（来源：北京商报）

北京核心城区土地市场热度持续攀升。5 月 26 日，丰台区蒲黄榆一里、四里危改项目 FT00-0506-0017 地块（以下简称 " 蒲黄榆地块 "）迎来现场竞价，保利发展、招商蛇口、福鑫（北京）房地产开发有限责任公司（以下简称 " 福鑫 "）、上海大华等 6 家房企同台角逐。该地块地处南二环与三环之间的核心地段，经过 165 轮线下激烈竞价，最终由福鑫以 10.48 亿元、16.4% 的溢价率竞得。值得一提的是，福鑫为河北鑫界全资子公司，此番拿地标志着河北鑫界继 2024 年竞得东城金鱼池地块后，时隔两年再度落子北京。

在业内人士看来，蒲黄榆地块吸引房企争相入局，核心在于其地价整体可控、总价门槛偏低，为民企切入北京核心地段创造了有利契机。这类地块对大型房企吸引力有限，却成为中小房企布局核心区的优质切入点。同时，项目体量小巧，开发建设周期较短，可实现快速入市，有效缩短销售回款周期，高度契合民企的开发运营需求。

二环边 " 迷你 " 地块

出让文件显示，蒲黄榆地块土地面积约 0.98 万平方米，规划建筑面积约 1.98 万平方米，用地性质为 R2 二类居住用地。

蒲黄榆地块也是近三年北京出让的三宗规划建筑面积不足 2 万平方米的住宅地块之一。上一宗同等规模地块为 2025 年 9 月朝阳区呼家楼南里地块，由首开股份以底价 4.46 亿元竞得，规划建筑面积仅 0.76 万平方米；另一宗则为 2024 年 7 月河北鑫界摇号竞得的东城区金鱼池地块，规划建筑面积仅 0.56 万平方米。

地块规划建筑面积偏小的同时，蒲黄榆地块还需承担一定配建任务。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，蒲黄榆地块规划中包含一条需向社会开放的 11 米宽街坊路，这将在一定程度上侵蚀可建面积，间接推高有效容积率，并对居住体验形成一定制约。此外，项目还需配建一处 3000 平方米的派出所并无偿移交，也构成拿地时的隐性成本。

张凯进一步分析称，蒲黄榆地块项目限高 45 米，容积率 2.02，适宜规划低密度大户型改善产品，预计可提供 90 — 100 套住宅。

合硕机构首席分析师郭毅表示，蒲黄榆地块虽体量偏小，且需承担部分基建配建任务，但土地总价门槛较低，区位优势十分突出。地块地处南二环与三环之间的核心地段，北侧毗邻天坛公园、龙潭湖公园，紧邻城市主干道蒲黄榆路，距二环仅 200 — 300 米，交通通达性优越，城市资源富集。

所见即所得的成熟配套，也为蒲黄榆地块再添竞价筹码。张凯表示，从交通方面来看，蒲黄榆地块距离地铁 5 号线与 14 号线换乘站蒲黄榆站仅 300 米左右，可便捷抵达国贸、望京、丽泽等重点商务区。

从教育层面来看，方庄第二小学、北京一师附小、景泰小学环绕，基础教育配套扎实。医疗休闲方面，三甲东方医院步行可达；北侧一桥之隔即是东城天坛公园和龙潭湖公园，东南还有方庄公园，多处公园环抱，日常休闲触手可及。

河北鑫界再拓版图

凭借 " 小而美 " 的区位与规模优势，蒲黄榆地块入市后市场关注度颇高，不仅吸引保利发展、招商蛇口等头部央企积极参与，也吸引了福鑫和上海大华两家民企入局。

蒲黄榆地块线上报价阶段即收获 7 轮竞价，成交价格由 9 亿元抬升至约 9.05 亿元；线下竞价环节，6 家房企轮番角逐，其中福鑫对地块意向强烈，多次连续举牌，全程参与至竞价尾声。最终经过 165 轮激烈角逐，福鑫以约 10.48 亿元、16.4% 的溢价率成功竞得蒲黄榆地块。

此番首度亮相北京土地市场的福鑫，其背后母公司河北鑫界并不为市场陌生。2024 年 7 月，河北鑫界曾以约 3.38 亿元、25% 的溢价率，在三家房企的角逐中摇号竞得东城区金鱼池地块。不过，拿地至今已近两年，金鱼池地块尚未对外公布项目案名，开发进展较为缓慢。

另一家参与竞拍的民企上海大华，上一次在北京拿地可追溯至 2023 年 3 月。当年其在 42 家房企角逐的昌平朱辛庄地块摇号中胜出，以 13 亿元摘得地块，并落地打造大华启宸府项目。

郭毅表示，凭借地块规模小、地价可控、区位优质、市场前景清晰等特点，蒲黄榆地块成功吸引多家民企踊跃参与竞拍。当前北京土地市场中国有房企占据主导，民企在资金调配方面存在一定压力，因此这类核心区小体量优质地块成为民企布局北京的重要突破口。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，相比大体量地块，这类项目总价可控、风险更低，更容易打造标杆产品，有助于企业进入核心城区市场并巩固在北京的投资布局。他表示，像上海大华等企业的参与，本质上是因为这类地块的利润率可预期，同时也有助于提升其在京市场的稳定性和品牌影响力。

精准供地提速

优质地块供给持续加码，丰台核心区位供地节奏显著提速。北京商报记者梳理发现，丰台自 4 月末集中推出万泉寺、太平桥、蒲黄榆三宗三环内优质住宅地块，均地处城市核心板块，交通、商业、教育等配套成熟完善。

具体来看，4 月 30 日，万泉寺地块由华润置地以底价 57.71 亿元摘得；时隔半月，5 月 19 日，保利发展以 41.54 亿元、15.4% 的溢价率竞得太平桥地块，核心区域土地市场热度稳步提升。

郭毅表示，当前丰台正处于大规模城市更新阶段，亟须依托土地出让实现资金回笼，为区域建设提供支撑，因此亟待扭转市场发展的被动局面。基于此，丰台集中推出三环内优质核心地块，意在调动房企拿地积极性，激活区域土拍热度。若后续新房项目实现良好去化，将有效提振区域市场信心。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，核心城区优质地块集中放量，意在优化区域住房供求格局。当前北京作为超一线城市，核心区优质住宅长期处于供需偏紧状态，加大核心地块供应，能够有效缓解供需失衡问题。

严跃进补充道，当前北京核心城区优质地块的集中供应，实质上是 " 精准供地 " 的体现，向市场释放了积极信号。反过来看，这也倒逼企业在产品设计、品质打造等方面持续提升，从而形成更好的产品力，这正是房地产行业从传统的规模扩张向高品质、高质量发展方向转型的具体体现。

北京商报记者 李晗