今天上午，合肥进行了一场土拍，有包河区 BH202605 号地块（48 中本部河滨地块）顺利出让，被保利竞得。
从图上可以看到，今年 1-5 月的合肥土拍市场极为克制，即便保持了月均一场土拍的频率，但去掉城市更新、补拍类地块，剩余寥寥无几。
至于 6 月土拍，目前已公布的涉宅用地有两宗，一宗是数次延期的滨湖区省府东居住用地（包河区 BH202604 号地块），另一宗是卫岗王卫片区的商住混合用地（包河区 BH202607 号地块）。
时间再往前推，2025 年下半年，合肥出让地块同样具备城更为主的特点，意禾泓庐、招商百川序、天阜清澜玉华和保利翡翠天奕等盘也都已经首开，可见 26 年下半年，纯新盘数量将大大减少。
再随着前期楼盘的陆续售罄，新房市场可选择空间会越来越窄。
不过合肥新房品质迭代后开发楼盘交付数量越来越多、甚至新计容盘也有交付，限售盘陆续解除，如果不是非新房不买，二手改善市场会有不少选择。
回到今天出让的包河区 BH202605 号地块，这块地从 2025 年就传出要出让的信息，环境和配套大家都很了解了。
其优劣势都非常明显，优势自然是老城核心地段，配套成熟，生态资源丰富，拥有 48 中本部学区等等；弱项主要在于地块被主干道分割，相对孤立，旁边还有几栋大高层。
这个事情怎么说呢，老城区不比新城区，受限于开发年代，又是拆旧建新，很难有十全十美的地块，如果准备在老城区买房，大多是有这方面的心理准备的，就看保利会做出什么样的产品和定价。
去年底，保利拿下了肥西县 FX202561 号地块，开发了天字系产品——翡翠天奕。
翡翠天奕在明珠广场南，属于肥西产证、经开位置，一经面世，便成为合肥热度最高的楼盘之一，首开还选择了公证摇号。
翡翠天奕能够如此火，本质在于极致的性价比，高品质 + 新计容 + 定制化装修交付，加上 1.7 万 + 的均价和 119 就能做四房的户型，自然能够吸引众多购房者。
保利在包河区 BH202605 号地块上，大概率还是会做天字系产品，就是不知道会不会继续走极致性价比路线了，答案还是交给时间。
随着包河区 BH202605 号地块的上市，合肥目前有两个待售新计容本部学区房了，另外一个是 2025 年 12 月 26 日出让的庐阳区南门小学 +42 中双本部地块，被庐阳城更竞得，楼面价约 2.6 万。
在当下的顶级学区房市场，存在的普遍问题就是能够兼顾学区 + 居住的房子很少，如果出现，往往量价双高。
典型楼盘如大富鸿学府，大富鸿学府位于蜀山区肥西路与绩溪路交口，拥有西园新村小学北校教育集团安大校区 + 五十中学东校教育集团西园校区学区，新房销售时期就非常难买，到了二手房市场依然相对坚挺。
还有南门 +45 中的合作经济广场，今年在贝系成交一套 83 平两室，单价高达 3.7 万，可见顶级学区房市场的供需失衡。
总体上看，随着城市更新的推进，老城区的选择越来越多，习惯了老城环境、配套的购房者，不用离开自己熟悉的区域，就可以买到高品质新房，是一件好事了。
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