撰文 | 花姐

出品 | 楼花网

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中国金茂速度很快。

5 月 27 日，它对外公示了东坝 1105-01 地块的规划方案。

距离拿地，只过去了 27 天。

上个月末，中国金茂以 20.981 亿元近乎底价的代价，摘得东坝 01 地块，折合楼面价 4.11 万元 / 平。

在这个项目身上，中国金茂做足了功课。

拿地当天，它即组织了一场吹风会，对外透露了东坝 01 项目些许形态——户型面积不会过小，金茂在京的第二个 " 满系 " 作品，等等。

说实话，东坝 01 项目长得并不是很美：它的地形呈东西窄、南北长的不规则状。

这会导致在楼栋排布方面，设计师要进行大量的取舍。

从硬条件上看，由中国金茂开发东坝 01 地块，似乎也是最佳选择。

在东五环，它是有客户基础的。东坝 -1 地块南边约 5 公里，便是金茂满曜。

该盘去年 6 月份开盘，截至目前，供应 719 套，网签 482 套，成交均价 7.5 万元 / 平米，网签金额 45.86 亿元。

作为中国金茂在京的首个 " 满系 " 作品，金茂满曜开盘不到一年时间，67% 的去化率，在整个朝阳区楼市，算是很亮眼的成绩。

它能顺销，很重要的一点，是迎合了东五环改善需求的基础上，价格恰好处在一个无人对标的空缺状态。

现在，随着金茂满曜的销售进入下半程，东坝 01 项目接棒，似乎也恰当其时。

从规划图中，东坝 01 项目的产品，在延续金茂满曜的基础上，做了迭代。

如果再结合楼面价，东坝 01 项目总价，若控制在 800 万 -1000 万区间，将比金茂满曜更有优势。

只是，在今年北京楼市整体普遍做小的背景下，东坝 01 项目继续走改善路线，它还能复刻金茂满曜的辉煌吗？

退线后因地制宜

与金茂满曜比，东坝 01 项目的体量，小了许多。

它用地面积 2.555 万平米，地上建面 5.14 万平米，容积率 2.0，限高 45 米（局部 60 米）。

中国金茂在它身上，并没有依地形进行楼栋排布，而是正南正北规划了 8 栋 12-17 层住宅楼，共 384 户。

由于地块北边的不规则状，以及隔壁瑞辉嘉苑垃圾站的存在，东坝 01 项目北边的 1#、2# 退线很大，最远达到了约 67 米，最小约 23 米。

中国金茂因地制宜，将东坝 01 项目的核心园林及会所区域，规划到了小区的最北边。

1# 东单元和 2# 西单元，规划了两处架空层，层高 4.35 米，面积 300 平。

紧挨着两处架空层的北边，是东坝 01 项目的下沉庭院，上来是一处配套楼，以及次人行出入口；在配套楼的左边，是另一处较小的下沉庭院。

无论璞逸丰宜还是金茂满曜，都有一座气派的大门。

到了东坝 01 项目身上，中国金茂并没有区别对待。它的主大门位于小区的西边，在 3# 和 5# 之间，南北分布，总长度约 33 米。

在大门的北边，是社区综合服务用房，南边底下则是消防通道。

和金茂满曜一样，东坝 01 项目也规划了地上停车位，共 46 个，全部集中在 1-4# 的中间。

如果交房后这些地上停车位变为绿地，东坝 01 项目的总车位将为 422 个，与户数之间的比例为 1.1:1，略显吃紧。

东坝 01 项目还规划了一处室外活动场地；小区的东北和东南角，各有一处电动自行车位。

113 平至 150 平三款户型

朝阳区的新项目，规划图中不标记楼间距或其他相关数据，似乎成了常态。

此前，中建智地太阳宫项目就是如此；更早之前，包括金茂满曜、朝观天珺、中海朝阳 ONE 等，亦是如此。

东坝 01 项目，将这个传统继承了下来。

花姐通过其他数据，大概测算了东坝 01 项目的户型段位。

主要有三款：113 平米、138 平米，以及 150 平米，另有少量顶退户型。

它们具体的分布比例为：

1、113 平。分布在 3#、6-8#，共 176 套，占比 45.83%；

2、138 平。分布在 1#、2#、5#，共 154 套，占比 40.1%；

3、150 平。分布在 4#，共 48 套，占比 12.5%；

4、顶退户型。分布在 4#13 层、5#12 层，共 6 套，占比 1.56%。

它户型的层高分两种：113 平单层层高为 3 米；138 平米和 150 平米，单层层高为 3.1 米。

赠送尺度随主流

从规划图上看，东坝 01 项目的主要赠送手段，能确定的分两种：南向内嵌阳台，北向设备平台。

其中 113 平和 150 平的阳台，进深约 1.5 米，并没有做到南向通面赠送；138 平则为南向通体，进深约 1.2 米。

设备平台 113 平和顶退户型，北边赠送一处；其余户型赠送两处，进深约 1.2 米。

整体看，东坝 01 项目的赠送尺度，较金茂满曜是缩水的。主要差距在阳台上，后者所有户型，南向通面内嵌阳台，进深约 1.5 米。

这就是当下朝阳区楼市的现状。新的项目想要超越金茂满曜，几无可能。

不过，东坝 01 项目的每款户型的北边，疑似有一处装饰架构赠送。

这在朝阳区有先例，懋源騴橒臺的户型中，北向赠送了装饰架构。

当然，即便东坝 01 项目没有装饰架构赠送，在整个东坝板块，它的赠送尺度仍是顶流。

花姐根据规划图，对它的三款主力户型内部做了分解，并与金茂满曜户型进行了对比。

1、113 平，南向三面宽三室两厅两卫。内部整体格局与金茂满曜 116 平相似，除了赠送尺度外，南向次卧更加规整。

该户型的总赠送面积约 18.6 平米，实际得房率约在 91% 至 94% 之间。

2、138 平，南向三面宽四室两厅两卫。整体格局与金茂满曜 133 平相仿，经典的四叶草户型。

它的整体赠送面积约 16.7 平米，实际得房率约在 87% 至 90% 之间。

3、150 平，南向四面宽四室两厅三卫。金茂满曜 148 平的迭代版，最大的变化是，主卧所在的静区进深更长了，约 11 米。

另外，东坝 01 项目 150 平南向次卧，可规划出卫生间，较金茂满曜 148 平，是一大进步。

150 平的整体赠送面积约 29.1 平米，实际得房率约在 94% 左右。

整体看，东坝 01 项目在产品端，基本复制了金茂满曜。

区别在于，在控总价的逻辑下，每款户型套内的功能改善与迭代，将是东坝 01 项目最显著的特点。