 亿元，整体处置方案保持统一标准。

展期能稳住 2026，但无法消除 2027 年的压力。

万科 2025 年经营活动现金流净额为 -9.88 亿元，为近 17 年来首次转负（上一次为负是 2008 年），主业造血能力正式告急。

截至 2025 年末，万科货币资金 672.4 亿元，一年内到期有息负债 1605.6 亿元，现金短债比仅 0.42，且账面现金多为监管资金或受限资金，实际可用于偿债的自由现金远低于账面数。

2026 年 1-4 月万科合同销售额 214 亿元，较 2025 年同期 450.2 亿元，同比销量近乎腰斩。2025 年归母净利润亏损 885.56 亿元，亏损主要源于高地价项目结算、大额资产与信用减值计提、经营性业务持续走低，核心盈利能力持续恶化。叠加 2026 年一季度经营现金流继续净流出 21.63 亿元，销售回款乏力、主业造血持续失效，也让 2027 年到期的数十亿展期本金兑付，充满不确定性。

一个最现实的问题摆在台前：如果 2027 年销售与经营未能实质性修复，万科拿什么兑付展期到期的 60% 本金？

展期的本质，是将当期偿付压力向后转移、以时间换空间，只修复负债表、不改善现金流，只延后风险、不解决问题，并未减少债务规模，也未自动改善经营基本面，最终仍要靠销售回款 " 造血 " 才能过关。

2027 年，万科将集中迎来本轮展期债券的兑付高峰，仅本次四笔债对应的展期本金就接近 36 亿元，叠加存量到期债务，整体偿付压力并不低于 2026 年。

销售不回归正轨，经营性现金流不能持续回正，再多的展期也只是延缓风险，而非解决问题。

RD 评级的约束效应正在持续发酵：境外市场化融资通道基本关闭，被国际评级机构认定为限制性违约主体，境内再融资成本与准入门槛同步抬升。

万科后续可依赖的路径，只剩下销售回款、资产处置、股东支持三项，没有任何捷径可走。

放到行业层面看

如果万科本次四笔债券全部顺利通过，意味着民营房企此轮公开市场债务集中化解进入收尾阶段。但这仅仅是债务端的阶段性喘息，决定企业长期走向的，依然是销售、交付、现金流这些最朴素的经营指标。

6 月 5 日的四场持有人会议，表面是常规化债操作，本质是一场只能成功、不能失败的关键考试。

顺利通过，2026 年到期公开债压力基本清零，市场情绪得以稳定，为后续经营修复争取时间。

万一有一场没过，市场信心直接受挫，交叉违约风险可能被触发，后续化解难度会呈指数级上升。

此番债务闯关，只可取胜不容失利。