睿思网讯：2026 年 5 月 27 日，华夏华润置地封闭式商业不动产证券投资基金（简称 " 华夏华润置地商业 REIT"）在深交所审核状态更新为 " 已问询 "，项目基金管理人是华夏基金，原始权益人为华润置地控股有限公司、华润置地（成都）有限公司，预计募集规模 54.05 亿元。

本次 REIT 底层资产为南通万象城、临沂万象汇两座购物中心，均为华润置地成熟在营商业项目。南通万象城总建筑面积 26.99 万平方米，2018 年投入运营，剩余土地年限 27.19 年；临沂万象汇总建筑面积 17.21 万平方米，2019 年投入运营，剩余土地年限 27.75 年。两座项目均无抵押、查封等权利限制，权属清晰，整体估值 54.00 亿元，采用收益法评估，折现率分别为 6.75%、7.00%。

运营数据显示，两座项目出租率保持高位：南通万象城 2025 年末出租率 99.85%，租金单价 316.61 元 /㎡/ 月；临沂万象汇年末出租率 99.27%，租金单价 188.97 元 /㎡/ 月，租金收缴率均为 100%，现金流稳定。基金存续期 28 年，收益分配比例不低于年度可供分配金额的 90%，2026 年预计净现金流分派率 4.49%，2027 年 4.71%。

深交所围绕六大核心维度逐项问询，要求管理人逐条落实、完善披露，全面审视商业不动产 REIT 发行合规性与运营可持续性。

一、业务参与人资质与履职能力

监管要求披露原始权益人华润置地控股、华润置地（成都）的经营财务状况、开发运营资质与履约能力，说明华润商业资产、润欣投资作为统筹与实施运营机构的人员配置、商业管理经验、招商与成本管控能力，论证是否符合公募 REITs 运营管理要求。同时核查基金管理人、专项计划管理人（中信证券）的部门设置、人员配备、内控制度与决策流程是否合规，说明基金经理沈倩、郑韬、王江飞等任职资格与兼任安排的合理性。

二、不动产合规与权属情况

监管重点核查两项目土地使用权、不动产权证、规划、建设、消防、环保、竣工验收等全链条合规手续，确认资产权属完整、无法律瑕疵。要求说明人防工程、共有连廊、地下设备间等未办证部分的使用与收益安排，是否影响资产独立性与稳定运营。同时披露项目公司分立、股权转让、吸收合并 SPV 的交易进度、税费清缴、债权人同意情况，以及资产转让涉及的国资审批、自持限制解除进展，明确权属过户时间表与风险缓释措施。

三、项目经营与财务情况

监管要求详细披露近三年营业收入、净利润、EBITDA、出租率、租金涨幅、运营净收益（NOI）等核心指标变动原因，论证增长趋势合理性。重点关注租约到期结构、主力商户续租概率、提前退租风险、分租模式稳定性，核查重要租户资信与营收占比，评估租户集中度风险。同时说明项目公司财务制度独立性、资金专户监管、现金流归集机制，防范资金混同与关联方占用风险。

四、资产评估与估值合理性

监管要求结合区域商业竞争、消费趋势、客流变化，论证出租率、租金增长率、收缴率、长期增长率等关键假设的审慎性。对比周边同类购物中心，验证评估折现率、资本化率取值依据，完善租金波动、出租率下滑、市场竞争等情景的敏感性分析与压力测试。同时核查设备维保、大修支出、资本性支出预测是否充分，说明评估增值合理性，确保估值不高估、现金流预测有据可依。

五、基金运作与治理机制

监管要求说明基金 28 年存续期设定与资产使用年限、物业寿命的匹配性，披露基金治理架构、持有人大会决策范围、关联交易回避机制。重点审核运营管理费计提标准（基础费率 8.80% 起）、超额奖励与惩罚机制设置依据，对比行业水平说明费率公允性，评判激励约束是否有效。同时披露资产到期处置方案、扩募与新购资产规则，健全长期运作制度安排。

六、风险揭示与回收资金管理

监管要求全面披露商业周期、消费下行、竞争加剧、租金不及预期、合规瑕疵等风险，强化针对性披露。同时明确募集净回收资金用于存量资产运营、新项目投资等方向，落实原始权益人资金用途承诺与监管机制，确保资金闭环管理、合规使用。

本次深交所问询全面覆盖商业 REIT 审核要点，既紧盯双 mall 资产合规、权属、运营、估值四大核心，也穿透核查治理、费用、风险、资金全流程环节，审核尺度审慎严格，凸显对购物中心类资产现金流稳定性、长期运营可持续性的高度关注。