睿思网讯：5 月 28 日，华夏龙岗城投产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称 " 华夏龙岗城投产业园 REIT"）深交所审核状态更新为 " 已受理 "。基金管理人为华夏基金管理有限公司，原始权益人为深圳市龙岗区城市建设投资集团有限公司，专项计划管理人为中信证券股份有限公司，基金托管人为中信银行股份有限公司，预计募集规模 11.33 亿元。

根据招募说明书（草案）披露，相关情况如下：

一、底层资产概况

本次 REIT 底层资产为智慧家园项目，位于深圳市龙岗区宝龙科技城核心片区，为成熟运营产业园区。

项目土地使用权面积 37,015.98 平方米，总建筑面积 290,335.88 平方米，其中产权建筑面积 229,584.03 平方米，可出租面积 213,376.44 平方米。

项目分两期建成并投入运营，一期于 2018 年 6 月运营，二期于 2019 年 12 月运营。土地使用期限 50 年，自 2012 年 7 月 4 日至 2062 年 7 月 3 日，截至 2026 年 3 月 31 日剩余年限 36.26 年。

项目权属清晰，由深圳市龙岗区智慧家园园区管理有限公司单独持有，无抵押、无查封及其他权利限制。项目整体估值 10.78 亿元，采用收益法评估，折现率 5.75%，评估增值率 3.17%。

二、核心运营数据

截至 2026 年 3 月 31 日，项目期末出租率 83.29%，合同租金单价 36.47 元 /㎡/ 月。

2023 年度：营业收入 7,389.69 万元，净利润 2,393.33 万元，EBITDA5,836.00 万元，租金收缴率 99.23%

2024 年度：营业收入 8,468.46 万元，净利润 3,211.80 万元，EBITDA6,945.94 万元，租金收缴率 99.51%

2025 年度：营业收入 7,893.66 万元，净利润 2,779.66 万元，EBITDA6,324.39 万元，租金收缴率 99.72%

2026 年 1-3 月：营业收入 1,745.24 万元，净利润 493.93 万元，EBITDA1,320.86 万元，租金收缴率 91.21%

项目聚焦集成电路、生物医药（医疗器械）、新能源、智能制造四大主导产业，租户结构多元。2025 年度重要现金流提供方共 3 家，其中关联方租户现金流占比 13.85%，前十大租户租赁面积占比 53.44%。

三、基金核心要素

基金类型：封闭式基础设施证券投资基金

存续期限：37 年

收益分配：不低于年度可供分配金额的 90%，每年分配不少于 1 次

预计净现金流分派率：2026 年 4-12 月 5.00%（年化），2027 年 5.11%（年化）

运营管理统筹机构：深圳市龙岗区城市建设投资集团有限公司

运营管理实施机构：深圳市湾东智汇产城发展有限公司

运营管理费：基础费率 12.00%（按当年不含税运营收入计提），浮动管理费与运营净收益挂钩

回收资金用途：净回收资金 85% 用于在建及前期成熟新项目，15% 用于补充流动资金

四、业务参与人资质与履职情况

原始权益人龙岗城投为深圳市龙岗区人民政府 100% 控股国有企业，具备产业园区开发、建设、运营及履约能力。运营管理机构具备成熟园区运营经验，核心团队稳定，人员配置、招商能力及成本管控机制符合公募 REITs 运营管理要求。基金管理人、专项计划管理人已建立完备的 REITs 管理团队、内控制度与决策流程。拟任基金经理杨璐、刘京虎、周俊伦均具备 5 年以上不动产投资运营经验，任职资格及兼任安排合规合理。

五、不动产合规与权属情况

项目已取得土地、规划、施工、环评、消防、竣工验收等全部合规手续，权属完整、无法律瑕疵。不动产权证号为粤（2025）深圳市不动产权第 0373550 号、0373513 号、0373506 号。不计容地下车库及设备用房由项目公司享有所有权，人防工程享有合法使用及收益权。项目已完成资产重组与股权划转，取得龙岗区国资局、规自局、工信局批复，可整体转让发行 REITs，无分割转让限制，权属过户安排清晰。

六、项目经营与财务情况

项目公司近三年及一期经营业绩稳健，营业收入、净利润、EBITDA 及经营性净现金流保持稳定。截至 2026 年 3 月 31 日，项目期末出租率 83.29%，加权平均出租率 80.26%，租金及收缴率整体保持高位。

项目租户以战略新兴产业企业为主，结构多元分散，重要租户资信良好、租金支付及时。

项目公司执行独立财务制度，设立监管账户，全部租金及运营收入实行全额归集与专户监管，不存在资金混同、资金占用及非经营性关联方资金往来。租约到期结构分布合理，运营管理机构已建立提前续租洽谈与储备招商机制，退租及空置风险可控。

七、资产评估与估值合理性

本次评估以 2026 年 3 月 31 日为基准日，采用收益法评估，结果为 10.78 亿元，评估增值率 3.17%。收益年限为剩余土地使用年限，合计 36.26 年；折现率 5.75%，2027 年资本化率 5.74%；预测现金流年复合增长率 1.63%。

评估关键假设结合区域市场、产业政策、区位优势及历史运营数据审慎确定，评估机构已完成多情景敏感性分析与压力测试，关键参数波动影响处于合理区间。资本性支出、维修维保及大修支出预测充分，评估增值合理，资产估值审慎，现金流预测依据充足。

八、基金运作与治理机制

基金存续期 37 年，与土地剩余使用年限、物业经济寿命及运营规划匹配。基金设立持有人大会、基金管理人、运营咨询委员会三级治理架构，关联交易严格执行回避制度，决策流程规范、制衡机制有效。

运营管理费采用基础管理费加浮动管理费模式，基础费率 12.00%，浮动管理费与运营净收益挂钩，奖惩机制对称，费率水平与行业可比，激励约束机制有效。

基金收益分配比例不低于年度可供分配金额的 90%，每年分配不少于 1 次。扩募规则、新购入资产标准、决策程序、信息披露及资产到期处置方案均已明确，长期运作制度安排完善。

九、风险揭示与回收资金管理

招募说明书已全面披露基金及项目相关风险，涵盖行业周期、市场竞争、出租率波动、租金不及预期、租户集中、用途合规、消防备案、资质展期、工程款项、国有资产转让、关联交易、二级市场波动、流动性、政策及税收调整等事项。

针对主要风险，项目已设置运营机构损失承担、原始权益人承诺赔偿、收益补偿与分红调节、保证金与保函、提前续租及多元招商等缓释措施。

募集净回收资金用途明确，85% 用于在建及前期成熟新项目投资，15% 用于补充原始权益人日常运营流动资金，不用于商品住宅开发。资金实行闭环监管，纳入专项账户管理，原始权益人已出具资金用途承诺，确保专款专用、合规使用。