高端商战，往往只需要最朴素的方式。

5 月 27 日，北京新房市场备受关注的项目 " 嘉棠雅序 " 正式取得预售许可证，却意外成了竞品 " 围剿 " 的对象。

记者注意到，" 嘉棠雅序 " 取证后，竞品项目中建云境、北京隅 · 西颂几乎同步宣布针对性降价策略：凡到访过 " 嘉棠雅序 " 的客户，购房可额外享受 2% 的专属优惠。这一营销动作，将北京西南四环的新盘竞争直接推入 " 贴脸开大 "（网络热词，用于调侃过于直率甚至冒犯的言行）阶段。

" 中建云境和北京隅 · 西颂确实有额外‘ 2 个点’的优惠，都降价了。"5 月 28 日、29 日，数位渠道人士均向《每日经济新闻》记者确认。

" 嘉棠雅序 " 营销中心 每经记者 陈梦妤 摄

连夜 " 锁客 "

2025 年 12 月 25 日，北京建工地产 + 北京城乡房屋建设开发联合体以 24.72 亿元底价拿下 " 嘉棠雅序 " 项目地块，楼面价约 4.2 万元 /㎡（住宅部分）。由于拿地成本相对较低，市场预期其实际开盘价可能下探至 6.8 万 ~7 万元 /㎡区间，比周边同品质项目低出近 1 万元 /㎡。相比市场预期的售价，虽然利润被压缩，但仍处于安全区间。

5 月 27 日，据北京市住建委官网，位于丰台花乡的 " 嘉棠雅序 " 拿下 11 栋楼约 545 套房的预售证，备案均价在 8.3 万元 /㎡左右，高于市场预期。

面对 " 强敌 "，原本互为对手的中建云境和北京隅 · 西颂火速结成盟友。5 月 27 日晚间，这两个项目几乎同时通过渠道释放消息：即日起，客户凭 " 嘉棠雅序 " 的到访记录或排卡凭证，购买中建云境或北京隅 · 西颂房源，可在现有优惠基础上再减 2 个点。也就是说，如果是总价 800 万元的房子，可额外直接降价 16 万元。

中建云境项目现场 每经媒资库

" 中建云境和北京隅 · 西颂确实有额外 2 个点的优惠，都降价了。"5 月 29 日，有渠道人士向《每日经济新闻》记者确认。与此同时，中建云境和北京隅 · 西颂的新房中介也向记者表示，" 确实针对‘嘉棠雅序’开盘做了一定的价格调整 "。

不过，在售楼处刚开放、预售证尚未取得时，就有 " 嘉棠雅序 " 现场工作人员向《每日经济新闻》记者介绍：" 预计均价 7 万元 /㎡左右，不同楼型价格有差异，意向登记就可直接享受 10 万元价格优惠，且可与后续优惠叠加。"

据此，对比备案价和吹风价，" 嘉棠雅序 " 开盘后的折扣就至少要在 15 个点左右。

定向降价？

" ‘嘉棠雅序’高层 6.5 万元 /㎡、洋房 7 万元 /㎡左右比较合适。" 上述渠道人士向《每日经济新闻》记者表示。

" 嘉棠雅序 " 项目位于丰台区花乡中部组团改造区，南侧 02、03 地块尚未出让，未来南侧将面临持续的施工扬尘与机械噪音，居住体验可能打折扣，同板块新增大量供应。不过，对于这一点，现场工作人员的说法是：" 南侧 02、03 地块未来也将规划为住宅用地，嘉棠雅序所在的 01 地块有先发优势，未来几年内其余地块逐步开发和落地，整个片区的市政配套、公园绿地、交通路网以及城市界面都将得到改善。后续出让的 02、03 地块，其土地成本和新房售价大概率将上涨。"

作为流量盘，" 嘉棠雅序 " 从拿地起就备受关注。就在 5 月 6 日，北京市规划和自然资源委员会丰台分局公告了关于该项目户型设计与合规建设的公众反馈问题，但未明示具体内容。建设单位的回复意见也没有提及具体条款，仅表示 " 关于市民提出该项目的阳台、设备平台、装饰构架设计问题，本项目设计方案落实住房和城乡建设部关于推动好房子建设的部署要求和《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》中有关要求，对住宅建筑进行了高品质设计 "。

事实上，面对 " 嘉棠雅序 "4.2 万元 /㎡的楼面价，中建云境和北京隅 · 西颂其实都背负着沉重的成本压力。

中建云境的土地账本决定了它最 " 肉疼 "，因为这是中建东孚在 2023 年市场高位时竞得的地块。2023 年 10 月 31 日，中建东孚以 75.9 亿元摇号竞得丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）1518-621 地块，住宅楼面价约 6.81 万元 /㎡，溢价率 15%，销售指导价 9.2 万元 /㎡。

北京隅 · 西颂 每经记者 陈梦妤 摄

北京隅 · 西颂的拿地时间比中建云境晚一年。2024 年 10 月 31 日，金隅集团下属北京南苑嘉盛置业有限公司以 27 亿元底价摘得丰台区中关村科技园丰台园东区三期 1516-60 地块，楼面价约 5 万元 /㎡，销售指导价 9 万元 /㎡。

这场营销大战，本质上是新旧土地成本在同一个销售窗口期的剧烈碰撞。对中建云境和北京隅 · 西颂来说，这种 " 针对竞品专项优惠 " 而非普降的办法，给了老客户一个体面的降价理由，又能在 " 嘉棠雅序 " 正式开盘前锁定一批摇摆客户。

目前，据北京市住建委官网信息，中建云境已网签 301 套，成交均价约 8.06 万元 /㎡；北京隅 · 西颂已网签 153 套，成交均价约 7.78 万元 /㎡。

每日经济新闻