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北京城建集团有一个嗜好：喜欢在界线边拿地。

5 月 28 日，它旗下的城建发展，将会拿下石景山黄庄村 SS00-1622-002、SS00-2501-002 地块，底价 22亿元。

时间往前推 20 天，城建发展为它发出了招标计划，暴露了拿地意向。

南面的 1622-002 宅地，恰好在石景山与丰台的界限边上。

这，和兄弟楼盘龙樾海序太像了。它身在昌平，与海淀只有一条红线之隔。

龙樾海序的骄人业绩 ，让城建发展扬眉吐气了一回。

截至 5 月 27 日，它网签 424 套，单价 5.47 万元 / 平米。拿证 17天，网签率突破 50%，堪称奇迹。

现在，城建发展又下一城。正所谓是：春风得意马蹄疾。

不过，与城建发展比，它的兄弟企业城建开发，在丰台和房山的楼盘，大多不温不火。

同为北京城建集团旗下的开发平台，差异咋那么大呢？

魔幻般地调规

石景山黄庄村地块，蛮魔幻的。

原因在于，它大幅度调过规。

调规前：占地 3.66 公顷，规划建面 8.49 万平米，住宅容积率 2.55。

曾在 2024 年第一、七次进入供地清单，起拍价 42 亿元，楼面价 5 万元 / 平米，后来夭折了。

调规后：占地 3.66 公顷，规划建面 7.23 万平米，住宅容积率 2.15。

今年 4 月 20 日进入预申请，起拍价 22 亿元，楼面价 3.04 万元 / 平米。

相比之下：

1、住宅建面减少了 1.26万平米；2、起拍价下跌 48.2%；3、住宅楼面价下跌 39.1%；4、容积率下跌 15.7%；5、新增了 300 平米温馨家园。

但也有没变化的：

1、都带有 0.46 万平米幼儿园和 1000 平米养老驿站；2、建筑高度从 60 米上限放开到局部 80 米。

黄庄村地块能大幅度减负，可见城建发展的能量很大。

它可以对比的参照项目，是对面 2 公里外的北京建工熙华台。

在扣除各类配建成本之后，黄庄村地块实际楼面地价约 3.3万元 /平米，约为熙华台的 60%。

且熙华台的容积率高达 3.07，远高于黄庄村地块。

当然了，在区位上，黄庄村地块在石景山、西四五环中间；熙华台则在丰台、紧挨西四环外。

指标宽松得离谱

黄庄村地块和熙华台的周边环境，有点相似。

它们北面，都是噪音的制造者：京石高铁、西长铁路和莲石东路。

虽说拿地文件显示，这两个地块的噪音，白天与黑夜都是达标的，但在购房者心里，却是挥之不去的影子。

不过，只要开发商舍得花钱，屋内是可以隔绝外面的噪音的，可公区就很难做到有效降噪。

黄庄村住宅地块的规划条件，十分宽松：实际容积率 2.3，限高 60米（局 80 米）。

再看看它的兄弟龙樾海序，容积率 2.8，限高只有 60 米，苛刻到极致。

有了龙樾海序的练手，相信城建发展对黄庄村地块，是降维的。

从地图上的看，黄庄村宅地北向是一条宽 15 米的绿化带，南向也几乎不受退线影响。

结合周边情况，花姐做了一版强排方案：

1、大门设在东面的玉泉西路，南北各一个车库出入口；

2、预计规划 8栋住宅。3 栋 18F、5 栋 11F，户均面积 110 平米，约 89-130 平米；

3、预计售价 5.8万元 -6.2 万元 / 平米；

4、养老驿站和温馨家园，设在地块西北角。

这个项目最大的变量，是南面城市界面太差，不清楚未来的规划情况。

对手是谁？

由于龙樾海序特殊的地理位置，花姐写过一篇文章：《龙樾海序，身在曹营心在汉》。

这个故事，又要在黄庄村地块上演了？

除了与丰台挨着，黄庄村地块距离海淀区，也只有 1 公里。

它的对手会是谁？挺迷糊的。

花姐只好把它周边的在售楼盘列出来，大家看下图：

城建黄庄项目，似乎填补了区域的空白点。

它东边的熙华台卖 7.88 万元 / 平米，西边的中海长安源境卖 5.63 万元 / 平米。

不过，它们应该都不是黄庄项目的定价参照。

尽管很难找出一个现成的对标者，可黄庄项目的诞生，会令南边不远处的大瓦窑板块，雪上贾爽。

距黄庄项目南边 3.6 公里处，是城建开发旗下的宸知筑和玺院，再往南，中建和颂九里、京能西贤府依次排开。

这几个盘同时在售，且都卖得不佳。

1、宸知筑。2022 年 10 月开盘，供应 611 套，至今网签 276 套，价格 6.84 万元 / 平米，去化率 45.17%；

2、玺院。2024 年 10 月开盘，供应 652 套，至今网签 49 套，价格 7.09 万元 / 平米，去化率 7.5%；

3、京能西贤府。2024 年 6 月开盘，供应 428 套，至今网签 56 套，价格 7.16 万元 / 平米，去化率 13%；

4、中建和颂九里。2024 年 6 月开盘，供应 572 套，至今网签 175 套，价格 6.08 万元 / 平米，去化率 30.6%。

如今，这四个难兄难弟，又迎来了黄庄项目。

难道城建发展和城建开发，要来一场左右互搏？

如果黄庄项目定价在 6万元 /左右，对大瓦窑冲击会很大。